你好，我是六土，

上节课我们分享了广州的房产市场特点是多元化，从区域看就是各区域均价差距极大，不能一概而论，需要以城市建设、产业布局、人才布局等角度去分析。

简单地说就是广佛一体看、均价不能看、中心首先看、交通辩证看、人才流向看、市场动态看、前景乐观看。

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广州投资区域并非外地投资人眼中区域

看了很多所谓的房产大V对广州房产市场的投资分析，基本与本地多军看法完全相悖，没有一例是被本地多军认同的。这一点可能在全国其他城市没有这种情况。

所有的外地投资者一说广州就是南沙，这就是纸上谈兵的结果，估计和我对很多城市纸上谈兵的结果一样，所以我说一定要和当地资深投资人去深入沟通。

说广州最有前景的投资区域在南沙，就和说天津最有前景区域是滨海一样，看看经过十多年的发展，滨海今天的情况。

南沙是有价值的，但其价值在于十年之后，很重要的原因就是两点：一是面积太大、二是距离太远。

南沙的面积是783.86平方公里（其中自贸区约60平方公里），通常说的南沙的投资指的是783.86平方公里中的区域，参照广州市南沙新区城市总体规划（2012-2025），到2015年，南沙城市建设用地控制在230平方公里之内，人口230-270万，,2025年前，南沙新区建设用地总规模控制在300平方公里以内，城市人口控制在300万人以内。截至2021年底，南沙常住人口是90.04万。

可以对比一下广州建设了二十年的珠江新城面积是6.19平方公里，最早深圳前海规划是15平方公里，加上大小南山的规划区域是37.9平方公里，可以想象南沙这么大的面积其建设周期要多久，人口导入需要多大数量。

南沙核心区距离广州珠江新城的直线距离约42公里，公路距离约51公里，中间有很长一段是没有开发的城市断裂带，这种远距离飞地开发模式与城市自然生长、人口逐步填充扩散相比，难度要大得多。

而且还有配套、宜居、心理因素等原因，很多南沙人只是在当地工作，居住是回到市区的，典型的“钟摆人群”。

所以，南沙其实不是一个现阶段可投资的区域。在南沙之前，番禺、增城的价值可能更大。

广州本地投资人真正看好的地方很多外地人根本不知道，叫做“天河东”。

广州的中心在移动

首先说规划，从政府的规划看，广州未来重点发展方向是向东和向南，其中向东力度更大。

前面说过广州的中心在不断东移，但是移动的距离很短，这也符合城市建设的规律，除了大拆大建，很少有城市的繁华区可以实现地理上的跳跃的。

广州中心东移有两种说法，一是从越秀山下东移到东山口再东移到珠江新城，二是环市东东移到天河北再到珠江新城。无论是哪一种，广州的市中心随着产业不断升级，逐步东移到全国三大CBD之一的珠江新城已是共识。

这种东移前后持续了近20年，距离大约是8公里不到（这也说明城市的建设，距离很重要）。

本地多军对于广州的中心是否还会继续东移存在两种看法，一种是不会东移，将继续保持在珠江新城，但是会向东扩，一种是还要东移2公里多，到现在的天河公园。

但是无论广州中心是否会继续东移，多军达成的共识是未来的金融城片区至鱼珠CBD片区是最有投资价值的区域，这一区域就是“天河东”。

广州未来要在车陂和员村区域 建设面积为8平方公里的金融城，未来广州的地标建筑、金融企业总部、高密度摩天大楼都将集中在这一区域。其中起步区1.1平方公里规划就业岗位16.4万个（珠江新城就业岗位约30万个）。可见未来金融城就业人口密度极大。

从金融城到鱼珠港，这一区域未来极具发展潜力，而住宅供应严重不足，当下价位低估，在这一波广州楼市横盘回调中基本企稳，是广州投资人认为最有价值的区域。