即使背靠有实力的大股东，中交地产在2022年也没能实现“弯道超车”。
4月初，中交地产公告2022年经营业绩。截至2022年12月31日止12个月，中交地产实现营业收入384.67亿元，同比增长164.52%；利润总额21.83亿元，同比增长43.36%；归母净利润0.34亿元，同比下滑85.60%；总资产1373.07亿元，同比降低3.28%。
销售方面，2022年，中交地产实现签约销售金额458.82亿元，同比下降18.07%；签约销售面积195.78万平方米，同比下降14.32%。
值得一提的是，中交地产董事长李永前从绿城“回归”时曾提出“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上”的销售目标。如今看来，中交地产销售规模不仅连千亿目标一半都没到，相比去年还有下滑态势。
归母净利润大降近9成
据中交地产年报数据，公司2019年起就出现“增收不增利”的局面，归母净利润持续负增长，2022年则是下滑程度最严重的一年。
一方面，大幅增长的营业成本占去了收入。截至2022年12月末，中交地产营业成本约为333.00亿元，同比增长197.05%。其中，土地成本、建设安装费、其他成本分别增长281%、106%、175%，土地成本仍然占“大头”。“三费”中，涨幅最大的是销售费用，2022年中交地产销售费用约为10.63亿元，同比增长53.43%。
期内，中交地产还计提了资产减值损失约5.68亿元，信用减值损失约2.75亿元，又增加了约87.98万的资产处置收益。对此，中交地产解释称，受市场情况变化及疫情影响，公司部分项目存在减值迹象，报告期预计计提资产减值准备同比有所增加；公司上年同期部分项目因合并范围变化，根据会计准则相关规定，对相应股权进行公允价值计量产生非经常性损益，本报告期此项影响同比减少。
此外，持续扩大的少数股东也是影响中交地产归母净利润变动的原因。期内，中交地产少数股东权益为157.48亿元，少数股东所占损益为9.88亿元。
而不止利润在走下坡路，中交地产盈利能力同样堪忧。2019年-2022年，中交地产毛利率分别为25.36%、26.52%、22.91%、13.43%，不仅呈现下降趋势，公司2022年毛利率连15%都不到。
不过就算留在手上的钱越来越少，中交地产近年来也没有停止扩张的步伐。
年报数据显示，2019年-2021年，中交地产项目数量从55个增加到103个，土地储备从929万平方米增加到1788万平方米。尤其2020年，公司新增土地建面同比增长176.9%，土地购置总价款535.8亿元，超出当年533亿元销售金额。
因此，中交地产2019年-2021年间经营活动产生的现金流量净额、投资活动产生的现金流量净额持续为负，直到2022年才双双回正。年内，中交地产新增11个项目，支付土地价款为234.37亿元，虽然公司拿地数量减少，支付土地价款缩减，公开资料显示，中交地产在2013年到2016年的4年时间里，拿地总额才近109亿元。
一边盈利能力下降，一边要扩张，公司资金缺口仍然存在。截至2022年末，中交地产的短期借款为 20.26 亿元，同比增长 127.9%;应付票据为 7.32 亿元，同比增长 92.63%;一年内到期的非流动负债为 175.9 亿元，合计短债规模为 203.48 亿元。公司现金及现金等价物仅有 86.82 亿，不能完全覆盖短债。
频频向大股东借钱 负债破千亿
相比其他房企“找钱”，中交地产的途径显然多了一条：大股东。
企业公告显示，从2017年起，中交地产就开始向中交房地产集团借款。此后，借款额度不断加大、期限不断延长，甚至由单次单笔借款逐渐变成年度借款框架合同。
2017年12月，中交地产向中交房地产集团借款6.5亿元，期限1年；2018年2月1日借款40亿元，年利率不超过10%；2019年内借款三次，金额分别为5亿元、8亿元、15亿元，期限在1-3年之间。
2020年后，中交地产与中交房地产集团签署了年度借款框架合同。其中，2020年内借款额度为不超过80亿元，2021年内借款额度不超过100亿元。借款目的基本为“应对市场激烈竞争，保障项目建设过程中对资金的需求，保证公司房地产主营业务持续健康发展”。不过据中交地产2021年12月13日披露的数据，公司2021年借款额度已使用90.8亿元。
而到了2022年，中交地产又多次向地产集团追加借款额度。9月份追加借款额度50亿元，去年12月，中交地产又新增了两笔借款额度，共计110.6亿元。
截至年底，中交地产已经向地产集团借款185.88亿元，远超年初既定的借款额度。且从大股东处的借款利率在7%-10%之间，高于中交地产公开发行债券利率3.52%-4.99%，以及银行借款利率3.8%-6.5%。
据中交地产2022年财报，截至2022年年底，通过关联方借款的利息已经达到3316万元，远高于非关联方约47万借款利息。
在同行们都在寻求更低融资成本的同时，中交地产却偏偏爱借更“贵”的钱。虽然原因尚未可知，但不容忽视的一点是，寻求外部“输血融资”的情况下，中交地产负债不断走高。
2018年-2022年，中交地产流动负债分别为261.40亿元、285.10亿元、437.74亿元、772.68亿元、731.33亿元，总负债分别为359.99亿元、414.51亿元、866.11亿元、1240.17亿元、1182.66亿元，销售未破千亿负债已达千亿。同时，中交地产2022年净负债率为171.78%，剔预资产负债率为82.61%，现金短债比0.53，踩中“三道红线”，仍为红档房企。