精细运营，开发经营服务并重，抓紧融资新机会，是万科交出稳健业绩成绩单的关键
文｜王博 刘昕
编辑｜王博
过去一年，万科A （000002.SZ） 稳住了业绩，也守住了安全底线。
3月31日上午，万科举行2022年业绩说明会，董事局主席郁亮带着总裁祝九胜、董事会秘书朱旭等高管亮相。与去年相比，郁亮显得更加从容。去年发财报的前一晚，他曾形容自己像一个没考好试，拿成绩单给父母看的学生。
2021年，万科出现了上市31年来的第三次净利下滑，前两次分别在1995年和2008年。当时，郁亮曾在业绩会上表示，尽最大努力，让公司利润企稳回升。现在，承诺兑现了。
2022年，万科实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%，归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比增长0.4%，每股基本盈利1.95元，同比增加0.6%。
虽然净利润是微增，但放入全行业周期下行的背景中，这个成绩单已经难得了。
据《财经十一人》统计，2022年全口径销售额排名前5的房企 （碧桂园、保利发展、万科、华润置地、中海地产） 中，万科是唯一一家归母净利润同比仍在增长的企业。
在房地产市场持续退潮的一年，万科不但没有搁浅，还实现了逆水行舟，原因何在？
开发经营服务并重
国家统计局数据显示，2014年以来一路走高的商品房销售额，在2022年止住上涨的势头，同比下跌26.7%。
根据克而瑞研究中心的数据，2022年，百强房企销售额同比下降41.6%，销售额超千亿元的房企数量比2021年少了一半。同一时期，万科全口径销售额为4202.2亿元，同比下跌32.3%，比百强房企跌幅少9.3个百分点，保住了行业前三的位置。
2013年-2022年中国商品房销售额
数据来源：国家统计局
地产业务是万科的基本盘，郁亮曾在反思2021年利润下滑原因时提到两点，一是管理上，万科过去一直是充分授权、分布式的特点，这在行业快速增长时期，有利于迅速抓住市场机会。我们会坚持开发、经营、服务并重的策略，在确保活下去的情况下坚持战略做好我们的事情。
但随着竞争越来越激烈，大型复杂项目越来越多，单一城市公司和单一区域不具备完整能力，这就会表现出参差不齐和离散度大的问题，部分项目不及预期，拉低了整体表现。例如项目操盘能力分化，少数项目出现投资失误等。
二是在业务层面，多赛道同时探索付出的成本比预想更大，对过往业绩产生影响。2014年万科开始进行转型探索时，尝试的赛道比较多 （物业、物流、长租公寓） ，多赛道同时探索所面临的难度和付出的成本，远远超出了最初的预估。过去开发业务增长速度快，承担了有关成本，但市场环境变化之后，这些学费对业绩的影响就显露了出来。
针对以上两点问题，过去一年万科在组织内部动刀。2022年初，原上海区域总张海任万科开发经营本部首席合伙人。据悉，万科成立开发经营本部就是为了收权，而张海是此时比较合适的人选。他此前带领的上海区域在内部排名第一，比较能服众，而且，收权过程中，能减少内耗磨擦。
张海曾在去年业绩会上直截了当地表达了对开发经营本部的要求：止跌、企稳、回升。
2022年12月2日，万科曾内部发文称，经集团总裁祝九胜提议，张海及万物云董事长朱保全出任公司联席总裁，协助祝九胜负责万科开发经营业务管理。这是万科首次设立联席总裁制。两位新联席总裁的业务侧重，分别对应郁亮提到的两点检讨。
万科在近日的一封《致股东》信中写道，我们认为，无论是从客户、城市、政策导向还是投资角度，未来行业都无法再回到对住宅开发过于依赖的往日时光，开发、经营、服务并重是唯一选择。开发业务规模不再也不应是衡量房企的唯一标准。
钻研赚小钱
2021年财报中，万科的经营性收入给整个业绩拖了后腿，但2022年，当新业务基本完成了独立行走，万科的经营性收入不仅为公司整体利润回正做了贡献，也为公司未来锁定头部前三强提供了一定保障。
数据显示，万科经营服务业务2022年保持了双位数增长，全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1%。其中，万科拆分的物业板块——万物云 （2602.HK） 在2022年上市，营业收入达到303.2亿元，同比增长26.1%，净利润15.1亿元；长租公寓泊寓2022年实现营收32.4亿元，同比增长12.1%；万纬物流 （含非并表项目） 实现经营收入35.6亿元，同比增长17.9%。
郁亮曾表示，万科多元业务的学费已经交完，期待新业务在利润上的正向贡献。他认为，经营服务类业务都是赚长钱、赚小钱、赚辛苦钱。“我经常会有点分裂，刚谈完几十亿的合作，回头谈几十万的生意，我们卖房子每平方米1.5万元左右，回过头来看经营服务类业务，我们按照每天的收入来，最高的是长租公寓，每天每平方米有80元-100元收入，深圳最低的10元也有。商业每平方米每天收6元-10元，物流每平方米收1元，到物业服务每天每平方米收6分到1毛钱。 （这些业务特点短决定） 短期之内要对我们的盈利表、损益表有重大的改变，或者在收入上短期上做出重大改变，还是有难度的，但是这种业务跟我们开发业务不一样，是滚雪球的业务，它是做存量生意的，主要靠的是复合增长的力量。”
为了抠小钱，万科一年来从每个多元业务的细节入手。如让专业的人干专业的事，去年，万科整合了集团内的商业资源，把七个区域内特征相近商业项目委托给商业集团印力管理，此前，大多数此类项目由区域负责。
根据网络传播特点，万科泊寓在小红书、抖音平台上做渠道开拓，减轻平台的运营成本。数据显示，2022年，万科长租公寓自有渠道获客占比超80%，同比提升11个百分点。
另外，为了增强新业务的收益稳定性，万科多元业务还瞄准了企业级客户。
数据显示，2022年，万科泊寓企业客户服务的数量已经达到了2936家，企业员工在泊寓租房的比例提高到19%，同比上升0.6个百分点，其中包括华为、美的、特斯拉等大型企业员工。头部企业 （入住100间以上） 数量增加至57家，较上年增长30家。
其实，城市化的发展方向和企业的协同运营，都将有可能把这部分企业客户转换成万科物业、商业管理的客户。
未来，围绕存量资产提效升级的城市更新将会越来越普遍，城市需要的不再是单一住宅的配套，而是以片区为单元的用途提升、功能再造和混合利用，这需要开发商能提代多业态的综合解决方案。万科的长租公寓、物流、物业、商业管理正在协同工作，组合成新市场需要的解决方案。
融资思路打开了
去年，抓紧时机发债，获得较低融资成本让万科渡过了行业难关，同时，新业务和新的政策环境也给万科融资提供了新思路。
朱旭在发布会上表示，去年万科通过多元化融资渠道持续降低融资成本，如通过公司债、中票等融资工具优化债务结构，全年累计发行信用债301亿元，三年期平均融资成本是3.07%，去年万科的综合融资成本3.88%，年末存量融资的综合成本降至4.06%。在行业中处于低位。
克而瑞研究中心数据显示，2022年房企新增融资成本为4.23%，较2021年的5.38%下降了1.15个百分点。一方面是因为境外融资规模大幅减少，融资成本较低的境内债权融资占比大幅提升；另一方面则是因为国企央企以及优质民企的发债规模占比继续提高，如招商蛇口、万科、华润、首开、中海等，仅这5家企业的融资占比就达到了36.5%，从而导致整体融资成本出现结构性下降。2022年境内债券的平均成本为3.44%，较2021年下降了0.68个百分点；境外发债成本为7.24%，相比2021年略微提升了0.1个百分点。
资金成本低一直是万科的竞争优势，当然，这和企业基本面相互依存。除了已有融资方式，万科泊寓化转的保障性租赁住房、万纬物流、印力等新赛道也会出现新的融资机会。
3月24日，中国证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs） 常态化发行相关工作的通知》，提到将研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
这是商业不动产首次被纳入REITs试点，对于商业地产意义重大。此外，上述通知还提到，落实中央“房住不炒”要求，充分考虑保障性租赁住房的保障属性，鼓励更多保障性租赁住房REITs发行。
这不是保障性租赁住房REITs第一次出现在政策文件中。2022年11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示，将在股权融资方面调整优化五项措施，其中也包括推动保障性租赁住房REITs常态化发行。
据悉，去年万科已经在北京、天津、深圳、厦门等14个城市纳保 （把长租公寓纳入保障性租赁住房管理标准） 了66个项目，涉及房源5.89万间。目前，长租公寓要发reits，保障资金有一个“投融建管退”的流畅运行，纳保是前提。
此外，去年年底，房企股权融资“第三支箭”还提到了恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。这意味着即使打个房企标签，万纬物流的资产也有了更多融资渠道。
发布会上，郁亮也从投资层面更详细的解释了新业务的机会。他认为，社会平均收益率下降是大势所趋。面对复杂多变的局面，大家会更青睐能够产生相对稳定现金流的资产。经营性不动产过去被认为存在过重、过慢等劣势，今天市场对此的认知已经逐步改变。随着物流、商业、保租房REITs和不动产私募投资基金的开展，经营性不动产实现“投融建管退”闭环，给有关业务的加速发展带来了可能。
虽然，发布会上好消息居多，但万科管理层仍对未来仍然保持了高度的克制和谨慎，认为公司在取得一定成绩的同时，全年销售金额和毛利水平出现了下滑，会对未来一段时间的业绩构成挑战。
据万科2022年财报，万科房地产业务的毛利率为19.78%，同比下降1.96个百分点。郁亮表示，万科2022年新拿的项目投资质量很好，相信经过一段时间的调整，开发业务的毛利率会稳定向好。
对于现阶段的市场走势，郁亮表示，目前最典型的有两种说法比较极端的，一种叫狂飙，另一种是倒春寒，不同的观察者身处在不同的市场里面，本身有不同的参照系，所以对市场的感受是完全不一样的。我们的结论没什么变化的，市场仍然处在温和恢复的阶段。“我们觉得新房的需求上有天花板，下也有保底线。”