南京豪宅市场，表现生猛。
新房方面，河西最高总价4221万的中宁府首开卖光，还有起步总价1881万的仁恒江湾世纪叠墅收官，成为南京楼市的热点话题，
二手房方面，头顶“暂无单价、1天成交”标签的豪宅并不在少数，市场表现不俗。
据克而瑞南京最新数据显示，今年1-4月份，南京总价1000万以上的二手房源，成交套数逼近500套，其中部分小区的成交单价，也屡创新高。
图源CricBigDataNJ，2023年1月-4月南京二手房住宅成交结构（总价段）
可见在南京，优质豪宅永远不缺买家。
01
先来看最近豪宅市场大热的河西。
无论新房、二手房，河西板块的关注度只高不低。尤其是品质较高的次新房，以及具有代表性的豪宅小区，房源成交价向来处于高位。
比如河西恒江湾天成：占据一线江景资源，河西豪宅代表。
今年一季度的成交单价均保持在9万/㎡以上，最快成交周期仅1天。2月23日，一套建面约283.52㎡户型，更是卖出了“暂无单价”（指房源单价超过10万/㎡），引起不少关注。
河西另一豪宅代表——海玥名都，5月份的最新成交单价突破9万/㎡，今年以来更是成交多套总价2000万+的房源。
城中板块的中航金城1号：城中地段寸土寸金，配套成熟，周边为数不多的次新房成交周期相对较短。
在今年4月底创下了最高成交单价记录。成交记录显示，一套建面约232.67㎡的房源，卖出了单价81661元/㎡、总价1900万的价格。
中航金城1号毗邻2号线西安门站，与总统府、明故宫、东部战区总医院为邻，是周边为数不多的次新房小区。
除了面积较大的高层大平层，别墅圈也有不少具有代表性的豪宅。
帝豪花园别墅：环陵路上、紫金山脚下，南京主城老牌豪宅
在今年4月份卖出了一套建面约348.62㎡的别墅，单价约5.4万/㎡、总价达到1880万元。
还有江北老山脚下的金基九月森林，一套建面约523.06㎡的独栋别墅，卖出了2150万的价格。
02
从河西到江北，从高层到别墅，今年南京的豪宅圈均有“代表作”出炉。像海玥名都、金鼎湾今朝天下等豪宅成交数据，都在表明千万级别的豪宅市场，不缺买家。
能够在“降价急售、打折促销”的市场压力下，走出独立行情，这些顶豪小区离不开优质地段、稀缺产品以及完善的资源配套。
1、优质地段+高品质房源。
如城中、河西中等南京主城核心地段的板块，占据城市发展资源，坐享主城完善的资源配套。
要么是板块发展成熟、完善，圈层纯粹，有其它板块不可复制的核心地位；要么是板块有较为可观的发展前景，板块在产业、教育、城建等方面的规划，仍在不断完善升级。
房价有上涨空间，需求量只增不减，相对来说，板块内的二手房具有更高的投资属性。
最具代表性的房源，当属河西的仁恒江湾天成、海玥名都等小区，不仅占据地段优势，更是在产品上具有压倒性的优势。
2、稀缺产品。
老城区域的次新房、主城别墅、一线江景的大平层......往往是“暂无可售”，这类房源在市场上，挂牌量少、成交周期短，哪怕是在市场下行时期，“降价急售”的情况也不多见。
比如紫金山脚下的帝豪花园别墅，成交“暂无单价”，链家网上仅有2条挂牌/成交记录，最快成交周期为2天。
3、完善的配套或特殊资源。
在二手房交易名单中，一线学区资源，最为抢手；一线学区+豪宅的配置，更是不可多得顶级资源。
比如鼓楼的金鼎湾今朝天下，更是连续卖出“暂无单价”（指房源单价超过10万/㎡）。
与其他板块豪宅不同的是，金鼎湾今朝天下有“豪宅+一线双学区”的王炸组合，在学区房市场和豪宅市场上，都非常吃香。
以链家网数据为例，从2015年至今，小区共挂牌&成交8套房源，目前暂无房源在售。
同时，在鼓楼顶级双学区多老破小的包围下，房龄新、户型大、居住属性更强的金鼎湾今朝天下，基本上是“有一套卖一套”。
值得一提的是，在南京豪宅市场上还有一种特殊的房源，那就是民国别墅，这种不可随意翻修的主城老破大，往往一经出售便是市场焦点。
例如，前段时间宁海路的一栋民国别墅，卖出了总价3500万、单价超10万/㎡的价格。
而令多人关注的重点，是3500万买一套不可随意翻修的、没有顶级学区的“老破大”。
但实际上这套别墅的卖点，是民国名人故居、独有的历史印记，这种稀缺性也是其他豪宅所不具备的。
03
实际上，千万级别的二手房好卖，并不代表南京二手房热度正在飙升，除部分豪宅、高品质小区房源外，多数二手房仍存在以价换量。
一边是豪宅价高且不愁卖，一边是二手房库存走高去化压力增大，相对来说，南京楼市正在撕裂。
在链家网可以看到，南京二手房存量早已突破17万大关，与2023年年初相比，数据上涨超过2.3万套，且以近期表现来看，库存量仍处于上升趋势，去化压力将会持续加大。
再来看成交量方面。
据贝壳某门店中介透露，在今年年初的市场高峰以及3月份教育置业高峰期间，各区二手房成交量、成交价都有所上升，门店的咨询量和带看量也较为可观。
但随着交易旺季过去，市场表现逐渐趋于平稳，短时间内的成交量开始明显下滑，降价急售的房源便重出江湖。与去年相比，今年1-4季度的成交量明显上涨。
图源：见水印
进入5月份之后，二手房成交量有所下滑，不过除第一周外，每周成交量都在2300套以上，数据较为稳定。
2022-2023年南京二手住宅周成交量及环比情况：
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套
“金三银四”之后，“红五月”在上月终于发力，中宁府、仁恒江湾世纪别墅、越秀和樾府等豪宅，让南京新房市场拿出了一系列漂亮的数据。
豪宅热销宛如一管肾上腺素，“市场热度飙升”再次成为朋友圈夺人眼球的话题。
不过从目前全市房源库存、平均周成交量来看，市场仍以稳步上升为主趋势，尚不足以称之为“飙升”。
豪宅热销并不能代表南京楼市全部，但豪宅在新房、二手房市场的表现，说明改善需求依然旺盛，顶豪房源仍是不可多得的稀缺产品。