2023年3月3日，自然资源部和银保监会联合下发通知《自然资源部 中国银行保险监督管理委员会关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，要求不动产登记中心和金融机构协同做好不动产“带押过户”，降低制度性交易成本，助力经济社会发展。今天一起来聊聊“带押过户”的相关内容吧。
一、什么是“带押过户”
我国《民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”。
“带押过户”指的是在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。
简单来说，就是按揭贷款抵押的房子，可以在不还清贷款的情况下过户。原来有贷款的房产，过户的流程是“先结清贷款，解除抵押登记，买卖双方交易过户，买方按揭贷款，买方抵押登记”，现在实行“带押过户”后，可以简化为“买卖双方交易，过户并再次抵押，买方的贷款结清买方的贷款”。
二、探索三种模式
在《通知》中，给出了主要形成的三种“带押过户”模式。
模式一：新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。
这种模式下，需要买方、卖方、贷款机构协商一致，不动产合并办理一次注销、过户、重新抵押的手续。
模式二：新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。
这种操作模式，不动产登记需要先办理转移，再将新抵押权登记，等待放款后，还清卖方的贷款，最后将旧抵押权注销登记。
模式三：抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。
这是实行产权直接变更的模式，将抵押权和产权一并变更，不需再注销登记、重新登记，而是直接转移登记、抵押权转移和变更。
三、带押过户的几个条件
1.产权性质。抵押物的房产是个人产权，公司产权不行。这个比较好理解，公司的需要的手续、证明、税务方面的材料太过复杂，所以暂时只有个人产权的才能办理带押过户。
2.抵押次数。只能为首次抵押，存在二押、多押的不行。根据现有的制度规定，房产可以二押、三押等，但是在不动产的系统状态中，注销一押，必须把之后的都注销才可以，这样规定也是为了理清产权和抵押权的纠纷。
3.贷款状态。过户房产的贷款是商业按揭贷款，以房产抵押的经营贷、消费贷不行，组合贷必须还清公积金部分。首先来说，按揭贷款和房产抵押贷款还是要区分清楚的，按揭贷款是买房子的时候办理的，一次性最长30年，分期还款；而房产抵押贷款，一般是有了房产证之后，抵押给银行做生意或者消费的，一般3年、5年。其次，原贷款是公积金加商贷组合的话，需要还清公积金部分，只有商贷可以带押过户。
4.买方要求。买方必须是全款或者纯商贷。从买方的条件限制和上一条结合，关键因素在公积金贷款方面，很可能是公积金贷款的模式和流程，仍然在摸索中，办理过公积金贷款业务的朋友都知道，一般手续和周期都比较长，所以暂时先推行的商贷“带押过户”。
总体来说，“带押过户”的房产过户方式，对买方卖方者来说，可以减少资金占用，优化交易环节，缩短交易周期。对银行和不动产登记中心来说，优化了工作流程，实时共享信息，精简办事材料，可以实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接，切实便民利企。