原创 刘晓博
最近两天，楼市最大的新闻是：已经在部分城市试行的“二手房带押过户”，将在全国推广了。
自然资源部、银保监会等部门近日印发了《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，要求：
1、推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；
2、推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；
3、推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。
“带押过户”有两大好处：一是节省时间，二是节省交易成本。
之所以节省交易成本，是免了赎楼这个环节。如果过户的房子正在按揭还款中，之前的交易模式下，需要借一笔“过桥资金”归还房贷，然后才能过户。
而“过桥资金”是很贵的，往往按照天来计算利息。
据称，“带押过户”可以为二手房交易节省下来约三分之一的成本，节省接近一半的时间成本。
昨天我在“刘晓博说楼市”撰文说，由于“建立中国特色估值体系”是今年的一项重要任务，而银行股是当前A股估值的基石，为了降低银行风险、推动银行股反弹、利好股市，给存量房贷打折基本不可能了。
有读者留言说，带押过户的落地，相当于给存量房贷打折开拓了一条新路。
他们的意思是说：
带押过户推广后，二手房交易成本降低。如果你的房贷利率比较高，可以考虑把房子卖给自己的亲友，比如父母。父母虽然年老，但现在有接力贷。父母接盘，重新贷款，利率就降低了，相当于给存量房贷打折了。
真的是这样吗？
通过测算，我的结论是：在大城市，基本不可行；在三四五线城市，或许可以成立，但前提是：不考虑房屋代持的法律风险。
我们先看一下为什么大城市不可行。以深圳为例。
假设王先生几年前在深圳购买了1套总价700万的商品房，首付3成、贷款7成，贷款20年，采取了等额本息的还款方式。
四大一线城市限购非常严厉，过去几年的调控方式主要是限购、限贷，而不是提高房贷利率，所以一线城市过去几年房贷利率比中小城市略低。比如深圳，首套房贷利率比较高的时候也才5.1%，二套房为5.6%。
现在降息了，但一线城市房贷利率降得最少。目前，深圳首套房利率4.6%，二套房利率4.9%。利率高点和利率低点的差距比较小。
而大城市房屋交易的成本比较高。即便替王先生接盘的亲友是首套房，王先生卖出的也是唯一住房，由于没有“满5”，要缴纳全额增值税。
王先生把房子卖给亲友代持，这次交易一共需要缴纳5.6%的增值税、1%的所得税、1%的契税。交易成本至少在53.2万元左右。
交易前的月供为32609.12元；总利息为292.61万元；交易之后，换为低利率之后的月供为31264.94元，总利息：260.35万元。
这次交易完成后，理论上可以节省32万多元的利息，但付出了53.2万元的成本，还损失了亲友的首次购房资格、首次购房利率优惠，代价极其沉重。
此外，房子让别人代持的法律风险较大。即便在父母名下，将来也存在兄弟姐妹争产的可能性。
所以，利用带押过户提供的便利，通过交易降低房贷利率，在大城市很难行得通。
每个城市的税率、利率、限购政策均不相同，需要精准计算。
如果在普通三四五线城市，这种做法可能就行得通。
因为这些城市大多取消了限购，也基本上没有认房认贷的限制。再加上政府推出了买房契税优惠的政策，二手房增值税政策也相对宽松，交易成本大大降低。
举例说明：王先生80万买了1套房子，首付3成、贷款7成（贷款56万元），选择等额本息还款方式，贷款20年。
由于房子买在3年多之前，当时利率比较高，达到了5.9%。现在通过带押过户的方式，放到某亲友名下。
亲友有房子、无贷款，所以这次接盘可以享受首套房的各种优惠，贷款利率为4%，仍然采取等额本息、20年还款方式，仍然贷款56万元。
在置换之前，王先生的月供为月供：3979.77元，总利息为39.51万元。
置换之后，王先生实际承担的月供为：3393.48，总利息为25.44万元。
这次置换交易成本：由于房屋满了2年，有些城市可以免增值税；个税按照总价1%计算，契税按照1%计算（政府给优惠打7折），则交易成本为1.36万元。
可以看到，通过带押过户，在中小城市极其宽松的条件下，的确可以起到“给存量房贷打折”的作用。理论上可以节省14万元的利息。
但前提是：当地取消了认房认贷，首套房政策非常宽松。否则，如果代持人此次接盘被认定是2套房，则房贷利率至少就是4.9%，而且契税减免也没有了。
如果是以2套房方式接盘，则上述案例的月供上升到3664.88元，总利息也变成31.95万元，中间的套利空间就大幅降低到不足8万元了，而且要面对代持的法律风险，还要对代持人表示感谢、承担交易成本，收益就比较有限了。
而且：即便代持人是自己的父母或者兄弟姐妹，就100%没有法律风险吗？
再举个例子，虽然跟代持房产无关，但也可以给很多人提个醒：
L先生很能挣钱，跟太太打拼多年，在某一线城市拥有10套房产，只有1个儿子。突然有一天，L先生猝死，英年早逝。而他去世的时候，他的父亲也在ICU昏迷。
于是L先生去世后，他的房产就非常麻烦，需要L先生的母亲签字放弃权利，还需要L先生的兄弟姐妹都签字放弃权利，才能完全过户到L先生的妻子、儿子名下，因为L先生去世的时候，其父母都在，因此都拥有部分继承权。而L先生的父亲无法在生前签署弃权声明，L先生父亲拥有的、对L先生部分房产的继承权，就传递到了L先生的兄弟姐妹手中。而10套一线城市的房子，构成了巨大的利益诱惑……
或许有读者会问：我去申请经营贷，来置换房贷，不就解决问题了？
经营贷置换房贷，风险也比较大。如果银行愿意查，一定可以发现你违规挪用了贷款。现在银行都是联网的，而且你很难通过大额提现来转移资金。
经营贷是短期贷款，房贷是长期贷款。经营贷有的需要到一定时间全部归还一次，重新申请。如果到时候申请不出来，是非常麻烦的。即便没有采取这种方式，被银行发现违规使用贷款，银行是可以随时抽贷的。
到那时，你的房子将处于非常大的风险之中，如果拿不出钱来，就可能被拍卖。
最后再总结一下：
第一，申请经营贷、消费贷来置换较高利率的存量房贷，风险较大，不建议采用。别被巧舌如簧的中介忽悠了，将来风险是自己的。
第二，借助带押过户带来的低成本、便捷交易方式，找人接盘、置换存量房贷，在中小城市行得通，节省的利率显著超过了交易成本。但代持房产会有法律风险，这个需要充分考虑。
第三，在限购限贷、认房认贷的大城市，找人代持、置换高利率房贷是不划算的，甚至会带来巨额亏损。