壹
上周的热度榜单，很惨，而且惨得很平均。
项目带看量100组，差不多就能进入榜单前11名，门槛降低到如此程度，比五一假期的表现还惨。
这是新房市场的表现。
在土拍市场，则是开发商削尖脑袋抢地的热闹景象。
土地市场很火，新房市场惨淡，北京楼市似乎洋溢着一股情绪，既迷茫，又高昂，甚至很多开发商的朋友都很困惑。
表面上看，卖地很火、新房很惨是个悖论。但在表叔看来，这个悖论恰恰是存在着一种因果关系：
因为土拍市场很火，买房人在观望比选，所以新房很惨。
一个例证，是金隅昆泰云筑项目。
金隅昆泰云筑二期 （网签均价7.6万） 的认购比是59：6，云筑三期云未 （网签均价7.5万） 的认购比是69：8。两个盘的上周认购转化率高达10%，过往卖得温吞水，为什么能一改颓势雄起?
而且，前几周转化率都没有超过5%。
如果联系到板块内的中建八局小红门地块，它的销售指导价是8万，面对5000元的价差，金隅昆泰云筑的高转化率也就不奇怪了。
还有即将出让的亦庄x47地块，销售指导价定7.7万。亦庄基本有约40%左右客户来自朝阳，在亦庄x47地块尚不知具体状态如何的情况下，正在销售、确定性更高的金隅昆泰云筑，对还在观望和犹豫的朝阳客户，自然就有了吸引力。
竞争对手之间，也可以相互成就。
这也是今年地拍的一大特点：同一板块内，务必要有序供地，不能再发生崔各庄踩踏现象。
有序供地的代表是丰台西红门板块，总共有14块地供应，华润从一开始的6.2万，稳稳卖到6.4万，还会再涨。
另一个例证，是招商的龙樾合玺。
上周他们的带看：认购=92：4，一改往常的颓势。
有迟迟没有下手的客户告诉表姐，之前一直在等，想看看前苇沟和奶西的新项目会长啥样，多比较再出手。
中建智地的前苇沟项目，已经确定做小户型了；而且奶西的新项目也看了，自己要买品质大户型，就不想再等，龙樾合玺就成了必选项。
还有一个加分因素，龙樾合玺150样板间据说相当惊艳，很多看房客户被现场震撼了。
由此可见，土拍在即，转化率比较高的项目，都是确定性比较强的。这些项目成功的原因，也是很多项目表现糟糕的原因。
买房人都在观望，等待5·16挂地大日子。待预期中的比较楼盘价格和户型浮出水面后，可能就是真正的买家们出手的时候。
特别是今年供地日期后延，很多买房人一直在等待新拍地块，这就直接影响到四五月份的新房延迟成交。
贰
早上表叔出门的时候，有中介小哥就在小区门口派单：错过了深圳，错过了浦东，别再错过雄安。
雄安的房子都跑到北京来卖了。
上周雄安上了热搜，很多央企很快要搬家到雄安，开启北京和雄安的双城生活。要特别留意的是，这次搬迁，是彻底地搬。
在上周的热度榜单中，我们也捕捉到一个细节：南城项目的报备和带看，普遍要比北城和朝阳更火。
比如建发·璟院带看168组，西红门橡树湾二期带看136组，御璟星城118组、大兴星光城113组、和瑞叁号院99组……
这是一个什么信号?
看懂那条新闻后，就已经有人提前跑到南城看房了。
一位央企小伙伴告诉表叔，双城生活开启后，北京职住平衡最好的板块会在哪里?
肯定在南城的四五环线之间。
我们模拟一下双城生活的轨迹：从雄安到北京出差，去银保监会或者三里河政务区，下了城际高铁，再搭乘14号线，有速度，不耽误办事。
如果在南城四五环之间，有一套属于自己的房子，还能顺便回家休息下。
上周的楼盘热度榜单，似乎正在给出答案：
南城楼盘带看量很火。
这也又一次验证了销冠智库此前的判断，北京发展规划新格局是：
强南北、弱东西。
叁
以下是上周热度榜楼盘点评。
1.长安麓府
门头沟的长安麓府上周零认购，报备和带看却很高，分别是101组和84组。是不是很奇怪?
其实也属正常，经纪人带看四道桥三剑客，顺路都带过去，经纪人一键勾选、报备、带看齐发，最后选择峯范北京。
长安麓府就成了峯范北京的一个逼定工具。
长安麓府的开发商是中建五局和中建方程，有委托操盘团队，均价5.5万/m²，网签49.73%，销售接近过半，表现尚好。
从月度统计看，开盘时成交均价5.67万/m²，上个月成交均价5.08万/m²，成交均价略显陡峭，猜测可能跟推售房源结构有关。
比较麻烦的是，近期持续好几周成交乏力，不知道是长安麓府是价格出了问题，还是价值上需要重新梳理。
2.富华里
富华里带看81组，认购11套，转化率还是一如既往优秀和稳定。
3.和瑞叁号院
99组带看成交1套，原因是被带看，110户型只有203层，还没有加推新茶，导致上周认购转化上不去。
4.熙悦晴翠
如果说硅谷one熬出头了，熙悦晴翠只能说是一如既往的惨，带看71认购1套。
熙悦晴翠是去年3月17日开盘，均价6.3万/m²，到今天网签只有17.18%。作为14号线的地铁盘，主要是拦截外溢到房山的客户，网签率不应该这么惨淡。
作为竞品盘，西山金茂府网签33%，单价只有5.3万/m²。
原因找到了，熙悦晴翠的价格还要不要硬扛下去?
5.北清橡树湾
北清橡树湾上周认购很好，138：9。而且要比红盘文源府好，原因是文源府没房了。
整盘网签均价5.8万/m²，网签率接近60%，也有单价5万出头的房源，价差拉得开，这是流速上得去的一个原因。
往南两公里就是紫金书院，再跟北清云院、奥森春晓比较，差不多就出手了北清橡树湾了。
6.硅谷one
硅谷one带看88组，认购4套，非常优秀。
竞品宸悦国际是真没房了。有客户反馈说，宸悦国际剩下的房源，不是低楼层，就是顶层，或是大户型。
从数据上也能看出来，报备都是104组，带看硅谷one要比宸悦国际多18组。两个项目的售楼处虽然不在一块儿，但地块是邻居。都知道宸悦国际没有好楼层和合适的户型，肯定会去选户型更富裕的硅谷one。
7.德贤御府
德贤御府的带看：认购=72：1；竞品北熙区是109：4，上周东坝双星略显黯淡。
东坝最新推售的两块地的销售指导价是8.6万/m²，对德贤御府 （网签成交价7.67万/m²） 和北熙区 （网签成交价7.87万/m²） 是重大利好，依然没有迎来预期中的满堂红。也有客户在等规划更好的北熙区三区。
这也说明：东坝的确定性虽然很强，但大家对饼王红利的兑现时间表，还存有疑虑。
8.龙樾天元
带看认购比是85：5，龙樾天元上周表现很优秀。新拍地块青塔销售指导价是8.5万/m²，直接拱火了网签均价8.2万/m²的龙樾天元（目前网签18.41%）。
这就变成买房人一道选择题：买城建，还是买建工?
另外，青塔地块的大烟筒，是确定性要拆的，而且有明确的时间节点。
9.梧桐山语
还在蓄客中，没有开盘，无认购。
10.丰禾嘉会
丰禾嘉会的产品属于正常发挥，却是一个躺赢的盘。这要感谢前期的绿城桂语听阑和明月听蘭，也要感谢6月份即将入市的隔壁新地块 （肯定会有开发商哄抢到摇号） ，更要感谢中期规划中的中建嘉会城。
丰禾嘉会推盘没有任何压力，所以营销动作不紧不慢，跟随战术，非常从容：认筹5万995，月底前交款995，开盘当天99折。
选择大于努力，丰禾嘉会可以无脑入。
11.北京建工揽星宸
今年3月14日开盘，成交均价3.3万，网签率已过41.27%，房山的去化标杆盘。
揽星宸单价3万冒头，老老实实拿性价比取胜，销售非常好。如果不涨价的话，大概率今年能清盘。
12.越秀天玥
天玥还没有开盘，报备和带看都占据榜首，天玥的热度在预期内。
一个月前中海长安誉110三居瞬间卖光光 （成交均价7.6万） ，就是一个强烈信号：
石景山已经从刚需升级到800万的改善区域。
越秀天玥的户型总价区间是500万-800万，产品能打，购买力支撑，热销是顺理成章的事情。
即将出让的广宁村地块销售指导价6.2万，估计对五里坨小镇 （销售指导价也是6.2万） 影响比较大。
质疑者总是有理，跟进者总是赚钱。周报下周见。销冠100
附上周楼市网签情况
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