随着国际投资者对中国资本市场参与度的提高，同时在国家“碳中和、碳达峰”的目标驱动下，中国房地产业以ESG为重点的高质量发展成为趋势之一，尤其能耗排放较高的商业楼宇，更加关注ESG。可以看到，新冠疫情促使商业楼宇重新思考可持续运营方式，包括优化室内空气质量在内的健康楼宇解决方案，智能停车和个性化体验等用住体验解决方案、智能楼宇解决方案在节能增效或可持续发展方面的潜力等。
那么，ESG时代下如何使楼宇资产管理更加高效，如何吸引优质租户加快去化，资产价值如何才能提升？针对这些问题，365财经专访了第一太平戴维斯北京物业及资产管理部高级助理董事、可持续发展业务负责人李旭。
01
四大维度阐释“必要性”
365财经：可以谈一谈当下中国商业楼宇可持续运维的必要性吗？
李旭：首先，从我国经济形势与政策层面来看，近年来，我国出台了一系列绿色低碳发展的战略部署和规划。其中，党的二十大报告指出，要推动绿色发展，促进人与自然和谐共生。指出要加快发展方式绿色转型，加快节能降碳先进技术研发和推广应用，积极稳妥推进碳达峰碳中和，推动经济社会发展绿色化、低碳化是实现高质量发展的关键环节；今年全国两会的政府工作报告也指出，五年来，我国加强生态环境保护，促进绿色低碳发展，稳步推进节能降碳，统筹能源安全稳定供应和绿色低碳发展，科学有序推进碳达峰碳中和；十四五规则则提出，坚持生态优先、绿色发展，推进资源总量管理、科学配置、全面节约、循环利用，协同推进经济高质量发展和生态环境高水平保护。
可以看到，可持续发展已经是“国策”。加之，今年4月，住建部高层指出，住房和城乡建设领域承担两个支柱产业，一个是建筑业，2022年增加值占GDP的6.9%；另一个是房地产业，2022年增加值占GDP的6.1%，两个支柱合起来占13%。把两根柱子稳住，对稳定经济大盘有重要意义。要充分认识到我们在经济社会发展中的重要位置，增强责任意识。行业企业要充分发挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用，自觉担当稳定宏观经济大盘使命责任。因此，建筑和房地产两大支柱产业对整个经济社会的可持续发展具有重要责任。
其次，从市场和行业趋势来看，中国的城镇化进入深度变革期，以土地财政为主的投资驱动型增长模式日趋乏力，过去摊大饼的方式将落下帷幕。北京、上海近年来也纷纷出台城市更新条例，大力推动城市更新和既有建筑的更新改造。当下，运营成本与能力、现金流保障能力等对未来城市的可持续发展至关重要，如何低碳高效地实现“智慧城市”“低碳城市”“生态城市”等目标，需要我们理性地通过可持续运维理念和标准来推动实现。
我们发现，最近房地产相关的政府部门、开发商、资本方等较以前更为关注可持续发展运维领域动态。“3060目标”（2030年前达到峰值，力争2060年前实现碳中和）之下，政府、开发商都在琢磨如何将该目标细化落地，大家已经达成一个共识，行业要开始做“细活”了，要“绣花”了，但这是一个系统性工程。
再者，从商业建筑微环境来看，与居住建筑相比，商业公共建筑的单位能耗密度和碳排放强度更大、人在建筑物中的使用需求更加多元、人员密集度更高、运营风险因素更复杂、环境承载量更大，因此商业楼宇的可持续运维势在必行。
比如，就某一栋商业楼宇而言，它不仅承担为用户提供健康安全高效便利的商务空间的基本功能，同时还要满足国家碳排放刚性考核要求以及来自不同利益相关方的多元化需求。租户希望服务品质更高、更舒适，资管方希望有更优化的运营成本以及更好的出租率和租金，投资人希望有更高的投资回报和市场估值，政府部门希望更多优质税源落地和更加安全、合规、绿色。而如何面对这些多元且相互交叉的需求，需要一个高效且可以落地的解决路径，也就是我们所倡导的可持续运维策略及其配套的技术方法和管理方法。
最后，从资本市场角度而言，作为投资标的的商业楼宇，最核心的关注点无外乎风险可控、收益可期的长期权益。，对于商业楼宇的持有人，如果该楼宇的各项可持续运维表现优异，客户黏性和市场口更好，其自然处于竞争优势，资产估值也会更高；对于投资机构而言，现在很多银行、基金等投资机构，特别时境外基金和国内一线投资机构都非常关注投资标的是否获得LEED、中国绿建标识等绿色建筑认证、该建筑的ESG表现如何，并将其作为投资评价指标之一，甚至给予更低的融资成本。未来随着绿色投资领域的深化改革，特别是商业地产REITs等投资产品的不断发展，相信商业建筑的ESG表现将愈加被资本市场重视。
02
低谷期应做的功课
365财经：从savills的角度看来，可持续运维对于商业地产的复苏和去化有什么帮助？
李旭：就北京今年的商业地产市场而言，在疫情之后确实出现回温现象，但并没出现反弹式爆发，整个写字楼市场的去化压力还是比较大的。比如今年一季度，北京写字楼市场活跃度明显改善，尤其是带看量大幅提升，租户已经重启因新冠疫情而搁置的选址计划，但这种改善，并非来自租赁面积的增加，而主要来源于租户由高租金商业体搬迁转移至低租金商业体的行为。
整体而言，租户方的选址策略仍较为谨慎，新租、搬迁、扩张需求仍未完全释放，这也直接导致整体需求表现较为疲软，全市净吸纳量仍为负值，约为-3220平方米。面对空置面积的不断增加，业主方的压力与日俱增，因此不得不继续“以价换量”，今年一季度，北京甲级写字楼租金继续下跌，至人民币每平方米每月321.7元，环比、同比降幅分别为1.3%、5.1%。核心、次核心、新兴商务区租金较上季度均有不同程度下跌。
可想而知，“以价换量”对于整个疲软的商业地产行业而言，并非长久之计。那么，可持续运维对商业地产的去化究竟有何作用，首先这并非立竿见影的“灵丹妙药”，而是一个长远的系统性工程。房地产市场，特别是商业地产板块，呈波动性周期变化。我们要关注的是，如何迎接未来市场的触底反弹，答案是：我们必须在这个低谷期积极蓄力，也就是做一些可持续运维的升级改造，提高自身核心竞争力。
比如一些已经建设10多年甚至更长时间的商业体，可以通过在节能减排、健康安全、绿色永续、用户体验、降本增效等方面来改善升级，以在提升优质租户留存率，或在市场向好时通过差异化竞争力吸引优质租户入驻，同时吸引优质投资方。例如同样是在疫情期间，有很多商业楼宇的出租率出现大幅下降，甚至掉了一半，但我也看到有的商业楼宇出租率在疫情期间高达95%，优异表现的背后我们看到的多年来持续不断地在可持续运维各项指标上下功夫，楼宇的服务品质不断提升，吸引了一批承租能力强、经营韧性好的头部企业。在外部风险出现时，互为利好，形成良性循环。
03
与绿色建筑之别
365财经：您提到的可持续运维和以往行业熟知的绿色建筑有什么区别？
李旭：就中国的“绿色建筑”概念与发展而言，早在2006年，住建部就正式颁布《绿色建筑评价标准》，到今天已经更新了四版，内容也不断与时俱进；2007年8月又出台了《绿色建筑评价技术细则（试行）》和《绿色建筑评价标识管理办法》，逐步完善适合中国国情的绿色建筑评价体系；2009年、2010年我国分别启动了《绿色工业建筑评价标准》、《绿色办公建筑评价标准》编制工作；2012 年5月国家财政部发布《关于加快推动中国绿色建筑发展的实施意见》。随着中国绿色建筑政策的不断出台、标准体系的不断完善、绿色建筑实施的不断深入及国家对绿色建筑财政支持力度的不断增大，中国绿色建筑在近几年迅猛发展。
相比之下，绿色建筑比较概念化，其定义是：在建筑全寿命期内，节约资源、保护环境、减少污染、为人们提供健康、适用、高效的使用空间，最大限度地实现人与自然和谐共生的高质量建筑。而可持续运维则更加侧重“可看见、可感知、可落地、可体验”，两者在本质上并不冲突。对于业主方或者运营方而言，在商业楼宇的可持续运维中，不仅要考虑绿色健康、节能减排，还要实实在在地考虑楼宇的安全性、客户的多元体验感、财务成本的可控性等，这些都不仅仅是概念，而是可量化可执行的具体指标。
04
哪些岗位将被取代？
365财经：在商业地产，我们看到越来越多的智能科技，例如机器人、AI物联网等方面应用，您觉得未来的物业或者是资产管理是否会成为科技密集型行业？
李旭：对于房地产科技化，很多人应该有深刻体验，比如我们的办公楼，一层大堂有扫地机器人、消毒机器人，其他楼层还有送咖啡的机器人，这只是地产科技化的一个例子。科技化在房地产领域的应用非常广泛，比如通过一些终端智能设备来监测楼宇的漏水、起火等安全性问题，或者通过建立智能化的设备和系统，来对楼宇内温度、湿度、空气质量、照明等方面的数据进行实时监测和控制等。这些在行业内已经运用很多年了。
商业地产目前属于劳动密集型产业，需要大量的人力来实施设备设施的运行监控和维护保养，以及处理各种突发情况，未来是否转变为科技密集型行业，这需要根据更多专业的指标来评定。但可以肯定是，随着我国人力成本的提升与科技智能的飞速发展，未来科技对房地产业的赋能将越来越强，科技化终端设备将取代一部分人工。
这种取代，将发生在基础岗位、技术岗位以及管理类岗位中。比如，扫地机器人有可能代替部分保洁员的工作，安保智能系统有可能代替保安巡逻的工作；比如，财务智能化软件将更高效率地为企业服务，执行合同签订、付款、报表制作等环节，代替一部分财务人员；比如楼宇智能化运行监控平台，可以逐步取代一些设备工程师等。
可以说，物业资产管理的手段将越来越多样化，人工的数量将被减少，但对在岗人工的综合素质、综合技能、综合决策能力的要求将提高。尤其商业楼宇的服务，并非一个完全的标准化产品，业主方需要提高个性化、定制化的服务，只不过，科技为我们提供了更多元更先进的管理与服务工具。
05
碳排放履约有策略
365财经：面向碳排放履约要求及增加的成本压力，作为商业地产持有者有什么应对策略吗？
李旭：履约是碳排放权交易重要的环节，是碳市场公信力和约束力的体现。为保证中国碳交易体系的有效性，中国碳市场建设将采用多种手段规范碳市场参与方的行为，包括责令限期整改，纳入信用管理体系，向工商、税务、金融等部门通报，建立“黑名单”制度并依法予以公告，取消企业的评奖评优、税收优惠、资金补贴等，对未履约行为给予严格处罚，同时配备一定的执法力量执行处罚。
可以预测，未来碳排放交易的考核范围将持续扩大，同时有出现采取税收政策来完成碳指标的可能性，碳定价跟随供小于求的情况也会有所走高。如果一个商业楼宇想要完成碳排放履约要求，必须做到以下几点：
第一，摸清处自身建筑能耗的水平与家底。比如北京将年度二氧化碳排放量达到5000吨（含）以上、属于已发布碳排放权报告方法和配额分配方法的行业，列入二氧化碳重点排放单位，那么，业主方要找专业的公司来测评判定自己的碳排放量是否超过这个指标，看电量、燃气等指标如何，在所有能耗指标中，存在的问题是什么，是否有浪费的地方，是否有需要优化的地方；同时要预判，未来随着租户入驻的增多，碳排放量是不是会超过政府规定红线，以及如何降下来。
第二，测评完成后，业主方需要搞清楚哪里丢了分，在哪里能够补回来。这个时候，Savills就会针对业主方，综合考虑其碳排放数值、客户定位、招商策略、财务情况、成本情况、资产价值提升等做一个相应的策略性方案，从整体经营性角度来解决这些刚性问题。
针对这些问题，Savills建立了可持续楼宇评价工具BSOA ，其中“管治、能效、财务、协同、环境、风控”等六个评价维度，综合20多个国内外标准体系和行业法规相关要求，通过具体的评价点找到并提升楼宇在可持续运维方面的发展空间，促使业主方找到属于自身的最有效的运营维护策略，达到可持续发展的目标。在日常运维中，Savills与大厦业主方、租户紧密互动，不断从设备设施、运行管理和客户服务等各个角度创新提升。