城市的兴衰，总有一条若隐若现的底层规律，那就是产业。
产业兴，则城市兴、片区兴。
从罗湖到福田、从南山到宝安，40年来，莫不如此。
谁是深圳下一个伴随产业浪潮而崛起的板块？
答案就写在近日各区陆续发布的国土空间规划里。
它无疑已经剧透了未来15年，大深圳的空间规划和产业集聚。
一条带着浓重深圳特色的大湾区“产业脊梁”，已经雏形初现。
看懂，就是机会。
信号：
一场事关深圳未来15年的棋局
拉开序幕
如果你认真翻完最近发布的9区国土空间规划，就会找到其中深埋的“隐藏款”潜力板块——观澜。
这个4月，观澜收到的利好，几乎是全方位的。
1.城市定位升级
4月27日，龙华国土空间规划正式发布，龙华中心将北移，观澜升级为龙华市级功能中心。
这个定位甚至超越了现在的北站中心。
▲观澜升级为龙华市级功能中心 | 图源 《龙华区国土空间规划（2021-2035）》
这一幕与2018年前的光明何其相似。
2018年4月以前，提起光明，人们的印象只有乳鸽、农场，但随着“国家级科学中心”战略横空出世，光明的命运被彻底改变。
地铁、市政配套、名校集团进驻补齐短板；大科学装置、产业和人才加速涌入，再然后，楼市也被迅速催热。
2.科创快线落定
4月，龙华成为地铁五期规划最大赢家，一口气落定3条线：22、25、27号线。四期规划失去的，这次一把补回来。
最值得关注的是22号线。
▲22号线一期路线图（以实际建成为准）
它依次连接起深港科创合作区、香蜜湖、梅林、鹭湖和观澜，未来还将南连香港，北部预留东莞接口。
深圳中部轴线上最重要的科创、金融、智造、数字产业带之上，终于有一条地铁将其打通。
这就是22号线优先级更高的原因之一。
另外，22号线也是继11、14、13号线之后，深圳第4条轨道快线。
11、13号线服务西部、14号线服务东部，而22号线，终于填补了中轴之上的快线缺口。
通车后，观澜到福田中心仅40分钟。
3.产业大道扩容
轨道交通解决了“人”的问题，公路交通则从根本上解决产业的问题。
4月，梅观高速正式更名“梅观大道”，双向6车道变14车道快速路。
梅观创新走廊，这条纵贯深圳中部的科创轴再一次坐实。
这条产业走廊一路串联起：
深圳北站、富士康、华为、观澜高新园、鹭湖科技文化片区、九龙山等重要节点，长约20公里、总面积约96平方公里。
▲梅观创新走廊 | 图源 龙华区融媒体中心
视野再放大，沿着梅观创新走廊继续向南北延伸，还会连接香蜜湖新金融中心、河套深港合作区、光明科学城、东莞松山湖。
一条纵贯大湾区最具潜力科创节点的超级产业通道，就此打通。
观澜崛起，绝非偶然。
放在深圳“制造立市、工业强市”的大背景下，就会理解，这是深圳主动拥抱未来的重要一步。
2022年6月深圳打出20+8产业集群。
然而深圳的短板也清晰可见，那就是大学和土地，香港和东莞，正是深圳产业升级的“解药”。
高效打通3城，且又已经沉淀下足够的产业资源的，唯有这条深圳中轴。
中轴之上，又只有观澜，尚有足够空间和扎实的基底，能够支撑深圳未来的产业升级和发展。
一场事关深圳未来的产业棋局，就此拉开序幕。
趋势：
观澜，已行至崛起前夜
城市经济的前行，多半是地理经济的兑现。
然而观澜的崛起，还因为它手握两张放眼中国任何一个城市都毫不逊色的产业底牌：
一个是产业龙头华为，一个是数字产业基因。
1.华为深圳第二总部选址观澜
2021年10月，华为以2.39亿底价拿下观澜“巨无霸”产业用地，建76万㎡新能源大厂，今年底即将建成，预计吸纳3万名员工。
▲华为观澜基地实拍 | 摄于2023年4月
华为所到之处，对一个片区的带动能力不言而喻。
从南山科技园到坂田基地，再到快速带动松山湖崛起，助力东莞GDP破万亿，这样的例子已无需赘言。
看懂3个问题，你就明白了这一次华为与观澜，将如何互相成就：
① 为什么选择观澜？
1987年，华为在南油大厦A区16栋“简易房”成立；
1996年，搬到南山科技园，推出无线GSM解决方案；
2002年，搬到坂田基地，腾飞之路开启；
2018年，搬进松山湖，迈入另一个新阶段。
回顾4次搬迁史，你会发现华为所到之处都是产业集聚的地方，从不会盲选。
选择观澜，一定是看到了这里的产业未来，也希望它能与坂田总部、松山湖基地形成“承上启下”的链条关系。
② 华为会给观澜带来什么？
几年前，深圳科创委领导曾公开表示，深圳走了一些弯路，在当年华为需要地的时候，没有给出足够的支持，才让华为去了东莞。
这一次，华为重回深圳，深圳不仅以极低的底价把土地给了华为，而且配套、学校、住房…当年坂田那些没来得及实现的愿景，观澜都会补上。
③ 链主到来，产业生态会怎样？
华为核心合作伙伴“润和软件”就是一个例子。
润和软件与华为海思合作了10年，不仅是华为鸿蒙生态共建者，还参与了鲲鹏研发。
随着华为迁至松山湖，2022年润和也在松山湖成立了新公司。在去年华为开发者大会上，还荣获了“鸿蒙使能贡献奖”。
这样的企业还有很多，可以预见，随着华为链主的到来，上下游企业一定会在观澜聚集。
2.九龙山数字城崛起
数字经济，是写进二十大报告里的重要产业。
华为观澜基地所处的位置，正是深圳20大重点片区之一、龙华下一个10年实现“数字高地”的关键板块——九龙山数字城。
▲华为及其所处的九龙山数字城
除了华为，美团、富士康、华润三九、迈瑞医疗、稳健医疗、硅谷动力等一大批行业巨头也已在此先后布局。
▲九龙山行业巨头
未来，20万高端产业人群将在此聚集。
当一个片区聚集了产业巨头和科技新贵，腾飞，只是时间问题。
九龙山正在打开价值的天花板。
机会：
华为生态圈里的专精特新总部基地
就在九龙山的门户地段，华为生态圈的核心位置，共联都市智谷的出现，正在进一步加快片区的产业集聚。
只说4点，你就能感受到共联都市智谷的特别之处：
1. 交通便利
这个建面约18万㎡的园区，就在地铁22号线库坑站（规划） 约900米处，开车5分钟就能上梅观高速 （观澜出入口） 。
员工通勤、物流上线，都非常方便。
2. 产业集聚
产业集聚，不仅带来效率的升级，上下游企业之间碰撞出的火花更是不容小觑，
尤其在这个尚需要抱团取暖的时节。
与共联都市智谷一路之隔，就有两大百亿产业基地——中光电、沃特沃德，与项目同期建设。
项目1.5km半径内，36个已经运营多年的工业园，都是华为“好邻居”，九龙山数字城的共建者。
▲项目1.5km半径内产业园区一览
3. “产城融合” 规划
产是产、城是城；工作是工作、生活是生活，
人在其中疲于奔波，那是上一代的规划理念。
共联都市智谷是一个没有短板的综合体，总部办公、高标厂房、商业、配套公寓等产品一应俱全。
如果再加上建设运营方都市产业集团联袂共联集团的资源优势，几乎是连创投、企业申报都不用出园区就能实现。
4、产品细节
曾经有在宝安做摄像头的朋友去现场看过，至少有3点，很让他心动。
✏️ ①空间好用
有经验的园区和新手园区最大的不同在于，对入园企业的理解深度不同，仅凭这一点，就会导致使用感的天壤之别。
共联都市智谷的厂房，使用率高达82-87%。
约8.7×10.8米超宽柱间距，是在设计之初，充分调研了电子信息+高端智造产业链企业需求后，给出的最优解。
电梯核心筒也设置在厂房两端，流水线铺排更方便。
首层承重1.5吨/㎡、2-6层0.8吨/㎡、7层及以上0.65吨/㎡，
还可以根据企业需求，定制承重和电力方案。
无论企业摆放大型设备、对震动要求巨高的仪器，或者用作加工、检测、研发空间，都能满足需求。
园区里，货物上下楼也很方便。
3.5×16米货车卸货平台、4台3-5吨货梯配置，让运输更高效，且园区内人货分流，也更安全。
特别是2栋高标厂房，兼具写字楼形象+厂房生产力，还配有约750㎡宽敞庭院，工作之余在院子喝杯咖啡，生产与生活自然交融。
▲ 2栋院子效果图
✏️ ②用起来划算
作为一个已经把上市写进日程表的企业主，我的朋友对“50年独立红本”相当看重。
这也是深圳为数不多，能够分割独立办证的产业空间。
每一层都有红本，包括宿舍。
仅凭这一点，就解决了企业诸多痛点：
如果企业需要资金周转，红本物业更容易估价售出，银行抵押套现也是另一种流动性的体现。
如果准备上市，总要有些固定资产来增厚市场信心，确定估值。
✏️ ③旧改升级城市风貌
人，是万物的尺度，也是点亮城市的灵魂。
一个片区的终极升级，是人的升级。
项目周边两大金光华巨无霸旧改都已立项，而且都是集办公、商业、居住于一体的超级综合体，很难不让人寄予希望。
与项目一路之隔，是百万级“巨无霸”金光华库坑旧改，光拆除的用地面积就有47.4万㎡。
2公里半径内，还有金光华大布巷旧改，去年底签约率已近90%。
商业一直是金光华的强项，深圳第一家与地铁无缝接驳的购物中心“金光华广场”就出自其手，19年过去，依然是罗湖商业顶流。
两大旧改，不仅引入更多年轻人居住，也将补齐观澜大型商圈的短板，联手成为下一个龙华中心，并不遥远。
最后， 让我们从更高的视角再次回望观澜：
定位升级、城脉打通、配套焕新、产业龙头进驻、百亿园区扎堆升级……
新的观澜、新的产业、新的人，此刻仿佛都站在时光之门的外面。
只等这扇门缓缓打开，他们和光，一起涌入进来。
如同15年前的粤海、10年前的宝中，
必将熠熠生辉。
|部分数据来源：
《数字经济引领三大城市群高质量发展》｜新京报
https://www.chinanews.com/cj/2023/05-09/10003811.shtml
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