打开网易新闻 查看更多图片

本报(chinatimes.net.cn)记者董红艳 李贝贝 北京报道

根据《中华人民共和国民法典》及《关于协同推进“互联网+不动产登记”方便企业和群众办事的意见》等相关规定,3月31日,北京开始推行个人存量住房交易“带押过户”。“带押过户”正在全国范围内由点及面蔓延开来。

值得注意的是,相比以往其他城市已经推出的“带押过户”政策而言,北京的本次政策明确指出兼容跨行贷款业务。业内人士向记者指出,北京楼市“小阳春”或将因此得到延长,但是价格并不会波动,并呼吁出台二套房首付等方面的更为宽松的政策。也有业内人士告诉记者,提前还贷的现象也将因此减少。

北京加入,全国常态化

3月31日,北京银保监会等四个部门联合发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》(简称《通知》),宣布北京市正式启动存量住房交易“带押过户”模式。居民在出售在京住房时不再需要提前结清房屋现有按揭贷款,可在原抵押权不解除的情况下直接办理住房所有权转移登记。

《通知》指出,北京“带押过户”需要满足四个条件,即为本市个人存量住房交易;交易住房在辖内商业银行设立且仅存一次有效抵押;交易卖方未结清贷款为个人住房商业贷款,或已还清公积金贷款且无相应抵押登记的组合贷款;交易买方全款或办理个人住房商业贷款购房。

也就是说,企业名下的住房不可进行“带押过户”操作,以及有“组合贷”的住房进行“带押过户”操作需要先将公积金贷款还清。

具体流程方面,《通知》指出共计有五个步骤,即买卖双方自行或在中介机构撮合下达成房屋买卖意向,签订房屋转让合同,约定同意“带押过户”;买卖双方通过存量房交易服务平台办理网上签约;向银行申请“带押过户”;买卖双方及相关方在不动产登记中心办理“带押过户”;银行贷款发放及结清。

值得注意的是,在北京加入“带押过户”的前一天,3月30日,自然资源部和银保监会联合发布了《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》,推动省会城市、计划单列市率先实现,并逐步向其他市县拓展。易居智库研究总监严跃进向《华夏时报》记者指出,北京此次提及的“带押过户”政策,和自然资源部发布通知的精神是高度吻合的。

“带押过户”政策,已经由点到线,再到面,正全面铺开。记者注意到,从2022年8月开始,济南、广州等多个城市已经率先试点“带押过户”政策。公开消息显示,截至目前,全国已经有100多个地市推行“带押过户”政策,其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。中原地产研究院统计数据显示,全国累计已经超过30城市单独宣布尝试或者落地二手房带押过户。严跃进则表示,预计今年二季度会有更多城市加入到“带押过户”的改革过程中。

可跨行办理,“小阳春”或将延长

相比此前多个城市的“带押过户”政策,北京的此次政策具有诸多亮点,显得“诚意满满”。北京银保监局在官网发文指出,北京市“带押过户”模式有三方面突出特点和优势,包括兼容跨行贷款、最大程度降低交易成本、多部门协同提升交易便利度。

从已经开始执行“带押过户”的城市来看,尽管各地政策细节有所不同,但是多个城市要求必须是同一个银行内部带抵押过户。这给“带押过户”的操作执行带来了较大的难度。

值得注意的是,自然资源部发布的文件明确指出,将推动同一银行业金融机构率先实现,并逐步向跨银行业金融机构拓展。而《通知》则明确指出,北京“带押过户”除了可以采用同行贷款模式,还可以采用跨行贷款模式。“跨行”模式下,双方贷款银行可通过北京金融综合服务网交互信息,未接入北京金融综合服务网的银行通过事前约定方式交互信息。

据悉,传统模式下,抵押贷款的房产过户,先要自筹足够资金将剩余的贷款本金还清,利用买家的首付款来支付,或者找“过桥”机构借款,拿回房产证后解除原有抵押登记,再交易过户给新的买家。对此,中原地产首席分析师张大伟表示,从卖方的角度来看,实施二手房“带押过户”后,减轻了“过桥资金”烦恼,降低了房屋“入市门槛”。而从买房的角度来看,“带押过户”政策有助于加快换房需求入市。

记者注意到,从多个城市的楼市情况来看,去年开始实施的“带押过户”并没对当时的市场形成很大的刺激作用。张大伟指出,“带押过户”政策的确可以降低部分购房者成本,但是降低的成本并不算太多。在此情况之下,今年4月上半月北京楼市或将继续维持一定的热度,北京小阳春持续的时间会更长一些,但是整体看来并不会引起房价上面的波动。

3月31日,北京房产中介人员张昊(化名)向《华夏时报》记者表示,现在二手房解押后过户的时间本身也不算太长,可能只需要一个月左右的时间,所以估计政策对楼市的刺激作用较为有限。

张昊表示,有关注到北京“带押过户”的新闻,但是“单位还未发出执行通知和具体的操作细则”。北京90%要交易的二手房都是有贷款的,此前,可以采用买方客户的资金去解押,由中介机构进行资金监管,卖家向中介缴纳解押资金0.6%的担保费用。

卖房者张军(化名)告诉记者,“带押过户”将省掉“过桥”的环节。尤其是在北京,贷款三、五百万很常见。要是不能“带押过户”,也不“过桥”,用买方的购房款来解除抵押,就会失去议价主动权,可能得降价。

严跃进指出,“带押过户”主要涉及的是不动产登记的概念,是对二手房房东抵押权管理的优化。“带押过户”最大的影响在于二手房的出售基本上可以随时进行,无需筹钱偿还贷款,交易速度加快,也减少了二手房交易中的交易纠纷和金融风险。特别是在近期的提前还贷潮之下,“带押过户”也可能会使得提前还贷现象减少。

近年来,北京的楼市政策仍然十分严格,仅进行了部分微调。二手房方面,记者注意到北京曾出台“连环单”的政策,方便二手房的交易,缩短流程时间,但是覆盖的范围较“带押过户”窄,且不涉及减少交易成本。张大伟表示,“带押过户”是北京二手房市场迎来的中等水平的利好政策,当下对于北京等城市来说,更期待(降低)二套房改善首付等更为宽松的政策调整。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁