最近内业都在聊2023年1-3月份楼市迎来了“小阳春”，各城市房地产市场都开始回暖，但在4月份一二手房屋销售的成交量又开始出现下滑现象，其实早于3月中下旬，部分销售中心的来访量就明显减少。1-3月份楼市的“小阳春”，其中的原因大家应该清楚，疫情期间楼市积压的购房刚需得到释放，真正需要买房、换房的客户都可以购买。但4月份楼市成交量为什么会下滑呢？在很多新闻平台上看到“楼市雪上加霜”、“降温”“打击”等各种各样哗众取宠的描述字眼来吸引眼球。事实上4月楼市销售成交量的下滑只是全年房地产淡旺季销售的正常且普遍现象。在一般情况下的房地产全年销售节点来划分为五一假期、十一假期、元旦、春节，都属于房地产行业传统的销售节点，也俗称“旺季”，基本在这些销售节点上做全面的营销部署来加快项目去化，另外，现在多数房企为避免同期竞争都会提前在销售节点的上月下旬“抢闸”开售或促销。明显4月份是房地产行业传统的淡季，中间夹有中国重要的节日——清明节，在大部分客户眼中清明节前后是不适宜购房，通常认为不吉利，因此在3月中下旬及4月上中旬，较多的销售中心客户来访量明显减小。另外的原因是客户更愿意持观望态度，等待五一的促销价格及优惠信息。
那么1-3月楼市的“小阳春”接下来会不会持续着？也或者说接下来三个季度会如何？可以从以下几点去思考：
1.区域经济的发展。二十大提出扩大内需，大力发展实体经济，重点发展制造业，这是需要时间培育，目前亟待解决问题是财务困难，最快、最有效解决办法就是释放土地，获取更多的土地出让金。数据显示，1-3月份一二三线城市供应住宅用地662宗，环比增加296宗，同比减少445宗；供应土地规划建筑面积4243万平方米，环比上升72.8%，同比下降50.4%，尤其是3月份，一二三线城市成交住宅用地384宗，平均溢价率6.85%。政府在加大土地供应，房企仍对未来房地产市场存在一定的信心。
另一组数据显示，3月份一二线城市住宅用地竞得企业类型发现，城投、国企、混改房企和民企的占比分别为28.3%、30%、8.9%和32.8%，事业单位或国字背景企业用地竞得占比约7成，一般这类房企不太追求过于激进价格销售，定价相对务实，力求产品快速去化。
2.百姓手上的钱包。2023年一季度人民币存款增加15.39万亿元，同比多增4.54万亿元。其中，住户存款增加9.9万亿元。一定程度上反映目前老百姓消费欲望并不高，尤其是大宗额消费，前段时间网络疯传各大车商推出巨大优惠，甚至打出“买1送1”广告噱头，也正反映百姓的消费意愿淡薄。原因很简单，就是百姓不肯花钱，更愿意把钱存起来作为预防性储蓄，来应对不确定的未来，尤其是目前的经济环境与就业形势，加大百姓对生活与工作的焦虑，所以现阶段购房客户基本上以改善型刚需为主，尽量是以“卖1买1”方式置换房产，不会动用自己的存款，而在市场上，投资客在市场上几乎不存在。
3.地产的红利时代。房地产的红利是基于人口红利，现阶段人口老龄化问题突出，人口负增长，更有人说再过几年学前教育学校体量开始缩减，再蔓延小初中等教育学校，购房以教育为噱头在后续越来越显得不重要。同时，城市发展可利用的土地将会越来越少，旧改项目将持续增多，居民将补偿更多的房产及现金，房企置换出更多新房，所以存量住房规模过剩问题会越来越严重。房地产的红利时代已经结束，房企生存面临较大压力，在价格控制上会更加理性，更追求走量。
综合上面几点，今年的房地产行业更趋于稳定，价格将会正常价值线性回归，会出现局部地区因区域发展定位、政策性利好而短时期、小幅度的上涨。一二线城市以外区域销售压力较大，价格可能会下降，小型房企利润进一步压缩。最后，现阶段房地产依然是财政收入的最快、最直接来源，试问谁又能放手？大家对今年的房地产走势有什么见解，欢迎大家留言探讨。