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以下正文
今年旅游业的迅猛回暖，让热门目的地渝中半岛新闻不断。
前段时间，我们报道过渝中半岛公寓租金暴涨、部分公寓房价翻倍的新闻；前两天我们也吃瓜了白象居谢绝游客的新闻。
在白象居谢绝游客事件不断发酵的过程中，另一个饱受“游客困扰”的小区也成为了话题的焦点。这个小区便是朝天门上一代地标大盘 ——海客瀛洲。
01
一代地标住宅沦为民宿重灾区，
社区居民：“等部电梯需要半小时”！
海客瀛洲之所以会加入白象居事件一齐讨论，原因也是由于今年来重庆旅游业的迅猛回暖。作为两江四岸核心段的江景社区，海客瀛洲一直都是民宿泛滥的重灾区。
早在几年前就有新闻公开报道过，海客瀛洲小区内民宿泛滥的问题。
图源第一眼
有业主表示小区内民宿数量甚至多达300多家，部分民宿装修时乱改原始结构的现象，还为整栋大楼的居民带来了安全隐患。
而如今几年过去了，
海客瀛洲为何又会被人旧事重提？
海客瀛洲位于朝天门超一线临江地段，距离来福士广场仅一街之隔。
社区脚下便能看到长江码头，隔江对望南滨路及南山起伏山脉。同时地段上距离解放碑、湖广会馆、洪崖洞等热门景区都有明显的距离优势。
海客瀛洲C栋
正瞰来福士、江景及南滨路错落天际线
近年来由于来福士广场摩登的造型出圈，海客瀛洲凭借着一街之隔的视野优势，在民宿市场里反倒比前几年风头更甚。
出于好奇，我打开某民宿APP搜索了一下海客瀛洲现在的民宿数量。
粗略翻阅了一下，光是该平台上海客瀛洲的民宿就多达40多家，其中既有单套民宿房源整租的，也有颇具规模的大型民宿。
虽然距离业主所说的300多家有明显差距，但考虑到一些民宿所持有的客房总量就达到了30-40间，如果均算每间民宿持有15间客房的情况下 ——
光是一家APP上，海客瀛洲的民宿客房量大约就有4-600间。如果通算各类平台，最终民宿客房总量甚至很有可能会超过1000间。
我在现场询问业主时得知，海客瀛洲目前并未有肃清民宿的计划，所以这几年民宿并没有减少。尤其是疫情放开后，更是有不少新的民宿进驻，遇上节假日高峰期，等电梯都要花掉半个小时。
根据贝壳显示，海客瀛洲小区一共有接近3000户房屋，按照推荐该小区至少1/4的房屋都是已经挂网出租的民宿了，这个占比确实夸张。
海客瀛洲单栋住宅共配有7座电梯。
除一座货梯以外，高、中、低区各有两部电梯（对该小区动线不熟，可能有少算的情况）。而以我工作日时间段踩盘的感受来说，基本电梯都处于接近满负荷状态。
即便是工作日、工作时间段，等一部电梯所需的时间也在5分钟左右。
对于业主而言，民宿泛滥的海客瀛洲确实已经影响到了生活便利。
02
民宿价格普遍亲民
成为新派“特种兵”旅游基地
相较于常规酒店，民宿亲民的价格、极具烟火气的氛围，使其成为了当代年轻人穷游的首选。以海客瀛洲为例，目前挂网的经济型民宿普遍单天的价格在200元/间（可住2-4人）左右。
部分更亲民一些150元以内也可以租到双床房，
特别适合现今大学生“特种兵”式的旅游。
如果入住4个人，平均算下来单天的住宿费只需要40多块钱。
在踩盘海客瀛洲的当天，我就看到不少学生族，背着背包等极简易的行囊入住。
这里给不了解的人科普一下，所谓的“特种兵式”旅游，就是花最少的钱和时间，尽可能多去多的景点。比如大学生挑一个周末结伴出去旅行，光是两天就能走十几个景点，吃十几种地道小吃之类的。
当然也有一些舒适型的民宿价格稍贵，小户型淡季一天的费用大约是5-600元/间。
过量泛滥的民宿，让海客瀛洲的社区不可避免的存在一些管理上的缺陷。
比如社区大门，如果人行闸门开启状态，径自走进去也不会有人询问你。进入到小区内，在社区内部的商业中甚至也有烧烤店、串串店等重油污的门店。
同时，由于民宿房源分散的问题，同一层楼内一半是住户、一半是民宿的情况十分常见。
虽然海客瀛洲整体民宿的价格不高，但在市场行情中也有明显分化。同样朝江的民宿，海客瀛洲C栋的价格就稍微高出一些。
最主要的原因，就是C栋看江的景观面大多都正对着来福士。从低区看不出效果，但如果住在中高区，视野的差距会比AB栋要明显的多：
海客瀛洲C区底层景观平台视野
海客瀛洲A、B区底层景观平台视野
注：B区仍有小部分朝向来福士
对于小区内民宿分化的现象，踩盘当天就有业主不满地表示，“整个C栋基本都是民宿”。
03
买房不如租房
遍地泛滥的民宿，竟暗藏巨大的商机？
民宿的泛滥，
让海客瀛洲的房价一直没有什么起色。
目前市场上看江的房源中，60多㎡的一室，挂牌价也只要80多万。而高层视野绝佳的大平层江景房，接近200㎡，挂牌价也只要260万。
整个小区的挂牌均价仅为12000+/㎡，对比各大一线及新一线城市，海客瀛洲的房价保值率简直一言难尽。
但民宿的出现，似乎给海客瀛洲带来了另一种新的可能。虽然民宿泛滥令整个小区毫无居住品质可言，但却令它的租赁行情扶摇直上：
60㎡的一居室，阳台朝内街、无景观加持的房子，月租金2000元左右。
这类房子市场卖价肯定在80万以内，毕竟看江的都有85万的房源在售。对比下来，这套房的投资回报率秒杀一堆价值高地没问题。
另一套接近200㎡的看江高层，季付价租金12000元/月。当然一些无景观加持的大户型，市场效果就没有那么好了。
但值得一提的是，海客瀛洲的租赁市场非常紧俏，好一点看江的房子很轻松就能租出去。
现在整个小区也仅仅只有10套房源在租。
这么贵的租金价格，民宿到底还能不能赚钱？
我好奇专门去搜索了一下，由于民宿内部客房的隔间不好细算。所以为了方便，我挑选了一套整租的民宿来给大家看一下：
在某APP上，海客瀛洲一套约200㎡的豪装看江大平层淡季房价是2200元/天。
而一些一居室的小户型，舒适型民宿整租的价格也能够超过千元/天：
这些统计的都是一些景观突出的舒适型民宿的价格，像那些隔成很多单间的经济型民宿，由于无法确定具体隔成了多少间，且本身房源景观、装修上的条件也不同，所以就没有专门统计。
大家应该都还有印象吧，今年五一渝中半岛民宿价格大涨且一房难求。估计上述这些舒适型一居室民宿，一个五一节就能赚回几个月的房租。
而装修成本嘛，毕竟串串房的成本就那么多~
04
结语
前段时间我们就已经报道过渝中半岛的租金大涨的话题，今年以来渝中半岛凭借着旅游热，很多次新级的公寓都实现了房价翻倍增长的盛况：
这也是平淡的楼市中，意外的独立行情。
比如财信半岛铂寓，在去年中旬成交了一套二手房，建面56㎡、总价30万。
如今随着旅游迅猛复苏，该小区目前公寓报价已经达到夸张的地步了 ——
目前在售二手房仅9套，
粗略计算均价大约建面1.8-1.9万/㎡。
而像海客瀛洲这类，虽有地段加持，但实际房龄较老的房子，其房价的涨幅虽然有限，租赁行情却丝毫未受到影响。
最后提醒一下各位读者，如果想要蹭热加入民宿战场，一定要事先对小区做好背调。尽量优先选择次新公寓，以及在方式上优先选择长租。
毕竟住宅区随时都有可能肃清民宿。
在我踩盘海客瀛洲的期间，所有业主都对民宿有着极其强烈的情绪，指不定那天就会出现要求民宿撤离的情况。
文丨重庆楼云社 作者丨山城的小年轻
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