楼市发展到现在,影响最大的除了开发商和高位接盘的业主以外,还有就是助力楼市高速发展的银行,但是银行现在也面临一个最大的问题,降低LPR的话,大量的高利率存量业主去提前还款了,不降的话,没买房的人就继续观望,而房贷这块最大的利润奶牛也在逐步被稀释了。

大家好,我是谢晖。就在5月22日,央妈公布了最新的贷款市场报价利率LPR,1年期LPR为3.65%,5年期以上LPR为4.3%。至此,这个LPR利率已经连续9个月保持不变,之前很多人还在幻想着在供贷款的存量利率能够下降,现在来看,连LPR都按兵不动,既不上涨也不下调,更深层次的原因就是整体市场不行了,银行还需要时间去换取空间,而且现在的情况就在于整体市场都没能救起来。

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如果是利率重新上涨的话,现在的市场就会更难接受了,因为买涨不买跌的心态是很多人过去有的,但是现在来看已经不太适用了,因为现在不是不是说涨就能涨的,之前大家也都看到了,LPR下降后,大家的反应似乎没有太大的波澜,只有2月出现短期回暖,之后又重新下回落了。因为现在是大家手里没多少现金了,加上全民杠杆率都已经到达了比较高的水平,像杭州的杠杆率都高达了140%了,而连阿里这种企业都在传出不断裁员的风波,也给大家心理造成了很多不稳定的因素,失业的风险仿佛就在眼前,要知道今年4月统计局数据显示,16-24岁劳动调查失业率为20.4%,比上月上升0.8个百分点,也创下了自2018年有该统计数据以来的新高。

既然上涨利率是很难拉升房地产的,那为何不继续下调房贷利率呢,因为这关乎到银行的利润了,再降下去银行的日子恐怕就会更难过了,因为银行赚钱的本质就是收利息差,业内俗称净息差。截至4月25日,已披露数据的29家上市银行2022年年报显示,民生银行、重庆银行等8家上市银行净息差低于1.8%,而1.8%是银行维持住自身合理利润情况下的净息差参考线,这个值越低,代表银行自身的利润就越少了。

所以银行其实关心的不是大家能不能买得起房,而是关心自己的利润,而提升利润的方式,现在来看就是在不断降低存款利率,而且是降低长期存款利率,按照大家正常的思维,银行的钱定存时间越久,给的贷款利率应该越高,但是呢,以建行为例,三年期定存利率为3.045%,五年期定存利率为2.6%,银行是希望吸引短期的储户过来存款,而不是放个定存5年以上,也从另一方面反应出了中长期贷款市场的疲软,没啥人有贷款需求了,因为给到贷款利率越高,银行自身的风险就越高,到后面甚至无利可图了。

而前期很多老业主呼吁的降低存量房贷利率的事情,放在这个阶段来看更是不可能了,这里面的原因很简单,如果给存量房利率打折了,银行损失的利息可以说是雪上加霜,而对银行的股票会构成比较大的利空因素,而这也是目前股市的根基。要知道,全国个人住房贷款余额大约38.8万亿,如果给存量房贷降息1个百分点,银行业将减少3800亿元的利润,而整个银行业2022年的利润,才2.3万亿,加上很多存量房贷利率都在5.88%甚至6%以上,如果降息两个百分点,近7000亿的利润换做四大行估计都吃不消了,那些中小银行甚至还可能面临破产的风险。所以,存量房的业主只能想办法多赚钱提前还款才是唯一的道路了。

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当然,现在银行也是无奈的,因为金融只是影响楼市短期的重要因素,中期还是看土地,长期的话看人口,最关键的还是人,要是一个城市没啥人口了,就算这个地方的银行把房贷利率降到3%甚至2%也不会有多少人去买房的,所以银行的转型在未来也是必然的,依靠中国楼市过去二十多年高速发展躺赚的红利已经不复存在了,买过以及没买房的刚需们也看清了房贷的本质,老业主提前还款潮还在激流涌动,贷款中介电话现在是打个不停,银行的钱也多到快发霉了,只拿2022年来说,人民币新增28万亿,每天一睁眼一闭眼,767个小目标就被印出来了。

而今年的印钞的速度只会比去年更快,只是现在楼市不涨了,大家不贷款了以及紧缩消费了,很多人反而体会到的是通胀紧缩的感觉,印的钱是多了很多,但是普通老百姓感觉钱更加难赚了, 因为钱都流向了大资本家以及放在银行空转,某房企用几十亿就可以撬动几万亿、某停车公司用几百万就撬动了70多亿,大家应该能感受到其中的威力,所以顶层资本的通货膨胀一直在,钱对他们来说真就是数字,但是普通打工族的通货紧缩却在加速,打工拿高薪的时代可能越来越难了,金融和大厂的高薪正在逐步成为历史,而想靠炒房翻身的这条路也被堵得看不见多少光亮了,怎么赚的可能连本加利都要还回去,最终可能换来的是征信黑名单和破产到无家可归。