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优质房企如何过冬,是笔者近年来一直在观察与思考的事情。房地产业巨大的浪潮起伏已经吓退甚至击倒一些人,显然,曾经的游戏规则已经不适合新的经营逻辑。几乎近5年的时间,房企说得最多的一个词,便是“稳中求进”,“进”似乎是“稳”的唯一佐证。直到饱受多重冲击的2020年至2022年,那些真正“稳”的企业,才迅速脱颖而出。

绿城中国是房地产业近年来为数不多逆势稳进的企业,销售排名从2019年的第11位,到2020年的第8位,持续上升至2021年的第7位和2022年的第4位。伴随稳步前进,这家企业在也从2019年至2021年的“提速期”、2022年的“提效期”,全面进入2023年“提质期”。

绿城中国于3月28日召开2022年业绩发布会,观察其近年来的发展轨迹不难发现,其逆势稳进的背后,有着很清晰的底层逻辑与结构力。物理学说起结构力会关注两个东西:极限点稳定与分支点稳定。绿城中国在产品、投资、财务、销售等多个支点上都形成了稳定的结构力,并且在财务支点中的多个极限点都保持自律与稳定,以此推动企业自身不断增强张力,同时在市场出现分化起伏临界点时也表现出强大的抗压力与平衡力。

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寒冬中的张弛力

从2022年甚至早几年的各项数据指标来看,绿城中国已然是地产行业顶部企业了。2022年,绿城中国收入总额1272亿元,同比上年增长27%,净利润89亿元,同比上年增长16%;销售总额位居全国TOP4,自投销售额位居全国TOP8,自投权益销售额位居全国TOP11;回款率高达102%。

之所以交出如此优异成绩单,是因为绿城中国在宏观行业分野、中观企业进阶、微观产品精进提升等各个层面都极其坚守与自律,在变幻莫测的商业环境中,这是建立在看清形势变化之上的一种选择,在保持固有优势与寻求新方向中找到了最大公约数:不盲目不贪求,做好确定的事,积极应对不确定的事,将已经做好的变得更好,将想要做好的努力做好。

首先,面临这一轮房地产业变革周期中的分化,绿城中国坚挺在行业头部:在市场分化中,聚焦一二线城市,在资源分化上获得大量银行境内外投资者的资源支持,在企业分化保持优质的股东结与稳健经营的基本面,使其在各类横向比较的经济指标中处于第一阵营。

另外,绿城中国利用头部阵营实力与优势不断提高自身效能。在投资方面,绿城中国持续聚焦,提质增效,深耕一二线城市,重点发力北京上海杭州等核心城市,两者投资占比分别高达92%和82%;同时持续聚焦住宅领域,提高转化回款,项目销售当年的转化率由2020年的15%升至2021年的21%,再度升至2022年的48%;提高转化速度的同时也注重保持增厚利润,项目净利率由2020年的57%升至2022年的69%。

与此同时,绿城中国持续在“最懂产品”与“最懂客户”上寻求极致与匠心。以此为原点,其2022年的“一号工程”产品品质持续获得市场认可,在中指院、亿翰智库、克而瑞三家权威机构的行业产品力评测中荣获第一,并获54项国内外设计奖项;在“一号标准”客户满意度层面,其在”2022中国房地产顾客满意度调查”中以90.2的高分领跑行业,获得15城满意度第一,10城忠诚度第一;并且坚持“零延迟+高品质”,高质量交付197个项目,服务超14万户家庭,为进一步确保交付,2022年竣工面积较上年增长35%。

在大环境不确定性更多的情况下,自律的心态,清晰的逻辑,稳健的打法,适时的突破,使得绿城中国在激烈的竞争中打开更多有利的局面,助力其品牌价值与市场认可度更上一层楼。

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财务中的结构力

如果说2022年的各项经营指标说明绿城中国守住了基本面,并且巩固了自身优势,那么其背后合理稳健的财务结构与经营理念则是强力支撑所在。财务的结构力,事关一个企业的健康,以及未来长跑的潜能。换句话说,即便两个企业当前经营业绩相差不大,但其背后财务结构不同,未来某个时候或者某一阶段也会呈现出巨大差异。

绿城中国2022年的主要财务数据上升明显。除上述营收与净利润双双增长以外,股东应占核心净利润也由2021年的57.65亿元增长至2022年的64.14亿元,同比增长11.3%,这是实实在在的股东回报。

再看绿城中国的整体财务结构,持续优化,这也足以说明绿城中国在财务上的自律。其中,短债金额由2020年的325亿元降至2021年的321亿元以后,进一步降至2022年的269亿元,相应的短债在总债务中的占比也由2020年的27.3%降至2021年的25.1%。进一步降至2022年的19.2%,短期债务压力得以进一步释放。同时,经营现金流的持续增长又表现出给力的对冲,由2020年的-31亿元变为2021年的59亿元,进一步增长至2022年的146亿元。

在这个过程中,绿城中国的融资成本也由2020年的4.9%持续降低至2022年的4.4%。其中,2022年境内公开发债平均发行期限2.18年,相比2021年增长0.43年,平均利息成本3.43%,相比2021年的3.55%进一步下降;境外全年融资9.5亿美元,涵盖首笔绿色债券4.5亿美元、高级美元债、内保外贷、双边贷款等,并提前偿还6.3亿美元银团及双边贷款,归还5亿美元永续债,且永续债将在2023年内清零。

此外,绿城中国在行业“三道红线”上高度自律,2022年现金短债比1.7,与2021年持平,剔除预收账款后的资产负债率70.3%,较2021年降低0.2个百分点,净资产负债率62.6%;在内部“三道红线”上寻求正向发展,第一道红线是KPI,必须完成;第二道红线是要求全国11个区域公的现金流都为正,第三道红线是要求11个区域公司的利润都为正。

短期债务压力减轻,经营现金流回正,境内外融资畅通,内外指标正向健康,这四个要素足以让绿城中国更加轻盈健康地驰骋资本市场,对冲市场的不确定性与行业的变革洗牌。对此,标普、穆迪等国际评级机构均展望为“稳定”。

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长跑中的掌控力

绿城中国每年都会针对大势与自身实际情况提出发展关键词,其2023年的关键词是“全品质、高质量、可持续”,其2023年的目标是:规模动态守住TOP10,盈利进入第一梯队,随变而变,动态刷新,打造行业特而美,努力提升股东回报。

对此,2023年绿城中国提出“高质去化、精益管理、补强能力、稳健发展”的工作主线,相应的工作要求则是:经营结果为导向,利润提升为目标,现金安全为底线。这就要求其在投资、产品、服务、运营、财务等各个方面持续坚守底线与品质,充分发挥各个支点的稳健结构力。

事实上,对于未来目标的实现与各项指标的增长,绿城中国也是极具底气与掌控力的,可以作证这一点的是:截至2022年12月31日,绿城中国累计已售未结转的金额还有3245亿元,其中权益部分是1846亿元。最起码未来两年,绿城的盈利前景还是比较明确的。

可以看到,绿城中国是一家愿意重复做好一件事的企业,耐心且自律,通过不同层面与不同尺度的发力改善了自身处境与竞争局面,因此可以预见,其目前所具备的寒冬中的张弛力、财务中的结构力、未来长期的掌控力,足以支撑它跑得更远。