近年来，受到市场、政策等因素影响，房地产呈现下行态势。但在各地坚持房住不炒，因城施策的支持下，目前房地产市场下行态势趋缓。观望未来，房地产市场将如何发展？
知名经济学家任泽平博士与其团队对房地产市场做出了五种角度的分析。
其一，房地产市场一季度迎来小阳春，二手房市场好于新房。
随着房地产放松政策进一步落地、购房者信心有所恢复、积压的需求集中释放，楼市迎来局部小阳春，销售环比转正、同比显著改善。
从新房销售看，一季度49个样本城市新房成交42.2万套，环比增速由去年四季度的-15%转正为8.6%，虽然较2019-2021年一季度平均成交56.8万套有一定差距，但同比降幅较2022年四季度大幅收窄，呈现小阳春弱复苏特征。
从二手房销售看，一季度18个样本城市二手房成交套数24.0万套，环比增速由去年四季度的-14.6%转正为40.5%，同比2022年一季度大幅增长70.8%，同时，大幅超越2019-2021年一季度平均17.7万套的成交水平，二手房销售优于新房。
其二，房地产市场呈现分化式复苏，一二线城市好于三四线。
分具体城市来看，复苏第一梯队城市：北京、深圳、成都等，三个城市环比连续3个月正增长、同比连续3个月改善。
复苏第二梯队城市：上海、广州、苏州、杭州、南京、武汉、青岛、无锡、佛山、宁波等，这些城市环同比实现2个月正增长或同比连续3个月正增长。
复苏较弱的城市：福州、南宁、泉州、柳州、芜湖、娄底、吉安等，这些城市环比、同比改善幅度小、持续时间短。
其三， 短期展望房地产市场，将延续点状复苏态势。
当前的房地产市场恢复基础不牢，对市场不宜盲目乐观，需要实质有力措施推动楼市复苏延续，在坚持“房住不炒”前提下，提振市场信心，这事关中国经济复苏进程和化解房地产金融风险。随着前期房地产政策的进一步落实、后续楼市政策的继续放松、购房信心的逐步恢复，预计2023年楼市将继续保持点状弱复苏态势，复苏集中在热点城市二手房、改善性住房。
其四， 长期展望房地产市场，有三种趋势：区域分化加剧、“产业+地段”为王、改善时代来临。
趋势一，区域分化是未来房地产市场的最大特征。
其体现在东部沿海地区房地产发展潜力优于东北和西部地区，南方地区房地产市场整体好于北方地区；发达城市群、都市圈房地产增长潜力相对不发达城市群、不发达都市圈更高，不发达城市群、不发达都市圈房地产市场表现将好于非城市群、非都市圈；人口流入的一线城市、强二线城市与人口流出的三、四线城市房地产市场分化。
趋势二，城市内普涨时代结束，“产业+地段”为王。
当前的房地产市场已经从大开发时代进入存量时代，这说明普涨时代结束。产业和地段尤为重要，从产业来看，产业集聚通过创造高购买力人群、影响土地成本，进而影响板块内房地产发展，产业外溢又会带动周边板块房地产发展。从地段来看，历史积淀造就老城区“地段”，城市规划与发展创造新“地段”， “地段”通过吸引高购买力人群影响房地产价值。
趋势三，改善时代来临，产品力将成核心竞争力。
当前消费者对住宅的追求从单纯的“有房住”向“住好房”转变。人人都有房住不意味着人人都住上了好房子，居民对住宅品质有了更高的需求，住房产品力的不同，推动住房价值分化。
其五，短期内要因城施策适度松绑，建立人地挂钩等长效机制。
在坚持“房住不炒”前提下，各城市应因城施策、适度松绑，促进软着陆。而且应该推进以城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举为五大支柱的住房制度改革的长效机制。
总体而言，2023年楼市将继续保持点状弱复苏态势，复苏集中在热点城市二手房、改善性住房。长期来看，区域分化是未来房地产市场最大的特征；房价普涨的大开发时代结束，城市内部房地产市场分化加剧；产业+地段为王；改善时代来临，产品力将成核心竞争力。