广州楼市，最卷的地段在哪里？
除了南沙横沥岛，芳村+白鹅潭大概也排得上号。仔细数数，已经有14个在售盘在互卷了！
最近，情报哥来到这里踩盘，有新发现。
有个新楼盘，乍一看各方面条件平平，却能在卷如麻花的芳村-白鹅潭板块，硬生生杀出一条血路。
它就是力诚·榕诚湾。
据贝壳成交数据统计，5月前3周，力诚榕诚湾的成交套数排名荔湾第三，成交转化率荔湾第二，成为老广的“新欢”。
5月荔湾各盘成交明细（来源：贝壳）
它是怎样做到的？
首先，整个荔湾，都迎来了比较高光的时刻。
华润万象城落定，太古商业也来了，给荔湾做了漂亮的破局。
从来源来看，荔湾的客群来源于两块，第一块是天河海珠的新广，第二是广州西部改善的置换。他们都喜欢到荔湾买房。
现场的销售就说，现在荔湾芳村+白鹅潭的大户型，更受欢迎。
力诚·榕诚湾所在的茶滘，离最近的地铁，步行距离2公里，并不算很远。但它所处的位置，却非常有趣。
在这个片区，二手次新房刚好形成了一个巨大的“空白地带”。
从这里向北到白鹅潭附近，南到万科花地湾，东临聚龙湾旧改，一大片的区域之中：
10年以内楼龄的二手房，挂牌量仅仅13套！
哪怕把数据范围放宽到20年楼龄内房源，也只有49套。
芳村部分片区20年内二手房源分布（来源：贝壳）
可见，居住在此的老广，换房需求会有多强烈？
这个片区的房子，大多建于二十世纪八九十年代，违建的房子以及商贩占用了街道空间，街巷拥挤，断头路较多。
街道路面不平、危房旧房密集、年老失修的外立面损坏严重，居住体验和社区管理都显得有些落后了。
再加上广州如火如荼的建设开发新区，外来人口大量涌入，本地居民纷纷将房屋出租或置换，希望搬到一个窗明几净的环境来改善。
而力诚·榕诚湾的基本面，正好解决了居住升级的难题。
力诚·榕诚湾，西南向是一步临江，直望花地河。最大约88米的楼距、约47%绿化率，只要去走一圈，你就明白它的价值。
这“一步”的距离是多少？最短距离不过约30米。
榕诚湾家门口的花地河实拍图
人在家中，烧水品茶，即可望到宁静的珠水，这种感觉相当惬意了。
约97㎡样板间实景图
力诚·榕诚湾还有个非常突出的特点，就是它的户型，不算特别“卷”。
在当下新房市场动不动70平三房、90平四房的内卷形势下，它多少有点“佛系”，反而提供了比较宽敞的居住空间。
你看看它的户型分布，是这样的：
就拿97㎡2+1房户型来说，2个卧室+阳台三开间均为大开间西南采光，不仅让阳光充足光线好，还是南向望花地河。
样板间外花地河实景图
要知道，市面上基本要140甚至180以上才能与自然景观搭上关系，刚需、刚改户型，多半只能望小区园林，甚至户型对望。
这样一来，榕诚湾反而获得了意外的优势。
也许，它一开始就想主打改善市场，所以布局的三房就是85㎡，四房户型得去到130多㎡。
喜爱拖鞋背心、一盅两件的老广，多少也会认同这样的空间舒适度。
毕竟，网红盘的高升值预期，是到卖房那一天才能兑现的。
广钢的红盘，高容积率太高。卷王们在有限面积多塞房间，导致一家老小住得过于紧凑的，这些都是他们内心深处，不太愿意接受的。
此时，榕诚湾的舒适三房，舒适四房设计，加上87%的得房率，很能打，与一众卷王盘刚好错位竞争了。
或许，这也是它能卖得好的重要原因。
目前，榕诚湾在售6栋及7栋，报价4.2-5.9万+/㎡，价差拉得也比较大。
85㎡三及97㎡三房，单价约4.2-5.2万/平，同面积的97㎡户型，有南向选择，这个价格也相当有竞争力。
大户型则比较贵一些。
138㎡四房，单价约5.6-5.9万/平；165㎡南北对流四房，单价约5.2-5.5万/平；。
138、165㎡产品，也比周边网红楼盘的同类产品便宜1万左右，这个价差是可以撬动不少购房者的。
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另一个容易打动人的因素，是榕诚湾的教育牌。
花海街目前仅有的四个新盘+次新盘，片区内最出名的鸿图苑小学在整个荔湾算是中游学校。
芳村片区，采用的是大区分组式的摇号，真光中学、培英中学等3所百年省级中学，金兰苑小学、合兴苑小学等多所省市级重点小学环绕。
组别内，牛校弱校参半，蹭到名校的可能性还是不小的。
而且，榕诚湾背靠茶滘大城规划，配建有48班的中小学配套，以及3所12班幼儿园。
目前已传出，区教育局在牵头真光教育集团与项目合作的消息（学位能否直升，以及具体地段划分以教育局公布为准）
茶滘旧改规划示意图
真光，在全市不是头部名校，但这位芳村本地一哥学校的知名度及口碑，对于老广而言，足够了。
全龄段、多维度的优质教育，都在家门口，相信对于注重教育品质的家庭来说，也是极大的打动点。
另一个常被大家忽视的条件，是片区完整度。
老城区土地利用率高，客观上决定了，市场上是旧改和城更盘的天下，只有广钢是政府全面推动规划和配套成熟的板块。
作为最早成型的二手板块，过去几年，广钢抢个先发优势，虹吸老城区换房客。
而万科花地湾，凭借1平方公里大城概念，正在延续荔湾对主城区的统治力。
而下一个完整的片区，你想到谁？正是茶滘村旧改和东漖村旧改。
2019年，力诚拿下茶滘村旧改项目，保利操刀的东漖村更是荔湾区首批进行整体改造的城中村之一。
两村齐改造，不仅是城市面貌的提升，能够让村民告别环境脏乱差、人员鱼龙混杂、抬头望不见天的城中村，安居在花园配套的住宅小区，对荔湾，对白鹅潭片区，同样颇有期待。
综合来看，榕诚湾给人带来的安全感，是相当高的。
虽然在市场上嗓门不算大，也没有网红滤镜，但她就犹如邻家姐姐一样，是很适合普通人的不折腾安全牌。
旧改更新，居住品质高，小学初中名校学校多，高中录取几率也比较大。
大家还记得，上个月火到摇号的羊城食品厂地块吗？
老城区、低容积率、河景加持，这三个要素组合，成就了一个封顶摇号地块。若不是有花地河的河景加持，或许根本见不到十几家房企围猎摇号的壮观场面。
因此，选房，还是要结合自身要求来挑，综合选择适合自身置业阶段的好楼盘。