作者 | 梁秀杰
编辑 | 夏县明
责编 | 韩玮烨
对于产住融合发展，魔方生活颇有发言权。
作为业内规模领先的“集中式长租公寓”品牌，魔方生活一直积极响应政府各种政策号召，致力于解决地段、户型、 价格“三大错配”难题，减少职住分离，提升居民幸福感。比如多途径转变市中心存量办公、工业等低效土地用途，以平衡区域内职住需求。此前睿和智库已就魔尔公寓郎园Station店，做了详细的案例分析，详情可见—《 》。
凭借成立14年来，业已形成的标准化产品、服务和高效运营体系，魔方生活能够针对不同需求的城市居民提供全方位的租住解决方案。近日，睿和智库团队又深入调研了魔方公寓北京昌平沙河地铁站店（以下简称“魔方公寓”），探索魔方生活助力产业园区实现“产住融合”发展的经营密码。
助力居住品质升级，打造“园区名片”
图表1：项目基础数据
数据来源：公开资料，睿和智库整理
图表2：沙河·玖耀里位置图
图片来源：沙河·玖耀里
魔方公寓位于沙河·玖耀里（以下简称“玖耀里”）园区内。玖耀里位于北京市昌平沙河镇，总占地5万平方米，建筑面积约18万平米，项目涵盖商业中心、办公产业、白领公寓、国际酒店等多元业态，意在将办公与生活相融合，打造以人为本的交流合作跨界融合的双创商务区。
5月20日，玖耀里重点项目签约仪式暨魔方公寓昌平沙河地铁站店揭幕仪式在玖耀里盛大举行。值得注意的是，园区的整体沙盘，就位于魔方公寓元宇宙风格的公区内。足见，率先揭幕的魔方公寓，是园区的招牌名片之一。
据了解，魔方公寓首批装修完毕的公寓楼，已经吸引大量住户看房签约；目前正在预招租中宿舍型公寓楼，也已有大量企业客户签约。仔细分析其产品优势：
其一，融入园区又相对独立的布局。魔方公寓共由5栋公寓楼组成，其中3栋位于生活中心，1栋位于商务中心，1栋位于TOD中心，每个区域都配置了公区，与园区相互呼应的同时，又保证了公寓本身的私密性及安全性。
其二，适配细分客户的多元化产品设置。根据周边产业人群的需求特点，项目在产品设置上又进行了进一步细分，设置了白领公寓、宿舍型公寓两种产品。其中4栋为白领公寓，主要面向单身白领或情侣，套内面积约16-25平米开间、32平米一室一厅；1栋为宿舍型公寓，是面向企业客户的宿舍型产品，套内面积约25平米、45平米开间，可容纳4-6人。
租金方面，项目每间定价约3000-5000元/月不等，睿和智库调研周边公寓及普通住宅发现，恒祎公寓37平米开间2600-3000元/月，乐乎青年社区30平米开间1600-1800元/月，普通住宅合租15平米次卧约1500元/月。对比来看，魔方公寓性价比相对较高。
其三，全面提升居住品质。魔方公寓提供了超过1800套精装全配的整租公寓，标准化+定制化产品和专业化的运营，让居住环境更舒适。
公寓设计简约时尚，分别以远峰蓝、原木色和牛油果绿作为主色调，营造出温馨舒适的居住氛围，满足城市新青年的审美需求。公寓整体空间还被重新解构，保证每个房间都有独立厨卫的同时，还在玄关、厨房、休闲区、睡眠区、衣柜5个重点功能区域进行了收纳设计，设置了约5885升的收纳空间，相当于130个20寸登机箱的空间，解决了租户的收纳痛点。
图表3：魔方公寓北京昌平沙河地铁站店效果图
图片来源：企业自供
租户同时还可享超大公区体验。在设计上，该公区以元宇宙和未来社区为灵感，创造出一个活泼、前卫、科幻的空间。功能上则兼具实用和社交属性，分为洗衣房、公共厨房、休闲区、办公区等多个空间。在这里，租户可以洗涤衣物、烹饪美食，也可以参与丰富多彩的社群活动，和其他租户互动交流。
图表4：魔方公寓昌平沙河地铁站店元宇宙风格公区
图片来源：企业自供
在安全管理方面，采用智能化门禁设备，借助大楼入口的人脸识别系统、智能化门禁门锁等，实现一人一码；公共区域24小时全方位监控；系统的租户安全管理制度，保障租户居住的安全性；消防管理方面，烟感喷淋入户，使住户住得更安心、放心。
值得注意的是，魔方生活还提供了增值服务。通过自建商城—魔创·有物，除了上线魔方保洁、洗衣等服务之外，还售卖魔方周边文创产品、品牌产品等，包括卫衣、小家电、预制菜等等，在更好地推广品牌自身IP的同时，还贯穿租客生活的方方面面，进一步方便租客的生活。
破局职住平衡，构建一体化生活圈
居住体验升级之外，魔方公寓的入驻，更为所在园区以及周边产业园区构建了职住平衡的一体化生活圈。
首先，通过便捷的轨道交通+定制服务，实现“半小时”生活圈。从地理位置来看，项目位于玖耀里，临近地铁昌平线沙河地铁站，周边共9条公交线路，且紧邻G6与六环路。半小时内辐射沙河高教园区、生命科学园、未来科技城以及西二旗中关村软件园等产业区，以及华北电力大学、北京航空航天大学、北京师范大学等多所高校，覆盖周边企业、高校及产业人群。同时，项目还开通了定制班车，早晚高峰期往返于西二旗区域及魔方公寓之间，未来还可以为企业客户提供定制班车服务。
这一优势使得玖耀里成为企业和高校人才的理想选择，同时也为魔方公寓提供了稳定的住户群体和广阔的市场机会。
其次，园区本身规划有完善的生活配套设施。玖耀里着力打造集“特色商业（休息娱乐、精品零售、主题餐饮）+国际酒店+产业办公+白领公寓”于一体的城市会客厅区域名片。据了解，目前除魔方公寓之外，园区已入驻家家悦超市、华夏影院、希尔顿欢朋酒店、派对星KTV、趣想家大型儿童游乐、麦当劳、星巴克、汉堡王、好伦哥、味多美、棒约翰、胡桃里、木北、嗨特购等品牌，能够满足周边人群的生活所需。
最后，产业办公人群的引入，还将反哺魔方公寓稳定的住户群体。产业方面，园区着力于引进以办公和研发为主的新能源、微电网、电力数字化、能源互联网、储能等为主的上下游产业链企业。目前园区已吸引国际能源电力创新中心等科技创新产业入驻。
园区产业进一步发展的同时，必将产生一定的品质居住需求；而魔方公寓优越的居住条件，也将一定程度上吸引周边优秀人才的集聚，打造出“商业+产业+白领公寓”互补共荣的可持续发展新生态。
结语：
综上，从魔方生活经验来看，长租公寓运营商通过专业化的运营，一方面，可以帮助园区配置合适的产品，有效地提升居住体验；另一方面，在丰富园区配套的同时，还能提升园区招商引资的吸引力，吸引更多优质企业的进驻，还能吸纳更多优秀人才；于运营商本身，也能因此获得更稳定的租金收益。
在选址上，要么作为产业园区内的居住配套项目，要么紧邻商业办公聚集区，居住+商业+办公的一体化园区则更佳。配套先行，产品上为都市新生代打造更美好的生活环境，让住户的居住和通勤都更幸福，从而规模性、快速地解决居住问题，实现“职住平衡”，推动城市可持续发展。