济南主城区的楼盘，很像楼市里的隐形人。明明看数量不少，看地段，说起来也是二环内，看产品，比老旧楼盘也有几分亮点，但存在感极低，去化缓慢，问题也是重重。高铁熙悦府算是其中的一个典型。
主城区楼盘的优势、劣势，在高铁熙悦府项目上都有明显的体现。去现场实地走一圈就知道，地段虽好，硬伤不少。
1/
国企、二环内、小高层，好像一手好牌
2021年12月6日，济南铁路房产建设集团有限公司以100409万元的底价摘得原黄台铁路货场地块A-1，楼面价为7045元/平。开发商背后是中国铁路济南局集团，也算是央企背景。
项目位于北园大街东南、胶济铁路北侧。小区总占地面积约6.7万㎡，容积率2.1，规划21栋住宅，包含14栋18层小高层、1栋17层小高层、2栋16层小高层、2栋12层小高层、1栋10层洋房。
单纯从规划来看，面向刚需刚改的楼盘。小区主力户型是104㎡三室两厅一卫、113㎡三室两厅两卫、127㎡三室两厅两卫、140㎡四室两厅两卫产品。此外也有80㎡、95㎡小户型产品。
户型中规中矩，属于行业平均线上，值得注意的是公摊，对于16层的小高层来说，24%的公摊可不算低。这意味着高铁熙悦府的得房率更低，同样是113平户型，其他项目的小高层产品能多得四五平实际使用面积。
公摊大也导致了使用面积更加紧凑。113平的样板间，5m宽厅看起来不错，但这里包含了餐厅的空间，如果3.5米的客厅，还有1.5米的餐厅，能用吗，实际使用起来恐怕捉襟见肘，称之为三室一厅可能更合适。为了让空间显得更大，家具都“精心挑选”过。2.7m宽的次卧里，那张据说1.8*1.5m的床，和实际尺寸有着不小差距，主要显空间大。
规划图上，地铁2号线从项目地下穿行而过，也要考虑是否会带来噪音、震动问题。同时有部分低楼层产品为居住公寓，购买时应提前问清楚。
小区配建了9班幼儿园、45班九年一贯制学校。签约了历城二中教育集团，这也是济南当下开发商的常规操作。先花几千万签约个教育集团，再把费用平摊到房价里，羊毛出在羊身上，还能忽悠一拨不知情的看重“学区房”的客户，掩饰了自己新学校的劣势。
殊不知，在遍地都是签约历城二中楼盘的济南，签约教育集团的含金量早已似有若无。何况，签约教育集团一般以6年为期，孩子长到6岁能上小学，签约到期的故事，在济南并不少见。
2/
南侧临近胶济铁路，高架、厂房三面围合
地段上看，周边各类配套还算丰富的，荣盛时代广场、大润发，往南到洪楼片区的商业，虽然有铁路阻隔，绕了路，但也不算太远；地铁站远了些，但旁边就是北园高架。
虽然有老城区的相对成熟，但是，对高铁熙悦府来说，真正的困境恰恰来自地段带来的硬伤。
就算中介能带来大量客户，能看着售楼处旁的高架桥、胶济铁路的一辆辆火车、老厂房等等一大堆硬伤，还能面不改色交订金的，估计少之又少。
最大的硬伤是南侧的胶济铁路，项目和铁路线几乎平行建设。周边环境随着城市发展或许还有改变的可能，但胶济铁路会一直在那，这是再多产品优势也不能改变的现实。噪音、灰尘等等影响，将是日常生活挥之不去的痛点。
二环内小高层虽好，加上铁路旁，并且是南向铁路旁，窗外风景就是来往的火车伴奏是火车呜呜声，就掉价了。
西侧的北园高架，是第二个硬伤。距离太近了，以至于站在售楼处抬眼四顾时，汽车呼啸而过的高架桥几乎占据整个视线。高铁熙悦府与北园高架，只隔着几个小商铺，堪称亲密无间。有过买卖二手房经验的都知道，旁边是高架桥，意味着挂牌价要低人一等，卖不上价。
高架桥的噪音问题是个共识，有些楼盘会建高层做一波遮挡，顶多价格便宜点。但高铁熙悦府的地块形状，注定了大多数楼座都将受到高架桥噪音的影响，避无可避，只能硬抗。
北侧德馨斋的老厂房，是第三个硬伤。砖墙斑驳，建筑陈旧，处处可见时间的沉淀。对于主城区的楼盘来说，不怕周边的老小区，就怕隔壁是老厂房。因为主城区遍地老小区，他们是老济南的烟火气。唯独老厂房，黑黝黝的窗户，陈旧的砖瓦，脏乱差的城市界面，不知何时能拆走的预期，能劝退一大波客户。
这一点，高铁熙悦府同样避无可避，德馨斋老厂房就在营销中心对面，比置业顾问更早一步和购房者说“hello”。
再舌绽莲花的中介，就算好口才能把项目卖点吹上天，也扛不住购房者实地走一圈。出门全是面对嘈杂的环境，被高铁熙悦府撞了个满怀。
对购房者来说，真正影响生活质量的，还是门前狭窄的南全福街。因为南侧的胶济铁路阻挡，南全福街是小区居民出行的必经之路。问题是，这条路上分布着南全福小区等诸多小区，而在高铁熙悦府与德馨斋老厂房的两面夹击之下，高铁熙悦府门前的南全福街只剩下两个车道，由电动车、自行车、汽车共同分享，目前已经足够狭窄难行。
待到项目交付入住后，1000余户业主早晚高峰从南全福大街一起涌向北园大街、二环东路，估计拥堵会进一步加剧。便捷交通原本是主城区楼盘引以为傲的优势，结果在高铁熙悦府，家门口的路就这么窄，出行并不便利，何其讽刺。
3/
半年网签110套，还有大批抵押不可网签房源
高铁熙悦府2022年6月售楼处开放，11月开盘，先销售的是南区部分楼栋。据介绍，南区有4栋团购房源，1栋是政府人才公寓，大概率是回迁房源。剩下的6栋楼上，有3栋带着售罄的标志。
置业顾问的推销也很有技巧，客户喜欢的楼座恰好只剩两三套房源。再暗示北区也要认筹开盘了，远离铁路的可能价格更贵，没有比现在更合适的时机了。
在“房子快卖完了”的氛围营造上，高铁熙悦府拿捏的尺寸非常到位。
打开济南住宅与房地产信息网，又是截然相反的真相。截止到2023年5月23日下午，高铁熙悦府一共有6栋楼328套房源拿到预售证，已网签房源110套，占比33%。卖了大半年才去化110套，划成一个月十来套，数据颇有些惨淡，在今年春天这波行情下，还如此惨淡，还不如人家一个月卖的多，是楼盘问题，还是销售水平问题？可能二者兼有，毕竟这个楼盘在济南存在感太低。
尤为值得注意的是，这6栋楼都有大量抵押不可网签房源。像14号楼，整栋楼都是抵押不可网签状态，16号楼有4层是抵押不可网签状态。抵押不可网签基本和资金问题有关，具体原因我们不得而知。
对于购房者来说，项目有大量抵押不可网签房源，不算好消息，购房者需要慎重选择了，毕竟现在最怕的是房贷还在还，房子却住不进去。
买房是个信息战，一旦跟着置业顾问的套路走，就只有乖乖掏定金的份。像这个楼盘，如果你听置业顾问介绍，那就是南区房源基本售罄，北区还有涨价可能，现在一万八九买个二环内小高层性价比再高不过。可现实却是你看到的网签只有不足三分之一。
而如果在买房前，先把规划图、网签数据、现场实景挨个盘一遍，就知道卖不动，自然有卖不动的原因。
综合来看，这是个很矛盾的楼盘。明明是央企背景，结果一大堆抵押不可网签房源。明明身在主城紧邻高架，结果门前只有一条狭窄马路，通勤堪忧。明明是小高层规划，结果被铁路线、高架桥、老厂房三面包饺子，让人爱也不是，恨也不是。
只能看着惨淡的去化率，感概一句，不容易啊，不容易。买不好总有原因。没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的恨，购房者用真金白银投票，很真实。