来自杭州的陈先生最近非常困惑。
3月中旬，他在一个二手房交易平台上挂了自己在运河河畔的一处高层住宅，之后就满怀期待地等待着人前来咨询，但过去快两个月，他留下的电话号码至今仍无人问津。
先交代一下，陈先生的这套住宅，是他在大约五年前购买的。
这里地段好，站在家里阳台可以直接看到大运河上的风光（为此陈先生在购房的时候还比别人每平米多出了两千多），论校区，这附近有卖鱼桥小学和育才中学，前者是拱墅区公办小学的第一名，后者同样也是杭州市民办中学中的佼佼者。
当年，陈先生是在房子高峰时候买的，现在孩子去外地读书了，所以才打算把这套房子出售。
按理说，这地段，这环境，即使没有卖出去，也不会是两个月没有一个咨询电话这样的一个结果。
想不通的陈先生也听从中介的话，让房子做了降价，但并没有什么效果。
去年8月，某大厂掌舵者喊出“寒气论”，让那个夏天“寒气逼人”。
今年初，某经济学家新书的序言中也用到了一句“冰冻三尺，非一日之寒”。
由此看，大佬们都觉得，我们马上就要进入一个寒冷期，而今，两个多月没有接到咨询电话的陈先生同样感受着这样的寒气。
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卖不出二手房？这不是一个人的烦恼。
其实在杭州，还有许多人和陈先生一样感受着寒气的。《都市快报》讲了这样一件最近发生在杭州的事情：
同样是住在杭州拱墅区的老王想要卖掉一套90平方米的二手房，以此希望腾出房票和资金，去摇大户型一手房。
因为中介的一句“有些人是临时决定来看的，房东最好不要走远”，老王甚至取消了自己的五一出游计划在家等候。
为了找到适合的购房者，老王还私下和周边几个他认为“灵光”的中介约定，房子一旦成交，再单独给1万元感谢费。
终于，当老王带着好不容易约到的看房者进家门后，对方进门只有半分钟，便迫不及待地询问“再便宜30万卖不卖？”
老王终于崩溃：“我不卖总行了吧！”在那之前，这套原价600多万的房子，他已经陆续降了60万。
其实，在今年的3月以后，杭州二手房的成交量就呈现了断崖式的下降。
3月份，二手房成交量第一次冲破上万套；4月，这个数字下滑至6503套；5月，截至8日，杭州全市 （含桐庐、建德、淳安） 仅成交二手房1031套，日均129套。
照这个速度，本月的成交量可能会跌破5000。
二手房的成交量会受到各种因素的影响，一般来说，对于杭州这样的城市，这个数字的正常区间是6千到8千。
当然，一些重大的突发事件也会影响二手房的交易量，比如在整个2022年，成交量最高的6月也仅仅只成交了6千套房子。
所以，不管是陈先生还是老王，他们遇到的，是一个长时段的困境。
只是这样的一个社会普遍问题，落到了某个人身上，就会让事情的麻烦暴露得更加具体。
2
谁会来买陈先生的房子？
为了更好地解释杭州二手房的问题，我们从相对更有代表性的陈先生的困境里出发，解决这个问题。
数据显示，陈先生的房子一共是128平方米，三室二厅，挂牌售价是875万人民币，每平米大约是6万8千元。
据陈先生的中介小李介绍，这套房子买的时候就是一套二手房，但价格是整个小区中最贵的，同样也是最高档的。
目前875万的售价，是他和陈先生沟通后降价的结果，但这个价格，目前也比市场价高了50万。
按理说，二手房的价格高于市场的价格，是一个默认的事实。
根据中介小李举的经验，如果某个地方新房的价格是7万左右，那么这个地方二手房的价格大约会在12-15万。
不过，这也只是一般经验，我们还是需要具体来看。
一般来说，目前杭州有购房需求的群体，主要分为四类：
- 群体一、各式各样的引进人才。
- 群体二、有需求进行房屋置换的杭州人。
- 群体三、留在杭州的大学生
- 群体四、外来务工人员。
很明显，这里的群体一是初来乍到，而且多会享受有各类人才补贴，因此并不是陈先生房屋的潜在客户。
至于群体三、四，仅凭常识我们便知道这显然更加是天方夜谭，因此唯一有可能成为陈先生潜在客户的，便只剩下了群体二。
从卖方市场到买方市场，购买者自然会更加看重对性价比的排列。
事实上，所谓的性价比，在很多时候第一选择一定都是价格，毕竟思考经济学一定脱离不了理性经济人假设。
所以说，二手房的交易，一定是一个对号入座的过程，尤其是像陈先生这样的高档品，等待一位合适的顾客兴许会费一点时间，毕竟周围都是性价比（更多的是价格）相对更加有竞争力的房子，若是强求，只怕恐是“等闲变却故人心，却道故人心易变”。
3
二手房的昔日繁荣，是不是一场泡沫？
陈先生大约是在5年前买的这套二手房，那时也正是杭州二手房交易的黄金时间。
说起来，黄金时间的到来，是多亏了摇号的施行。
摇号事实上也是一种变相的内卷。
在杭州，假设政府放出了100套新房，那么或许会有1000个人有机会可以参与这样的摇号，而报名参加摇号的人一定会远远大于一千人。
因此，报名的人又会被按照社保缴纳年限的进行排序，最近的一次，是需要至少交满200个月。
当然，如果拼尽全力，你也只是获得了一个被十连抽的机会，至于能不能抽中，那就听天由命吧。
于是，一些急着买房的人，开始去寻找二手房市场，这也一下子刺激了杭州的二手房市场。
2018年4月底，杭州新房开始实行摇号，那时杭州二手房的挂牌量，是2.5万套。
但随着这个政策的开展，2018年杭州全年成交72422套，2019年达到了全年成交81333套，至2020年11月，便一共成交了92802套，仅仅一个11月，就成交了10088套，而每平米的价格，达到了35146元。
当时疯狂的不仅是杭州，同样也是整个中国。
35146元这个数字在当时只能排在中国的第六，前五名，分别是深圳、北京、上海、厦门和三亚。
至于为什么人们要急着去买房，有人是看到了房子的增值潜力，有人是跟风，也有人是生活的需要，但不约而同会归结到两个字：学区。
我不是杭州人，但也是来自包邮区，因此小时候的情况或许和杭州会有些类似。
那时我准备上初中，按照地段，我会被安排到一个相对中等的学校，父母于是设法在网上寻找合适的房源，以便可以被分到一个更好的学校。
一开始，他们看中了一套，但打电话过去，对方直接说价格定低了，我们暂时不卖。
后来他们反复看了好几套，最后才敲定了一套40平方二居室，地方是在一个拆迁小区。
隔了十多年，具体情况记得不是很清，只记得是一个很小的中介房间，贴满了大大小小的房源信息，中介戴着一副老花眼镜，板着指头和我妈妈算这套房子的性价比，兴许说过些“不买可能明天就被人买掉了”“好多人都在看这家”这样万年不变的套话。
最后的确是成交了，花了50万，当时是2010年，所在城市当年的人均可支配收入只有3万出头。
初中毕业后，这套房子转手也被卖掉了。卖的钱不知道有没有跑赢物价的增幅，但都是也算进了我学习的沉没成本。
记得这套房子出手的时候没怎么费功夫，有好几个人都在给我妈打电话，而家里那会好像又急着用钱，所以就没怎么费功夫就出手了，现在看，如果再等等，兴许这个价格可以卖得更高。
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我想同时期的杭州也是类似的情况，紧随而来的是摇号带来的疯狂发展。
再然后，便是一个市场滞后性的必然结果了。
滞后性的最大表现，就是商品的大规模堆积。
开始实行摇号五年后，今天杭州的二手房库存量达到了25万套，整整翻了10倍，另外根据中介小李的预测，今年杭州还有15万套新房等待交付。
小李对此的预测比较乐观，他觉得现在的二手房交易主要是四点困难：
1、政府定位。人们开始接受“房子是用来住的，不是用来炒的”，同时对应的期望也降低了；
2、信心不足。受到国际金融的影响以及疫情的影响，人们开始踌躇于大额的消费；
3、供需变化。去年因为某些原因，杭州市的引进人才数量较去年有所减少，加之居住成本高，许多外来务工人员选择离开杭州前往生活成本更低的城市；
4、库存增多。如前文所说，杭州明年可能又会多出40万套无主住宅。
总结一下，他觉得现在看到的“卖不出去”，不过是一个暂时性的困难。
等经济好转了，人们意愿上来了，也就有了新的二手房市场，陈先生与老王的房子也就有人买了。
小李想的是市场有自己解决问题的方法，房主要做的，是去降价，售卖掉现在的二手房。
作为一个中介，他也许不觉得会有房子卖不出去，但作为市民，我们应该要有这样的担忧。
曾经也有国家也觉得“土地和房产永远也不会失去资产价值”，它们的下场或许是一个极端的例子。
不知从什么时候开始，在日本陆续产生了有许多的无主土地，它们的面积总和在2016年已达约410万公顷，甚至大过了一个九州岛。
之所以会出现如此多的所有人不明土地，很大的一个原因便是因人口减少而出现的土地资产贬值，直到那个时候，日本人才发现，原来土地是真的可能没人要的。
更严重的问题发生在土地的老一辈主人去世以后，即使资产价值再低，土地的所有人也必须负担管理成本和固定资产税等支出，因此谁都不愿意去办理继承登记，最后就出现了土地或房产一直无人照管的情形。
2021年，日本《朝日新闻》采访组就专门就这个现象出版了《负动产时代》一书，书里有举过这样一个例子：
一套面积约为34平米的房产，“收购估算价”是10万日元，但销售费用超过143万日元，抵扣之后需要房主再付133万日元。费用明细包括：处理费54万日元，过户登记手续费15万日元（大概），1年半的物业费、维修基金、自来水基础收费、固定资产等维护和管理费共计49万日元，基础清洁费和基础家具清理费共计约11万日元。
除此之外，还有一条注释，似乎在催房主早做决断：“*平成29年（2017年）9月1日起相关费用上调之后，总金额预计会变为约160万、日元。”
当然，国内的情况还不至于头疼成这样，毕竟我们的房子产权，只有70年。
但真的到了70年，谁也不知道会是什么样。
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几天前，被小李列为“二手房卖不出去”原因之一的人才引进政策，有了些许变动：
毕业两年内的本科生，45周岁以下的研究生，55周岁以下的博士生，可“先落户，再就业”；
35周岁以下的专科生，45周岁以下的本科生，就业缴纳社保，即可落户；
结婚满两年，夫妻即可投靠落户；
男性满60周岁，女性满55周岁，即可老年投靠落户；
技能人才落户取消居住证条件，取消证书颁发地限制，社保“连续参保1年”放宽至“参保6个月”；
积分落户标准大降至100分……
这对于渐入颓势的二手房市无疑是一针强心剂，毕竟有没有落户直接影响了有没有资格在杭州买房子。
不过对于大多数人来说，缺的是那个买房资格吗？
刚来杭州的时候，我租住在郊区的一个青年单身公寓，但这既不“青年”也不“单身”，甚至不能说是个“公寓”。
我见到午夜一群青年聚在广场的台阶那里喝酒聊天，他们整齐地打开手游，又互相吹嘘着自己今天又多跑了几单。
也见到落日的余晖下一对爷孙手拉手从门口走出，擦肩而过，我才认出那是社区那家烧烤店里负责做梅干菜肉饼的师傅，那家店每天都要开店凌晨两点以后，有一次他因为给客人做错了口味，被小他很多的老板当面训斥了。
我想这才是真实的杭州，一个享受着生活酸甜苦辣的杭州。
他们来自五湖四海，或许会在这里一直租着，计算着自己哪天可以凑到足够的钱，然后离开这个城市。
当然，我还曾在这里见到过不少充满野心、充满斗志和充满激情的同龄人，有人在烧烤店一边撸串一边和朋友谈论自己的理想，说多少年内一定要在杭州安营扎寨，有房有车。
他的朋友们举起酒杯给他起哄，我在一旁吃着烧烤，默不作声，悄悄记下了他的样子。
大城市的魅力，在于他将许多不同事情的人包容在了一起。
两年后，自己或许也会是其中的一个，享受着“先落户，再就业”的福利，回到那个出租屋里，一切从头再来。
当然，如果我想留在杭州，我会希望那时的二手房市场可以冷一点，这样会给我一点奋斗的动力。
但如果真的是这样，谁又能保证我可以在那时的杭州赚到一笔可观的安家费？
至少，陈先生与老王的房子，一定不会是我和大多数青年的选择。
人生如逆旅，我亦如行人。