作者：子非鱼
01
买房送猪
去年的楼市剧情，今年再次上演。
2022年，三四线城市楼盘为了力挽狂澜，推出了“小麦、大蒜换房”、、“西瓜换房”、“水蜜桃换房”等五花八门的营销活动。
更扎眼的是，去年618期间，保利位于江苏连云港海州区的保利•水木芳华项目，618期间推出了买房送一头200斤土猪，以及全民营销奖励1万元/套等活动。
近日，计划单列市兼副省级城市的厦门，开发商们为了答谢村民们买房，同样开启了送猪活动。
根据时代财经披露：
厦门本土国企特房集团“买房送猪”的视频在当地走红，视频中，贺喜队伍将两头猪抬到了村民的家门口，大红板桌左右两侧的桌脚边，各摆着2个装满贺礼的箩筐，工作人员向村民道贺一声“恭喜发财”，随即拉响礼花炮，场面十分喜庆。
据公开报道显示，郭山村村民使用房票在新玥公馆购买了16套房，开发商为了答谢村民，搞了一个如此隆重的活动。
郭山村村民不仅在新玥公馆买了房，在同安区的其他楼盘，也开启了狂买模式。
5月中旬，同安的多个楼盘陆续传出成交喜报，卖得最好的楼盘一周成交了一个多亿，拆迁客户累计成交45套。
郭山村都这么有钱了吗？并不是，主要是因为郭山村是厦门重点拆迁片区。
郭山村是目前厦门被征收人数最多的地方，涉及郭山村后狮尾里、新厝里、前院里等3个自然村，一共1217人。
换句话说，郭山村三个自然村是厦门开发商最大的客户群体。
02
厦门楼市现状
当下的厦门楼市，为何这些村民还在不断买房？
这里就存在两个问题：
第一，厦门楼市当下是个什么现状？
第二，如此现状之下，村民为何还在扎堆买房？
厦门楼市现状，怎一个“冷”字了得。
我们都知道，像成都、西安、杭州、南京、广州、苏州、武汉等城市，都在一季度上演了小阳春，虽然短暂，到4月份都集体转跌了，但至少有过那么一段小高潮。
但这些行情，与厦门无关。
公开数据显示，厦门商品房成交量仅在1月份有不错的成绩，之后的二三四月份一路下跌。
1月份厦门住宅成交3025套，2月份只有1741套，而3月份更是下落至1277套。
面对这种情形，厦门在3月份放松了限购和限售，想要推动一波行情。
放松限购方面：厦门户籍的单身人士可以购买第二套住房，厦门户籍二孩以上家庭可以购买第三套住房。
放松限售方面：将之前取得不动产权证日期之日起2年限售改为网签之日起2年限售。
但依旧没有挡住下行趋势。
克而瑞福建区域披露数据显示，4月，厦门一手住宅成交22.99万平方米，环比下跌27.39%。
5月1日至21日，厦门一手住宅成交15.16万平方米，周均成交面积为5.36万平方米，对比4月周均下跌5.78%。
中原地产厦门研究院的数据显示，截至2023年3月底，厦门一手住宅可售存量面积达到287.7万平方米，根据近一年月均销量16.5万平方米计算，库存量需要17个月才可消化完毕。如果算上待推存量和地块存量，全市一手住宅总存量高达602.2万平方米，按照近3年均267.3万平方米的去化速度计算，去化周期约2.3年。
为何其他城市能有一波小高潮，厦门却无缘？主要是厦门房价太高，严重超越了当地人的购买力。
看看厦门的房价收入比，位居全国第二。一个拿着平均收入的人一年不吃不喝只能买得起2.25平方米，想要买一套90平米大小的房子需要不吃不喝40年。如果算上吃喝，这辈子就甭想了。
而厦门的收入呢？坊间的一句戏谑之语“一线房价，二线消费，三线收入”，虽然有夸张之嫌，但总体还是能反映厦门城市的整体状况。
厦门的人均收入去年是6.8万元，位居内地城市第9位。
表面上排名还可以，但从收入的绝对量来看，已被厦门岛内均价六七万的房子远远甩开。
既然厦门楼市如此萧瑟，郭山村的村民为何还要现在入场买房？答案在他们所持的棚改房票，这种房票是有使用期限的，而且只能买房，不能做其他的。
棚改房票，真是一项伟大的发明。
棚改以往主要有两种方式，一种是实物安置棚改，一种是货币棚改。
前者是直接给房子给棚改户安置，后者则是直接给钱。
后者是上一轮三四线城市和不少二线城市房价跟涨的主要推动力。
制图：城市财经；数据：住建部
而房票则是给棚改户发放可以用于购房的抵用券，既不是给房子，也不是给现金，而是给抵用券，俗称“房票”。
03
房票棚改盛行
这一创举之前就有，但直到去年由郑州提出，再次带热了这个概念。
之所以要创举房票棚改，而不是延续过往的货币棚改，是因为货币棚改有一个缺陷。
在去年以来的行情中，发钱给棚改户达不到去库存的效果，因为大家拿着钱不去买房，宁愿租房也不去买房。
这样一来发出去的钱就流不进楼市，推动不了楼市成交量。
而房票堵住了这个漏洞。给棚改户发抵用券，只能用于买房，无法变现，也无法变成其他。
也就是说，发放的钱只能流入楼市。而且这种房票是实名制，无法进行抵押、赠与、买卖等，而且有时效性，也即必须在某一时间节点前买房，才能用。
这一创举一经提出，各城市纷纷效仿。去年至今有温州、厦门、宁波、南昌、无锡、贵阳、昆明、南京等一种城市跟进，此外还有一大堆三四线城市跟进。
然，有用吗？
效果肯定会有一些，至少这些棚改户没有别的选择，房票不用只能砸在手里，只能买房。
但也顶多如此。
过去货币棚改在促进需求下，会带动一波需求，因为那时候大家有预期、有信心，也有一定的实力购房，那时候房价收入比还没有高到如今这个程度。
而现在，预期缺失、信心缺失、收入和就业不确定，房价收入比已经高不可攀，带不动需求。
所以，本号一直在强调一件事情，在就业和收入没有复苏之前，什么招数都不好使。