【案例九】：原告江某荣与被告徐某等共有及法定继承纠纷一案
—— 一幢没有产权证的“祖产”拆迁引发的数十名家族成员纷争法院如何处理？
[争议焦点]：
只有土地证没有产权证的房屋如何确定房屋权属？
[审理法院]：上海市虹口区人民法院
[房屋性质]：私房
[律师代理]：被告徐某等四人
[案情简述]：
系争房屋为私房，唯一的一份权属材料是一张形成于1951年土改时期的土地使用证，记载使用权人是徐某生，徐某生上世纪50年代末早已过世，其所育四名子女徐某娟、徐某更、徐某弟、徐某雪也已死亡。系争房屋是徐某弟其中一名子女徐某国于上世纪80年代开始陆续搭建而成，最终于2020年列入征收范围，获得征收补偿款人民币近1000万元。征收协议签订后，徐某国也于2021年过世，徐某国与两任妻子均已离婚，共育有6名子女，其中2名子女系与前妻所生，4名小儿子系与后妻所生。
徐某国过世后，有其他家族成员提出，系争房屋土地使用证记载是徐某生，即使后续由徐某国出资搭建，也应认定为“祖产”，征收补偿利益1000万应按徐某生的遗产进行分配。据此，徐某雪的其中一个子女江某荣作为原告，把徐某生的全部法定继承人都告上了法院。法院第一次开庭审理后，陆续把相关继承人及户籍在册人员将近30人作为被告或第三人追加进来参加诉讼。
委托人徐某等四人，作为徐某国与第二任妻子所生的子女，也被作为被告起诉。如原告的说法成立，即使房屋征收补偿利益有1000万之多，但因参与继承的人员众多，且经过多次代位继承后，委托人作为第四代每人仅能分得大概20万左右的财产，这对委托人来说是无法接受的，也无法解决居住问题。据此，被告徐某等四人迫切需要专业的律师帮助，尽最大限度维护他们的合法权益。
“旧改征收律师”团队介入后，经过全面梳理本案案情，发现本案虽涉及人员众多，关系复杂，但主要是要处理好两个法律关系，一个是共有法律关系，要确认是否存在“祖产”和徐某国的产权份额；另外一个是继承法律关系，牵涉到代位继承、遗嘱继承等问题。
要使得委托人的利益最大化，必需在共有法律关系中争取产权全部或大部分归属徐某国所有，同时在继承法律关系中，要否定徐某国与前妻所生2名子女提供的遗嘱，要按法定继承分配。
为此，律师团队对案情进行了多次论证研讨，做足了充分的准备工作。
[法院判决]：
虹口法院审理后认为，本案主要争议焦点为被征收房屋是否属于徐某生的遗产。综合当事人的陈述和在案证据，以及被征收房屋的居住使用情况，被征收房屋应是由徐某国在原属于徐某生的房屋以外另行搭建。
关于搭建出资一节，被征收房屋历经多年，陆续建至征收时的规模，并由徐某国家庭实际居住和使用，其他继承人主张被征收房屋由其出资建造，缺乏依据，本院不予采信。徐某国经历两次婚姻，其中，与前妻1991年离婚，离婚判决书确认双方财产已自行分割完毕，现前妻认为被征收房屋中其与徐某国共同搭建部分属于共同财产，本院不予支持。
鉴于徐某国搭建的房屋仍位于原土地之上，房屋主体结构基本形成于徐某生死亡之后，由徐某国历时多年逐渐搭建至征收时的规模，且由徐某国家庭实际居住使用，本院综合被征收房屋的历史沿革和贡献度，以及保障实际使用人的居住利益，酌情确定被征收房屋的产权份额，进而确定本案各方当事人的征收补偿利益。关于徐某国的遗嘱，对于遗产范围并未明确，遗嘱持有人对于遗嘱中的“新建房子”亦不能明确界定，且遗嘱表述前后矛盾，故徐某国与前妻所生2名子女要求按照遗嘱分配徐某国的征收补偿利益，本院不予支持。
法院最终确认房屋征收补偿利益中约200万为徐某生的遗产，约800万为徐某国的遗产并按法定继承分配，6名子女每人各分得130余万元，我方委托人四人总共分得530多万元。
至此，经过公纵号“旧改征收律师”团队的努力，判决结果远超预期，我方委托人合法权益得到了充分的保障。
[律师分析]：
（1） 关于未有产权登记材料的房屋如何确定权属。
根据法律规定，未经登记的私有居住房屋，无批准文件的不予认定建筑面积，但有相关材料证明在1981年以前建造、并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准；1981年以后改扩建增加的部位不予认定建筑面积。相关材料指房管历史资料、地籍图、街道（乡镇）出具的证明等。无法确定具体建造年份的，根据实地丈量的建筑面积为准，每层认定的建筑面积最多不超过土地使用权证记载的占地面积，实际层数超过3层的，认定到3层，3层以上部位，不予认定建筑面积。
本案中，徐某国的部分房屋建造于1981年之前，部分房屋建造于1981年之后，征收部门依法认定了部分合法面积和部分不予认定面积。基于房屋建造于徐某生的土地之上，法院根据历史和事实情况酌情确定了房屋的产权份额，合情合理。
（2） 关于遗嘱继承和法定继承。
本案中，徐某国生前曾自书有一份遗嘱，按照“有遗嘱按遗嘱继承，无遗嘱按法定继承”的法律规定，如果法院采信遗嘱将对我方不利。因遗嘱形成时间较早，已经不能反映徐某国生前真实意思表示。于是，我方对遗嘱的多处瑕疵进行抗辩，并提供徐某国生前最近的一封信件所表达的财产分配意见作为反证，最终得到了法院的采信。