韩国楼市的风险越来越大了，因为韩国特有全租房也就是所谓的“传贳房（jeonse）”的租房泡沫。在美联储的“加息周期”下。已经显得摇摇欲坠，似乎随时就会泡沫破灭，引爆最多高达1兆8千亿韩元的天价损失。
而更可怕的是，全球都注意到了韩国站到了金融危机边缘。
韩国人自己也注意到了风险的逼近。
但不出意外的话，好像谁都没有什么办法。
| 貌似共赢
“传贳房”不同于常见的按月或者按季度付款的租房模式。而是租客给房主大笔的押金，数额相当于所租房产当时售价的60%-80%。以换取租期内的免费居住。而这个模式，最早出现在韩国的“高丽王国”时期。
但真正的发展起来，却是要到韩国经济腾飞的时代。
20世纪50年代，战后的朝鲜百废待兴。而美国当时认为韩国缺乏工业基础，而耕地虽然肥沃，却也只能发展没什么附加值的农业。因此对于韩国采取了放养的态度。然而在朴正熙上台后，选择跟日本进行合作，韩国因此获得了工业化的启动资金。
但韩国当时的城市化水平极低，而工业化进程开始后，大量农民进城。这导致城市住房紧张，同时进城务工的农民，在住房市场饱和，租赁和房价双涨的情况下，也很艰难的承担住房费用。
而当时的韩国房东们，虽然生活和收入比进城的农民境况要好很多，但其实同样没什么钱，至少有限的积蓄，是没法快速在当时扩建出足够的房屋的。
租房市场价高火热，可一边的房东们却只能瞪眼干着急，没多余房子出租。另一边则是进城农民缺乏房屋可住。
再加上，当时的韩国银行和金融系统，缺乏美元和储备，有限的资金都紧着财阀企业，或者用于“关系户”。
所以，在这种情况下。发轫于“高丽王国”时期的“传贳房”就成为了城市房东和进城农民工的共同选择。
当时，进城的韩国农民工，其实都有一些钱。这些钱或是变卖了农村田宅的积蓄，又或是进城打工所攒下的工资。在全租模式的“传贳房”开始大行其道后，这些农民工要么一家凑钱，缴纳押金。要么就是几个人一起，凑一份押金。
在“全租模式”之下，韩国农民工有了免费的住房。而房东们也有了钱，去建设新房进行出租。
到了现代，全租模式也是许多韩国年轻人的租房选择——韩国自千禧年以来，大部分时候都处于低利的状态，所以年轻人选择“全租贷款”，就只用支付极低的贷款利息，就能获得免费的住房。
省下来的月租，则能成为了年轻人们结婚买房，或者“人生享乐”的本钱。
韩国的现代房东们，则拿着这些大笔押金，要么存银行定期，要么去投资股市——以及选择去贷款买新的房产，然后再以全租模式租出去。
这一来一去，房客省下了钱，房东增加了资产，甚至就连银行也吃了中间的利息差。
一个三方共赢的完美闭环，就因此形成了。
然而，乐极生悲。
美联储的“加息周期”降临了。
| 美元归巢
在阿球之前写的韩国楼市系列文章里，其实一直都有提到，美联储对于韩国楼市的巨大影响。而在这篇文章的本节里，咱们就细聊一下。
如上文所述，韩国自千禧年以来，大部分时候都是一个低利率国家——其中的一个主要原因，就是韩国保守派和进步派为了争夺年轻选民，竟而争相通过低利率，假手于信用卡的“超前消费”，去讨好年轻选民。
这带来的后果就是，韩国年轻人群之中“卡奴”遍布。而同时，也让韩国楼市成了国际热钱的套利之地。
在2020年新冠大流行之后，美国为了纾困，开启无限量化宽松（无限QE）“直升机洒钱”。但国际市场上的钱多了，可资产没变。
美联储的利率又那么低，国际热钱就需要寻找资产，进行保值甚至增值。
而由于美联储超发货币，全球各国为了对冲无限量化宽松的影响，也不得不进一步调低利率，进行货币超发。
韩国是一个新兴经济体，又一直处于低利率状态，在美联储无限QE的情况下，韩国一度将利率降到了接近于0。
韩国房价趋势在涨，韩国贷款的利息成本几近于无，美联储的利息又低，最终大量美元进入韩国楼市，通过加杠杆，购买韩国资产，然后再在高位变现，进行了美元资产的保值。
而韩国楼市也因此彻底在2020年之后，走上了狂飙之路。
2021年10月，首尔公寓住宅价格触顶，平均价格高达12.1亿韩元一套！
这是个什么概念？在2017年，首尔公寓的价格才只有6.07亿韩元！
然而无限QE不可能无终止。
随着2022年的到来，美联储宣布进入“加息周期”，国际美元热钱，纷纷回流美国，韩国楼市应声大跌。而这带来的后果，就是今年2月份的首尔公寓住宅平均价格，较2021年10月的峰值，大跌了24%！
四分之一的住宅价值跌没了。
可没办法，美联储开启加息，全球市场上已经出现了“美元荒”。
炒房客哭了。
| 有人哭，有人死
韩国的全租房模式，在过去韩国楼市狂涨的时期里，也成功“造王造神”——在首尔地区，有一位权某，坐拥3493套住宅，因此被称为“房屋神”。而次一等的，那些“只拥有”一千套或者数百套的“大房主”则被称为“房屋王”。
而这些“大房主”几乎无一例外，都是通过全租模式，然后加上金融杠杆，才能坐拥成千上百套房屋。
可正如上文所述，这种模式的可持续性，只能取决于房价的上涨和低利率。而随着美联储加息，韩国为了对冲影响，也将利率上升到了3%左右。
房价在跌，利息在涨，最终韩国“全租模式”房主们的炒房闭环就彻底崩溃了。
仅截止到2022年，韩国就有30名“全租房主”没能返还租客的押金，整体违约金额超过了7250亿韩元。
这些“大房主”们也不是没想过，将房屋出售变现后，偿还押金。可由于韩国楼市的下跌趋势已成，且联储“加息周期”至少到年底才有望结束。所以，这就导致韩国楼市的买方，基本都处在持续观望状态。
甚至很多租客，都不再选择全租房了——要知道，在这之前。韩国一半的租赁房屋，是以全租模式进行。
简而言之，没人接盘。
面对如此境况，很多“大房主”要么断臂求神，要么就直接做了老赖，更有甚者直接携款潜逃了。
然而，大房主们违约了，还有腾挪的余地，毕竟房子可以被银行收走。
但租房的房客们，却不得不面对全租的押金没了，所租住的房子被查封了，而自己却还要偿还“全租贷款”。
如果还偏巧在这个全球经济，都寒风瑟瑟的时期失业了，那就真的不胜悲剧了——3月2日，韩国仁川的一名租客，就因为房主违约、房屋被封、自己失业，却还要偿还全租贷款，最终在无尽的悲愤之中崩溃，选择了自杀。
记得点赞！
还有转发、评论、关注哟！
本文为真实星球原创，未经许可不许转载