最近这两周，Rachel去了唐镇、桃浦、华泾，第五批次要来了，在火热的打新中如何保持理性，新房暗场带你还原真实的新房项目。
这篇文章想从雍汇庭的角度出发，帮大家测评分析一番，后期还会继续测评800万左右的新房项目，欢迎关注公众号！
以下正文。
徐汇亲儿子
说起华泾，还真的有点没什么存在感，作为徐汇最南端，也是最偏的一个板块，西边与闵行接壤，东边与浦东三林隔江相望，交界地带的破落户，也是被诟病最多的一个。
乘地铁从华泾西出来的时候，看见地铁口的餐车，想投喂一下空空的肚子，刚准备上前，驶来一辆卡车，瞬间扬起滚滚烟尘。
卡车、集装车、渣土车，偶尔还有殡仪车，这也是华泾最真实的样子。
但就是这样子的华泾，冠上徐汇区的姓氏，本身就自带流量。
因为徐汇核心区，已经没什么空地，这十几年的发展，徐汇滨江也已经基本规划完成，当然落地时间还要很久，剩下的就是边边角角的补全了。
徐汇爸爸有钱，华泾儿子有地，一拍即合。
华泾雍汇庭
五批次入市的项目都很有意思，Rachel本身就是“凡是求个明白，算是本性难改”的人，不禁对热门项目进行了“体检”。
下面是雍汇庭的“体检表”
讲点有意思的，
最近考察楼盘项目比较多，去别的案场，销售都一个劲的打听你从哪里来，积分有多少，看看你是不是真的有机会成为尊贵的业主。
但是雍汇庭的销售，一进门会先告诉你，项目的附近是有一个殡仪馆的，目前没有搬迁的计划，毫不避讳。
我跟小姐姐说，“我知道益善殡仪馆有火化的功能，刚从那边过来，网上说有味道，实地走访下来没有闻到什么味道。”
小姐姐说，项目限高80米，前面有个办公楼限高150米，视线上来说，是看不见的，但总归是有人比较忌讳这些东西。
新房就像直播间的网红小姐姐，自带滤镜，站在用心布置过的样板间里，谁看了不迷糊，但等收房的时候，又好像被手动关掉了美颜，总是有一些不完美的地方。
从体感上来说，雍汇庭的得房率跟同类型的户型比较，是比较低的。
销售小姐姐也正面回答了我的疑问，得房率大概在71%左右，因为墙体做的比较厚，带连廊，没有会所，但是不封阳台。
从产品力上来看，雍汇庭的表现是中规中矩的，而且也是单薄的几栋楼，很难形成片区氛围。
漫谈配套和周边
雍汇庭的亮点，还是在于华之门的规划，落到雍汇庭说，就是它的TOD属性和稀缺性。
讲TOD，得先介绍一下交通。
轨道交通这块，可能得让其他新房项目眼红了，外环外能享受4轨交的，除了大虹桥，其次就是华泾了。
距离15号线虹梅南路站400米，其他三条线最远1.2公里。
15号线：可换乘1、2、9、12等市区主流干线，可以到达漕河泾和紫竹
机场联络线：联动浦东机场+虹桥机场，国内国外一条龙
23号线：依江而建，徐汇、闵行大联动
19号线：串联5大市区，其中过江连接前滩、世博、陆家嘴等
Rachel最期待的还是华之门的商业，总商业面积将达到30万㎡，跟环球港差不多，是兴业太古汇、国金中心商业面积的3倍多，建成后将是徐汇区最大的商业地标，恰好也可以弥补闵行商业的短缺。
华之门规划概念方案
目前来说，可以直接享受的商业配套是2019年开业的龙湖天街，虽然只有6.5万方体量，但可以满足华泾人民的生活需求，龙湖在宝山、虹桥的招商运作能力也是不错的。
当然，有人的地方才有江湖。
在徐汇“十四五”规划中，华泾是徐汇南部战略拓展区的主要力量，在产业布局方面，华泾承接徐汇滨江创新极的辐射与外溢，聚焦人工智能产业链、生命健康产业群等战略性新兴产业集群，
比如北杨人工智能小镇、华之门、西岸生命蓝湾。
徐汇不仅自己搞，还拉着闵行一期开发，闵行也打出了梅陇华鑫天地产业园、梅陇新中心等，未来真的是万丈高楼平地起。
有人也会怀疑，华泾这个饼，好不好消化？
我倒觉得，以闵行和徐汇的“钞”能力来说，又是统一规划，这点倒不用担心，北杨小镇由徐汇的几个儿子漕河泾、汇成集团、华泾镇共同打造，至少资源投入上可以保证。
没别的，徐汇就是有钱。
Rachel常年泡在徐汇区，特别能理解，与漕河泾科技绿洲不同的是，北杨小镇承担产业研发和生产功能，要考虑下水、耗能、洁净车间等需求，压根不是摩天大楼所能承担的，华泾是不二之选。
另外，得谈谈华泾的二手及短期内的供应。
去年9月，“华之门”项目有2幅涉宅用地成功出让，分别由嘉华联合体、招商蛇口&徐汇城投拿下，房地联动价都在81000元/㎡。
嘉华项目尚未命名，看样子大概率要明年上市。两块地都是400余套的体量，也就是说，华之门住宅，总共也不到900套。
再来看二手市场，华泾这一带新房很少。
目前二手房，有挂牌的以房龄20年以上的房源为主，主力挂牌价格在6.2-7万/平之间。房龄15年以内的，主力挂牌价格在7.6-10万/平。
品相好一点的在9-10万/平，标杆住宅中海瀛台能到13、14万/平。
未来随着产业导入，华之门的落地，房价也会水涨船高。
最后谈谈配套中的学校，虽然新房不承诺学区，但是也可以延伸一下，
徐汇是教育大区，以前华泾是“菜小和菜中”的聚集地。
近两年徐汇中学（南校）和高安路一小（华展校区）入驻，华泾公立教育薄弱局面开始扭转，资源也变得丰富起来。
到目前为止，华泾拥有的高中资源丰富，附近不仅有上海滩头块招牌上海中学，还有徐汇中学南校区、民办位育高中部等等。
初中有华育中学初中部、紫阳中学（被华育托管）等。
小学除了有高安路一小（华展校区），还有上汇实验学校开办。
上汇实验学校是九年一贯制公办，上中系的亲儿子，这实力不用多说了吧！
谁会买华泾？
从售楼部出来前往工地的时候，我一直在思考，什么样的人群会买雍汇庭？
以Rachel混迹多年徐汇区的经验来说，
徐汇区的居住层次是这样子的，顶级富豪喜欢住在风貌区的花园洋房，比如衡山路、华亭路、建国西路等；
新晋富豪喜欢徐汇滨江的大平层，比如近期很火的云锦东方；
中产改善，大多在徐家汇；
真正适合中产群体的新房和次新房，选择其实很少。
出了内环，大把都是老公房，好房子很少能连片成为社区，大多都是被老房子包围着。
往南走，过了宜家，直接被沪闵高价、内环高架割裂开，康健板块也是老房子连片，长桥也是真的破。
这么来看，顶豪、富豪、改善都能在徐汇很快地找到定位，唯独中产在选房方面有点鸡肋。
即使如此，徐汇因为顶着上海教育最强区的光环，对于中产群体来说，仍然是很多人心中的白月光。
华泾的新房，恰好可以补上这个缺口。
好了，说了这么多，在即将入市的五批次新房里面，雍汇庭毋庸置疑是很有特点的一个，看好的人非常看好，不看好的人唏嘘不断。
目前有不少自媒体直接说雍汇庭要凉，他们觉得预计分数可能在65分左右，目前市场上的热度也并不高。
根据上文的分析来看，主要有四方面的原因，
其一，确实有很多人介意殡仪馆的存在；
其二，对于华之门的规划，很多客户并不买单，已经不往房价里面加预期了，也是目前大环境比较悲观下的真实心态写照；
其三，周边的二手房以及学区都很成熟，按照这套逻辑来看，房源的倒挂并不多。
其四，得房率和装标拉垮，容积率也相对偏高，同一批次，比如安高就显得更有诚意，在全市打新的氛围下，自然也会被分流。
那么问题来了，各位看客，你觉得雍汇庭到底行不行？
朋友们，写文章需要花费大量的时间和精力，相对来说，视频号更新的更勤快，欢迎关注一波啊！
关注+点赞，摇号必中！️