由克而瑞资管主办的第七届地新引力资管论坛，于2023年5月24日圆满举办。本届地新引力峰会采用线上直播形式，以“产融结合 深度发展”为主题，由克而瑞CEO张燕女士，联合三位来自资管领域的嘉宾，围绕不动产私募股权的探索与实践、商业不动产REITs的发展之路，以及商管助力资管深层发展三个主题展开分享。以下是资管论坛嘉宾精彩观点。
主旨演讲：克而瑞集团CEO 张燕
《2023中国不动产多元化发展报告》
去年我们提出住宅开发和不动产运营两大方向并行，且此消彼长。而今年我们能清晰的看到不动产运营多个场景都聚焦在库存去化和存量盘活，这也是今天“不动产运营发展报告”探讨的核心主题，广泛分享和深入讨论不动产运营中各细分场景所面临的现状问题，以及可探索实践的路径和方向。
1、典型赛道之商办：
当前办公市场需求的复苏情况未能达到预期，导致市场供大于求的短期趋势仍然存在。与此同时，整体市场租金持续低位运行，运营方面一直承受着较大的压力。销售方面存在明显的分化现象，整体库存居高不下，导致去化难度加大。然而，政策方面的重点支持对产业办公领域起到了推动作用，使其表现相对稳定，并且长期发展趋势向好。尽管当前办公市场面临一些挑战，但政策的积极助推为产业办公提供了稳定的发展环境，为未来的长期发展奠定了基础。办公市场现面临进入存量长周期，空置率高企去化难的问题，解决方法在于将存量物业进行改造，提升项目运营效率。
商业存量规模较大，导致空置率居高不下。与此同时，一二线城市商业开业仍然集中，小体量商业项目（面积在5万平方米以下）的占比明显提升。整体商业市场的复苏并不明显，消费结构的恢复仍然面临一定的挑战。当前商业领域仍然面临着多重问题，其中商业存量大、去化难题等是亟待解决的难题。只有通过综合措施，推动市场整体复苏并促进消费结构的恢复，才能实现商业领域的稳定发展。商业市场现面临“存量、新增供应高企，竞争加剧，传统商业已无法满足变化的需求”的问题，解决方法在于：第一调整业态，以满足型消费场景下的消费诉求；第二活化空间，打通线上线下，形成新的消费体系；第三专业商管公司，将在未来承载重要作用。
2、典型赛道之租赁：
公寓TOP30运营商的管理规模超过130万间，同比增长7.5%；资产证券化规模超过148亿，大宗交易规模超过100亿。 个人租金微涨，品牌集中式公寓租金稳定，整体出租率约为80%。保障性租赁供应呈现“弱增量、强存量”趋势，重点转向盘活不良资产提供租赁服务。这些数据显示管理规模和资产证券化交易量稳步增长，个人租金和品牌公寓租金相对稳定。
租赁市场面临新建项目集中入市、产品同质化导致部分项目高空置率的问题，需政府统筹规划供地和项目入市批准，并进行客户研究，提升多渠道出租率。市场呈现出“长租房持续盈利不可持续”的特点， 提高运营能力、产品质量，打造具备资产管理和退出能力尤为重要。 此外，商业化房源与保障性租赁权责不一致，影响了租赁企业的积极性，在政策上确保商业化房源和保障性租赁共同发展，实现按需供应。
3、典型赛道之城市更新
一线城市正在制定城市更新行动计划，加速推动城市更新进程 。在一二线城市分化的背景下，政府主导成为必然趋势。国有存量土地的盘活有望成为新一轮城市更新的重点方向。政府将通过政策引导和资源整合，推动国有土地的利用效率，实现城市更新目标。
城市更新市场面临单个旧改地块经济帐难算、高投入、周期长、市场化动力不足、产权主体多且运营经验不成熟等问题。 需政府统筹组合出让模式、AMC出资与房企操盘模式，引入强运营主体打造有特色且有生命力的更新项目，推动市场健康发展。
4、典型赛道之产城：
由于增量土地资源有限，政府采取"直供模式"，重点支持实体企业和100%国资背景企业获取土地。轻重结合、综合运用的发展模式成为新趋势， 全周期轻资产服务模式和基金+基地模式受到青睐， 促进产业发展与园区建设协同发展。
产城市场中政府期待的园 区目标与市场盈利有差距，通过政府入场、运营商强化服务来提高项目盈利；租售政策收紧，需探索更多运营服务收入来源，通过调整结构型收入以助力园区增值；REITs虽有放开，但政策和市场评估机制还需完善，通过规范项目运营标准来提升REITs获批概率。
5、典型赛道之文旅：
文旅市场复苏，新生项目和近郊游成常态。自然生态景区受游客喜爱，度假游、品质住宿成关注焦点。行业进入低增长去库存时期，主题公园和山林是资源依托，云南和海南等地推动成熟投资市场。文旅市场发展促进旅游产业增长，为投资者带来机遇。解决文旅市场去库存问题，主要通过：产品优化、渠道优化和结构优化，联动销售、分时度假网络和引导文旅类REITs等方式。
6、典型赛道之康养：
康养服务供给能力提升，但资源利用率分化。 养老服务消费迎来历史机遇，个人养老金实质落地。康养平台和养老资本市场蓬勃发展，推动康养行业发展。 康养市场面临三大挑战： 居家养老服务市场不成熟，通过整合资源提供多样化服务； 重资产退出通道受限，通过创新金融产品和资产证券化打通闭环； 存量物业改造受政策约束，通过多部门协同推进落地。
7、典型赛道之物业：
资本退潮，市场回归理性， 呈现触底反弹迹象，行业告别三高时代， 注重增收与盈利平衡。上市热潮消退，地方国资成新势力。 物业市场目前面临激烈竞争，可通过服务管理降低丢盘风险；市场化模式未跑通，通过明确产品线采用自营模式；满足深度需求，提升专业能力；环卫业务竞争能力弱，推动城市服务市场增长。
结论：当前存量不动产市场面临着库存高企、去化压力大以及资产型收入亟待提升的挑战。因此， 盘活存量、提质增效成为了不动产行业新周期的主要议 题。 为了实现这一目标，政策层面赋予了重要的推动力，通过顶层设计的视角明确了盘活存量资产的方向，从而释放经济增长的新动能。同时，金融领域也发挥着重要的助力作用，引导资金流向有效的投资通道，实现存量物业资产盘活的闭环，进一步提升资产的运营能力。政策赋能和金融助力共同推动着存量不动产市场的发展，为行业注入了新的活力和机遇。
主旨演讲：中联基金合伙人 投资业务负责人印晨光
《不动产私募股权的探索与实践》
1、REITs市场的趋势和未来
全球不动产金融发展趋势显示，REITs是不动产金融发展的重要基石。在对不动产金融产业链的理解中，我们认识到其呈现着“投-融-建-管-退”的闭环，形成完整的不动产金融产业链。 展望中国REITs市场的未来，我们预计它将成为百万亿级市场 ， 为不动产存量时代提供了答案，不动产 私募REITs市场较公募REITs市场具有更大的想象空间和更多的发展机会。
2、不动产私募投资基金试点解读
证监会、国家发改委、上交所等机构将探索建立 多层次REITs市场体系， 优化市场监管，采取差异化监管策略，提出了五大政策优化方案，包括提升债股比、优化杠杆、取消扩募限制、鼓励外资参与以及支持Pre-REITs投资。在这种背景下，底层资产主要涵盖产业园区、购物中心、物流仓储、保租房等，这与公募REITs的发展方向相契合。 未来将聚焦于面向民生福祉的领域专注于存量化解 ， 以推动公募REITs市场的发展。
3、不动产私募基金的机会和策略
我们在公募REITs的运作中，按照其标准对资产进行筛选，优先选择通过公募REITs实现退出的方式。在这一过程中，以优质资产为基础，并以优势区域和优秀伙伴为支持。通过围绕优质资产展开市场化的收并购活动，聚焦于核心城市、核心区位和优质资产。同时，深耕优势区域，积极为地方的发展战略提供服务，并与地方国有资产密切合作。 立足于当地的产业优势和发展规划，通过将当地的存量资产进行资产证券化，盘活这些资产，并引入地方国有资产作为基石投资人 ， 这样的合作模式有助于实现共赢，推动地方经济的发展。
4、不动产私募基金案例
中联基金充分依托其投行客户资源， 充分发挥资金端和退出端优势， 持续开展不动产投资业务。 针对不同阶段的资产， 成功运作了 多个 公募REITs战投基金、 基础设施投资基金、 私募REITs夹层/次级 投资基金 ，如拿地开发 型资产 - 苏州药谷基金 ，通过全面开发实现资产价值创造 ； 增值改造型资产 - 南控中联工业园 ，通过并购改造实现资产增值； 价值持有型资产- 凯科国际大厦，通过运营提升实现资产增值。
主旨演讲：中金公司投行部执行总经理汪诚
《万亿级扩容，
中国商业不动产REITs未来发展之路》
1、中国公募REITs市场
截至2023年5月，中国境内市场已发行上市27单基础设施REITs，累计发行规模908亿元人民币。 底层资产和参与主体不断丰富。 已发行上市的 REITs 中 按原始权益人 分 ， 央企 5 单 ， 地方国企 19 单 ， 民企 2 单 ， 外资 1 单 ； 按资产类别 分 ， 产业园区 8 单、高速公路 7 单、保障性租赁住房 4 单、仓储物流 3 单、 能源类 3 单、生态环保 2 单 。 一级市场持续火热 其中有 12 单 REIT s 网上认购倍数达 100 以上 ， 以 合肥高新产业园区 REIT 为代表 ， 网上认购倍数高达 432 ， 华润有巢 保障房 REIT 网上认购倍数达 325 。 已上市 REITs 项目二级市场走势 逐渐 分化， 但 总体收益率可观。
2、“发改投资〔2023〕236号”分析与解读
2023年3月24日，国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知（发改投资〔2023〕236号）。 消费基础设施纳入试点范围：百货商场、购物中心、农贸市场、保障基本民生的社区商业项目， 不动产类项目预计未来3年DPU，原则不低于3.8%，保租房首发评估净值，不低于8亿。符合国家政策及企业主营业务要求的条件下，回收资金可跨区域、跨行业使用。国家发改委对项目进行综合评估时间一般不超过30个工作日，自项目正式受理之日起3个月内，应完成省发改委转报、委托咨询评估、有关业务司局会签及证监会的推荐工作。 重视运营管理、鼓励扩募、加强二级市场建设。 鼓励已上市REITs通过增发份额收购资产，开展并购重组活动。
3、中国公募REITs发展趋势
资产类型不断拓宽， 未来在消费基础设施、停车场等市政基础设施、IDC等新基建、旅游基础设施等领域，会有越来越多的试点项目推出。 参与主体不断放开， 进一步鼓励推动民营、外资企业申报发行C-REITs，进一步拓宽多种组织形式的原始权益人参与C-REITs市场。 市场加速整合， 运营的重要性显著提升 ， 在竞争性领域（仓储物流、消费基础设施、一线城市的保障性租赁住房等），将涌现更多资产兼并、收购机会，市场进入加速整合期，强者恒强的“马太效应”进一步凸显。 运营管理水平将决定监管及投资人的认可度、REITs二级市场股价、关系未来扩募等。
主旨访谈：锦和集团董事长郁敏珺
《商管助力不动产资管深层发展》
克而瑞资管：2020年锦和上市，郁总受邀作地新引力主旨发言，第七届地新引力又邀请到郁总，这期间经历了疫情，也经历中国商用不动产的风云变幻。锦和兼具商管和资管，您对未来的市场走向有什么看法？
郁总：过去三年变化很大，经济基本面已经走出了疫情开始发展，但下行压力仍比较大。锦和上市时市场对商管和资管理解不多，后又经历了从陌生到了解到重视的演变。 政府出台相关政策资管REITs退出、打开对上市公司上下游再融资的权益，这是划时代意义。 今年还会有消费类基础设施REITs，后续可以期待办公酒店和市场化租赁住房以及全产业类的REITs，让资产投融管退形成一个闭环。资产现在更多的是回归基本面， 我认为以后金融行业各环节也会回归原位，利润多少对应承担多少风险和成本，才能真正促进行业发展。
克 而瑞资管 ： 锦和商管 市盈率在同等商管公司中名列前茅，近段时间锦和商管有什么动态？
郁总：锦和商管是一家稳健的公司不追求短期利益，正因如此抗风险能力强。同行在去年下降70%，锦和仅有20%的下行，我们会一直秉承这个风格， 尤其是经济下行周期，踏实前行预期谨慎，发展并行 。 现阶段要把手上项目做好，提升专业管理能力。
克而 瑞资管：市场变化是否会影响锦和商管的服务模型有所调整？
郁 总： 锦和目前20%以上项目是委管，委管本身是轻资产管理里面成熟的模型。 正如地产销售的包销、代理、差价分成，任何做管理的企业，最后都会走向这个逻辑。 锦和的三种模式会一直并存，并在发展中调整比例。
克 而瑞资管：锦和很早就提出文化塑造，现在市场面临红海竞争，关于文化价值方面如何考虑？
郁总：回顾行业发展过程，从粗放到精细、从毛坯到装修、从装修到艺术，住宅率先走了很多步。之前办公产品也是毛坯交付，后来变成精装、定制化。最早代理公司拼价格，后来拼产品，做特色，新开项目都有艺术品加持，这是对从业者提出了更高的要求。 商业项目的颜值是非常重要的，要形成整个空间逻辑和氛围调性，才能吸引目标商户入驻。
克而瑞资管：锦和商管的产品线是怎样的？
郁总：一个是商业办公赛道，以越界代表的文创园区，特色商业街区如陕康里、越都荟、衡山8号；二是高端服务式公寓赛道，品牌为base佰舍，长短租结合，主要在上海北京；三是高端度假酒店，千岛湖安麓酒店，宁海安岚酒店，新昌安岚酒店。品牌赛道齐全，无论是承租运营和委管都可以合作。要为合作伙伴创造更高的价值，我们长期的项目经验和品牌优势是锦和的主要竞争力。
克而瑞资管 ：锦和对于资管和商管的理解也是一大优势，请您介绍一下锦和的资管板块。
郁总：资管板块有两个主要合作方美国华平、新加坡GIC。主要合作两个板块，一是base长租公寓赛道，二是城市更新办公和社区商业为主的赛道。现在有近70万方的在管面积和近300亿的资产规模。
克而瑞资管：近期锦和关注的方向是什么？
郁总：锦和目前只关注上海北京，此外近年锦和购入很多不良资产。目前宜山路凯旋路项目原力方正在改造，处于招商阶段，未来会成为一个生活方式集成店。我们也看到了近几年不良的机会，也会购入现成资产做城市更新。
克而瑞资管：根据锦和长期和外资成立合作平台的经验，您认为未来外资的运作和国内不动产股权私募基金的互补性有哪些？
郁总：外资对商业的嗅觉前瞻性募资能力是优势，但外资LP变动大，尤其疫情后。 国内不缺资金，但需要降低预期做资管，适应资管赛道周期长的特点。 现在政策出台了私募股权基金管理办法，以及对REITs的支持，后面要打通的关键是需要政策推进细节完善，往往是小的细节会把很多人和资产推在外面。 期待监管层针对商业地产制定措施，与住宅政策区别开。未来商业和酒店都会受到重视，同时市场需要成功案例来快速推动发展。 锦和轻重并举有实操能力，商管做的好，资管才能退出 。
2023中国资管企业测评成果发布
克瑞资管在多年跟踪研究资管企业的基础上，开展“ 2023中国不动产资管综合实力TOP20 ”测评及“ 2023中国不动产私募投资基金品牌影响力奖 ” 测评。
本测评榜单已成为全面评判中国资管企业发展的权威榜单。测评体系聚焦不动产资管企业的融退能力，将投拓、运营、品牌影响力、企业信用等方面分解为15个二级指标24个三级指标，形成资管企业的综合能力评价。本次测评征求了众多行业专家、一线操盘手的意见，对模型中的指标权重给予了科学、准确的赋值。模型中的数据大都来自企业年报或由企业提供的一线数据。
本文仅为个人观点，不代表所在企业观点
克而瑞，成立于2006年，行业领先的中国房地产大数据应用服务商，现信息覆盖400个城市。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队，克而瑞服务于TOP100强中95%以上的房地产企业，并为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。
经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据到客户数据，实现了房地产大数据闭环。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖地产、资管、租售、物管、科创、证券等房地产领域。创新研发产品CRIC系统、投资决策系统、数据营销系统、场景化大屏、栅格土地评估系统、城市租售系统，CAIC投管云、资管云等，为大量房企提供了决策依据。