#圆桌1：
金融助力住房租赁的可持续发展探讨
孙 杨
克而瑞证券资产管理部副总经理、研究院院长
Q1：各位对于目前租赁市场发展的看法？
何缅南
光大证券金融地产行业首席分析师
光大证券比较早的提出了房地产市场从增量市场到存量市场过渡，可以看到租赁在近期获得比较多的政策支持。一个资产种类能够出现大的爆发，有三点是必须的：
第一是需要政策支持，央行和银保监会在开发贷、经营性抵押贷款等方面给了好的政策。
第二是对住房租赁贷款方面有很强的支持,开发贷利率仅有4%，可以申请长达20年的经营性抵押贷款。
第三是财政对保租房的支持，将增值税由9%降到1.5%，房产税由12%降到4%，为保租房公募REITs3.8%的分派率提供了空间。
宋昊
瑞威资管副总裁、首席运营官
当前国内的市场比较卷，能选择的赛道相对来讲也比较的卷，特别是涉及到重资产的领域。长租公寓是一个非常好的赛道，有很大的想象空间。
但目前租赁市场还是有很多的痛点，一是资金端，如资金退出问题，REITs对底层资产的要求非常高的，从类REITs公募REITs的过程还是很漫长的。二是运营端，目前市场项目运营效率还没有达到大家的预期，运营提升难度很大。三是产品端的同质化也比较严重。四是成本端，如何更好地降本增效是租赁企业一直很关心的问题。虽然当前REITs对资产回报率要求较高，但目市场还是很火热的。
总体来说，住房租赁是一个非常好的市场，未来的想象空间非常大，特别是REITs的市场，未来是一个数万亿起步的市场，我们也会深耕这个市场。但是目前市场在顶层设计和实操层面还存在巨大的想象落差。对此，也呼吁相关的政府部门能够制定更科学、更贴近市场的政策，为市场参与主体提供广阔的参与机会。
倪文弢
思睿集团创始人、首席执行官
主要从供需端的角度来看：
从供应端来看，目前市场同质化竞争很厉害，供应量很大。但在这个过程当中，也是有很多的机会。商业化的长租公寓如何提升产品力，如何打磨空间，还有很多改进的空间。供应端虽然供应很大，但是找出差异化很重要。
从需求端来看，现在客户的类型，客户的需求，都发生了很大的变化。消费观念的变化，可能又会有一批新的需求的体现。总体来看，住房租赁是一个非常好的赛道，大家可以协力共创。
王戈宏
华润置地长租公寓REITs平台总经济师
谈市场大家都比较容易达成共识，我就经历的这十年租赁市场发展谈一点感想。
第一个感受是租赁行业做了十年仍没做出闭环。全世界很少有像中国拥有数万亿级规模的租赁市场，上万亿的市场为什么没有能做好，没有能形成闭环，这值得讨论。
第二个感受是轻中重每一种商业模式都有优势与困难，都有自己的生存空间。
重资产模式上华润置地最初花几亿在上海买租赁用地，并没有特别纠结未来收益，更多的是承担央企对人才在上海住有所居的责任；中资产模式是前几年很多企业选择的发展模式，后来包租模式因为竞争使得经营出现问题，遭人诟病，但华住集团仍能通过包租模式做的非常好；轻资产很多企业愿意做，但实际有很多竞争，轻资产规模和营业额很难做大。
轻中重资产无法简单的判断哪个好或哪个不好，这是每个企业的选择，只要做得好就是正确的模式。
第三个感受是住房租赁行业壁垒极高，行业和金融、政策紧密相关。住房租赁发展的十年培养了非常多优秀的运营管理机构，但在租金和资产上这两个重要的环节上没有得到有效的解决，使得好的运营机构缺少资金和资产的支持而无法形成真正的哑铃结构，达到完整的资产闭环。
第四个感受是华润作为央企有担当有远见。华润有巢作为央企积极承担“租购并举”政策，在上海拿下两块租赁用地并进行建设管理，当机遇来临时，华润有巢在各个方面都做好了退出的准备，因此华润有巢很有幸成为了第一个上市的机构化长租公寓企业。
赵崇杰
方隅控股投资总经理
方隅公寓从一开始就以大资管的模式来开始的，刚开始时候大部分投资者对重资产租赁公寓不认识，不感冒，也觉得收益率不高，所以当年投融资也都是比较有挑战的。这五年一路走来，随着市场慢慢成熟，越来越机构化，品质管理的越来越受消费者租客，投资者，政府监管层的认可。运营商业务模式来说，也趋向定制化产品，长期持有类型的租赁公寓业务模式。
今天大家讲了很多精细化运营，这对于运营商来说我认为是基本功，基本盘。但是从投资者的角度来说，靠运营弥补投资的错误是不存在的。很多企业在有资本，政策的助力下，就容易“一窝蜂”盲目追求规模：过去十年的中资产模式，在上海的大办公大园区市场，都是地产资管行业很痛苦的经验教训。我们看看今天上海的租赁公寓市场现状，有很多增量发展机遇，但是从供地，投资角度，部分板块有可能会有过剩，同质化的情况。因此，我在这里呼吁各位投资者和运营商，投资保持纪律，理性。
孙 杨
克而瑞证券资产管理部副总经理、研究院院长
Q2：目前国家正在金融端大力推动住房租赁行业的发展，您觉得金融在住房租赁行业扮演的是怎样的角色？
何缅南
光大证券金融地产行业首席分析师
金融端投融管退，资产的退出是重点，投资机构希望拿便宜的资产，运营机构通过包装整理提升，再卖给金融机构或大宗、公募REITs退出，最终投资机构希望有人接盘。
从保租房战投的角度来谈：
1、资本市场重要的是流动性，而不是热度。前面三支保租房30%的涨停，华润涨了16.84%，但这给资金带来的结果是，中签率非常低，只有0.6%-0.7%的中签率。公募REITs的资金认缴前三天锁在里面，如果没有20%-30%的上涨无法覆盖前面的资金成本。资金端很卷，导致目前其他的REITs出现的走势不尽如人意，监管对现有的机制仍不完善。
2、现在的战投资金，付出的资金是权益性，但对资金没有管控和话语权，知情权也很晚才能得到，资金属性和管理属性不匹配。
孙 杨
克而瑞证券资产管理部副总经理、研究院院长
Q3：在房地产市场下行的大背景下，企业的投资侧重点发生了怎样的变化？如何看到目前的保租房和长租房市场的发展？
宋昊
瑞威资管副总裁、首席运营官
目前，投资资产我们比较关注几个点：
第一是重资产的折价空间。从投资机构的角度来讲，我们倾向于赚长钱，但是也是要赚，不能不赚，而这个核心是要能退出。怎么把这个市场打造好，短期内以我们的角度来看，资产的价格要比较低，折扣率要比较高，其核心就是用资产价格来折让未来的可退性。
第二是产品的定位。避免同质化，突破重围非常重要。
第三是希望我们的合作伙伴，未来中长期具备发行公募REITs的可能性。
倪文弢
思睿集团创始人、首席执行官
我们选择做地产投资的时候，有不同的投资策略，大部分的投资策略总结来看就是在适合的时间投适合的资产。
在2012-2013年开始投商品住宅，关注到长租市场其实是在2017-2018年，但那个时候我们不太敢投。到了现在这个时间节点，有适合的项目我们愿意投。
长租公寓是好市场，但是要选择好的项目，这个容错率不是很高。总体来看，这个行业是很有发展空间的，它的优劣势也是很明显，在这个过程中希望有专业的机构，有耐心可持续的去发展。
孙 杨
克而瑞证券资产管理部副总经理、研究院院长
Q4：华润有巢作为市场上首单市场化机构运营的保租房REIT的原始权益人，在发行过程中遇到了哪些困难？有些什么经验可以分享给大家？
王戈宏
华润置地长租公寓REITs平台总经济师
华润置地在18年买地，从拿地到建设再到运营管理历经4年的周期，从申请REITs到审批发行经历了500多天，因为没有参考前例，中间遇到很多的困难，最后成功突破。
在保租房公募REITs上，要求派息率需要达到3.8%，但是保租房租金不得高于周边90%，每年租金上涨不超过5%。在上述严格条件限定下，想要做到3.8%的派息率非常不容易。但华润置地有巢2023年Q1季报的所有指标超过了当时的预期，派息率超过了5%以上。
在税收上，呼吁对个人和企业的租客要有公平性 。目前对租户个人增值税1.5%，房产税4%，对企业客户增值税9%，房地产税12%，这给企业的运营带了很大的压力，增加了很多成本。保租房给周边的园区提供了非常好的居住条件，企业客户比较多，保租房在高税率的情况下派息率要达到3.8%很不容易，希望能够实现个人和企业客户上税率的公平。
在公募REITs扩募上，能够符合扩募条件的资产不多，希望监管机构能够给予更多的宽容，资产的条件限制能够放宽。
华润有巢战略定位“行业领先的公寓资管商”，住房租赁行业新的十年是新的发展机遇。公募REITs把住房租赁的闭环实现，对投资、对资产、对机构是新的利好，相信在新的利好投资能够重新燃起激情，各个方面发展进入新的轨道，中国住房租赁一定能够像美国一样成为非常大的投资机遇。
孙 杨
克而瑞证券资产管理部副总经理、研究院院长
Q5：方隅在去年升级了自身战略，坚定“双聚焦+大资管”战略，同时完成了3个重资产项目的退出，请简单介绍这3个项目的情况，方隅有怎样的经验可以分享？
赵崇杰
方隅控股投资总经理
方隅经过几年的业务模式打磨，形成我们基金管理大资管模式，从战略定位上也更聚焦。一是投资市场地域聚焦，二是产品定位上偏中高端。我们去年实现退出的三个项目都是投入运营的项目，约2000套 (两个在泉州，一个在苏州) ，也是以上提到的战略定位上的体现。
我们观察到，在国内，真正权益性的投资者非常少。目前，方隅拿的项目大部分是商业地，合作伙伴很多都是外资投资者的机构。在一个本地市场，本地企业做开发，没有大量与国内金融机构合作，其实这是非常奇怪的现象。当然，刚才有几位嘉宾也提到，这个现象的背后的原因有很多，一是有一定的监管限制，二是国内投资者还有大量还是没有扭转债性投资的逻辑思维，对于股本风险把控还有很长发展的路。
没有纯股权，赚长钱的资本助力，间接也导致了市场上愿意投资定制化产品和项目，标的不会很多。去年大宗交易在国内一共100亿左右，其实对比美国日本市场这个成交额是很小的。美国、日本住房租赁市场发展了二三十年，已经有非常深的交易市场，不同的资本风险属性，对应不同的资产。在长租公寓都能分开甲乙丙级资产市场。在这个纬度，我们还有很大的路要走。
当然，我们乐见最近几年有很多的投资商，市场玩家是愿意往重资产定制开发的角度走的。我认为这对行业绝对是好事情，有品质的资产标的也会慢慢变多。有更多的资产加上金融助力，才会有更多的交易，这个资产类别的流通性才会更好，公寓市场才会有更好的未来。
孙 杨
克而瑞证券资产管理部副总经理、研究院院长
Q6：从券商的角度来讲，在政策上您觉得有什么建议可以更好的支持长租公寓参与方？
何缅南
光大证券金融地产行业首席分析师
我们国家的资金喜欢债性交易而不是股性交易，美国的家庭的金融资产占比超过40%，我们国家占比仅超10%。国家社融里70%是间接融资，还是信贷，这是比较重要的问题。
在目前的情况下，我们国家以间接融资为主，因为绝大部分资金比较关注安全性，而债性相比股性相对安全。经过市场的发展，以前的信托在房地产很多是债性的，现在很多的信托基本上都是向股性的资金走，相信股性的资金将会慢慢增加。
随着整个行业的发展，相信对资金操控者的专业水平，对运营商的操控水平都将有所提高。大家要有信心，给资金、资本时间，相信只要大家做的越来越好，周期往上的时候，我们的直接融资一定会能够发展起来。
#圆桌2：
地方国企的保租房实践探讨
刘 颖
中国房地产业协会长租房分会副秘书长
Q1：目前自身品牌保障性租赁住房的建设情况？
尤 玮
上海城投置业经营管理有限公司总经理
在国家租购并举的方针下，我们于2019年创立了“城投宽庭”品牌。从建设用地来看，我们一共是6+1，6块是新的R4，1块是存量改造。2020年8月入市第一个项目，湾谷社区800多套；2022年年底入市保障性租赁住房城投宽庭江湾社区，2023年上半年光华社区和浦江社区入市，由此形成“四花闪耀”。
在今年下半年，预计康桥、临港社区陆续入市，明年一季度九星社区也会入市，由此超15000套房源全部入市，形成“七星联动”。
大概的节奏就是，2019年创立品牌，2020年第一盘入市，到2022年，我们的总量过千，2023年的下半年，我们的总量过万。
张日芳
南京颐悦置业发展有限公司副总经理
南京安居瑾家公寓管理有限公司总经理
安居瑾家是南京市属国企安居集团旗下的全资三级子公司，成立2年时间，深耕南京，目前管理面积40万平方米，开业房源7000+间，目前位居南京住房租赁行业规模的第二名。
通过一年半左右的时间，已实现完全市场化的运营。目前公司的主要业务是走轻资产和重资产两条路，重资产方面，更多的是赋能安居集团旗下的重资产退出，目前集团在南京重资投资了近100亿用于保租房筹建，后续将分批次投入市场运营。市场化运营是希望未来能通过REITs实现陆续的退出；轻资产是我们现在聚焦的业务，甲方主要是自家的兄弟公司，或者是南京市属平台的国企单位以及政府的平台公司。此外，我们还做一些咨询，输出经验，为甲方赋能。
张彬南
上海玮浦企业管理有限公司总经理助理
新黄浦实业集团由房地产和金融双轮驱动，新黄浦在长租板块分两步走，重资产和轻资产。通过拿长租房的重资项目，以此为核心打造轻资产的集运营、商管和物业的大运营团队。
新黄浦长租板块的品牌名是新黄浦筑梦城，分别在2018、2019年在闵行拿下两个R4地块，于去年年底竣工交付，分别在12月和今年2月开业。总的体量，吴泾租赁社区2800多套，梅陇租赁社区1300多套。到目前为止，整体经营情况较好。从实际情况来看，这样的高定价高品质的产品填补、创造了新的细分领域。
刘 颖
中国房地产业协会长租房分会副秘书长
Q2：今年作为新建保租房入市的元年，像上海预计有6.5万新建房源将入市。
在这样的大背景，你们认为对于整个租赁住房市场有怎样的影响，我们有哪些运营经验可以分享？
尤 玮
上海城投置业经营管理有限公司总经理
我们地方国企从地方的建设的角度来讲，租赁是市场化的，叠加上了国家重大方针来推进的话，也是有一个中国特色的市场化的一个举措，核心就是打造从强重资产慢慢的变成重资产和轻资产可以并举的一个局面。
从国家的发展角度来讲，如果是一二线的城市所有的货币放在买房子的话，那么整个消费就会有比较少货币的投入。现在我们改变了消费的理念，货币的体量不变，那么在居住方面必然会引导到未来三年五年，有大量的人会进入到居住改善租赁环境的这么一个市场里面。
我们是看好这个行业可以越来越好。上海保租房的行业会变成全国的风向标，保租房可以成为一个行业，可以成为我们在座的事业。
张日芳
南京颐悦置业发展有限公司副总经理
南京安居瑾家公寓管理有限公司总经理
五个关健词来总结我们的运营经验：
第一个关健词是营销，品牌营销在微信小程序，小红书，豆瓣、抖音等平台全覆盖，项目所在属地的政府资源全覆盖，营销导客方面B端和C端全覆盖。
第二个是增值服务，通过提供自动售货机，充电桩、宽带、入户保洁、团购等多样化的增值服务尽可能多的创造营收。
第三个关健词是社群活动，根据租客的兴趣爱好不定期组织一些露营、露天电影，BBQ等社群活动，满足青年人社交需求，提升客户的黏性。目前瑾家的老带新比例可以达到35%，这也大大降低了营销成本。此外作为国企单位，我们还有党群活动中心，经常组织党建活动。
第四个关键词是暖心服务，通过提供一些暖心的小事温暖租户，也由此带来了比较高的满意度和续租率。
第五关键词是团队管理，制定周度、月度、季度考核机制，组织训练营培训，通过激励机制提高团队积极性、主动性。
张彬南
上海玮浦企业管理有限公司总经理助理
新黄浦的两个项目体量均超过1千套，R4大社区进入市场给客户的选择面更多了。从住宅的属性来看，40-60㎡的户型在市场中是稀少的，商品住宅缺少真正精细化设计的产品。
在运营管理上，新黄浦有三大大特色：
第一，是关心客户安全。包括人身安全、心理安全和健康安全等。特别在社区场合中，参照了公共场所，配备了AED急救设备。
第二，我们拟定了“共建、共治、共享”的社区管理形态，参照业委会的机制，由属地居委，运营管理方，租户及企客代表四方共同组成。
第三，在服务相关方面，我们提供社区班车，空气净化，净水器，家政，洗车，充电，售货机等多种增值服务，为客户创造更好的租住体验。
刘 颖
中国房地产业协会长租房分会副秘书长
Q3：目前，上海的保租房规模比较大，长租房体量也非常大，相较其他的品牌和项目，我们有怎样的优势？
尤 玮
上海城投置业经营管理有限公司总经理
1、消费理念更新，有大量的现金流进入租赁市场；
2、作为地方国企，深耕所在城市几十年，积累的客户朋友非常多，很多的企业都是大甲方，这一块的存量资源非常好；
3、我们企业比较有耐心，这个耐心是来自于我们企业30年以来的耕耘，我们城投有几大板块，城投环境、城投水务、城投公路都是需要长期运营的，我们一直从事长期运营，比较有耐心，做租赁符合自身气质；
4、我们准备在租赁住宅运营中去物业化，所有原属于物业的服务转化为见不到物业影子的运营服务里面的一部分，这一块对于节约成本有一定效果。
张彬南
上海玮浦企业管理有限公司总经理助理
优势一、从机制上，我们把运营和物业壁垒切掉，团队一体化，工作有界面无界限。做到更高的效率和更低的成本。
优势二，从组织上，整个团队呈现年轻化，租赁板块整个平均年龄在30岁。
优势三，产品优势，我们充分发挥住宅项目特点，着重在阳台功能（即阳光权），卫生间功能，特地配备了智能马桶，体现健康的理念，以及厨房燃气功能上来确保产品住宅特性和优势。
刘 颖
中国房地产业协会长租房分会副秘书长
Q4：南京安居瑾家作为南京保租房建设的主力，在产品线上也是覆盖了从蓝领公寓、白领公寓、金领公寓、服务式公寓到租赁社区，这和其他品牌会有不同，这部分是出于怎样的考量？
张日芳
南京颐悦置业发展有限公司副总经理
南京安居瑾家公寓管理有限公司总经理
整个市场把产品分成5类：蓝领、白领、金领、酒店服务式和租赁社区，瑾家产品也是这5类，取名是从长租公寓的寓和玉是谐音，玉是一切美好事物的象征，从这个角度出发，对5大产品命名。
5种不同的产品对应5种不同的客群，5种客群对应5种不同的客户需求。瑾家的5个产品系列分别匹配相应的客户需求，从这个角度来打造我们自己的特点和特色。
刘 颖
中国房地产业协会长租房分会副秘书长
Q5：随着国家发展保租房力度的不断加深，未来各家如何进一步深化保租房建设？
尤 玮
上海城投置业经营管理有限公司总经理
人民城市人民建，人民自己的租赁房也是人民自己建。作为地方国企，我们会坚定把这条路会走下去，持续投入，并且会准备面临一切困难。
目前，保租房国家比较支持的是REITs作为一个退出机制，我们目前也是按照这个机制在坚定的做。产生的资金回笼也是会继续的投入类似项目的建设当中。住房租赁市场够大，蛋糕足够大，这么大的市场，我觉得我们这些业内人士的愿望就是，让所有的租户认同这个行业，让足够的人脱离原来的一些租赁的模式，把口袋里面足够的货币投到我们这边来，让我们有机会做出更好的长租房。
张彬南
上海玮浦企业管理有限公司总经理助理
简单的三句话：
第一是，新黄浦肯定想，也继续会在保租房领域里继续深耕。
第二是，从重资产的角度，将目前手上的项目的募投监管退这条路继续走下去，打通最后的“退”，连接下一步的“募”，使得资金运作健康的活起来。
第三是，轻资产是新黄浦以后要持续做的，而且要进一步扩展，未来长期来看，轻资产板块要做到值得可以做到拆分或独立融资壮大的战略发展机遇。
张日芳
南京颐悦置业发展有限公司副总经理
南京安居瑾家公寓管理有限公司总经理
瑾家将积极践行国企的责任，高质量的持续推动发展。
一方面是尽可能的把营收无限放大，另一方面是尽可能的把成本无限的缩小，来推动企业高质量发展。瑾家的定位非常清晰，就是做轻资产；目前瑾家在三个中资产项目，也是南京的的标杆项目；重资产方面，目前有一个项目，未来也会积极申请REITs退出。
未来我们会持续的提供好、服务好产品。致力于解决甲方的痛点、租户的痛点，为南京的新青年新市民提供城市的理想家。
（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）
克而瑞，成立于2006年，行业领先的中国房地产大数据应用服务商，现信息覆盖400个城市。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队，克而瑞服务于TOP100强中95%以上的房地产企业，并为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。
经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据到客户数据，实现了房地产大数据闭环。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖地产、资管、租售、物管、科创、证券等房地产领域。创新研发产品CRIC系统、投资决策系统、数据营销系统、场景化大屏、栅格土地评估系统、城市租售系统，CAIC投管云、资管云等，为大量房企提供了决策依据。