近日，自然资源部联合中国银行保险监督管理委员会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”做出全面部署。
什么是“带押过户”
二手房“带押过户”模式是指“房屋含抵押过户——办理购房抵押登记”全流程闭环模式，实现卖方“带押过户”和买方“贷新还旧”抵押登记设立的无缝衔接。
两部门明确，各地要在已有工作的基础上，以“三个拓展”全面推进“带押过户”：推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展，最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖。
两部门要求各地结合本地实际，确定适宜的办理模式。尤其是买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。
相关专业人士介绍，民法典第四百零六条明确规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”。这为不动产“带押过户”提供了法律依据。2021年，自然资源部印发了《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》，明确已抵押不动产转移的具体办理要求，在登记制度方面做好了与民法典的衔接。
3种“带押过户”模式
据了解，目前，全国共有15个省份100多个地市开展了不动产“带押过户”。自然资源部自然资源确权登记局不动产登记处副处长许培介绍，在各地具体推行的过程中，形成了三种“带押过户”模式：
新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。
新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。
抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。
《通知》提出，地方在实践探索中，主要形成了抵押权组合模式、新旧抵押权分段模式、抵押权变更模式等3种“带押过户”模式，各地要结合本地实际，确定适宜的办理模式，并结合实践不断丰富发展。尤其是买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉坦言，去年推进带押过户，事实上并不顺利，存在金融系统、不动产和金融系统没有融合，没有实现信息共享，没有优化工作流程等问题。“事实上，技术层面是比较简单的。通过预告登记和公正，可以提前锁定交易，防止‘一房二卖’，也防止抵押权落空，防止申请了贷款无法获得产权等。另外，金融和不动产可以根据各自诉求制定完善交易流程。此次提出的三种模式，事实上就是结合不同诉求提出的三种可行的，能保护各方权益的途径。”李宇嘉说。
广东已有多地实施二手房“带押过户”
据广东建设报，自去年8月广州市推出二手房“带押过户”的交易模式以来，截至今年1月，省内已有广州、深圳、东莞、中山、茂名、清远等市推出该交易模式。
记者了解到，目前广州二手房“带押过户”已经非常便捷，可以选择多种业务一次申请、同步审核、一次办结，办理时间按其中办理时限最长的登记类别确定，不会增加业务办理时间，也不添加多余的业务环节。
去年10月，在广州市白云区不动产登记中心，有案件受理后不到1小时就取得了不动产权证。（详情：）
二手房交易成本将明显降低
“此次政策最核心的一句话是：常态化开展‘带押过户’服务。”易居研究院研究总监严跃进分析指出，此次对于带押过户的提法，和过去各地的试点角度看，还是有很大的差异。
过去各地带押过户的提法，更强调从不动产登记制度、创造营商环境等角度进行的。而此次政策明确，要高度重视，提高政治站位，将做好不动产“带押过户”作为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一。
这就说明，对于带押过户的政策，确实要从当前改革和经济稳发展的大框架下进行，其对于房地产领域和宏观经济发展等都具有非常积极的刺激作用。
严跃进观察到，从各地实际推进情况看，带押过户使得二手房的交易成本明显降低。 以简单的数据进行分析，按100万元总价的房子计算，购房者一般贷款金额约为70万元。平均来说，每个购房者的贷款本金余额预计会在50万元左右。如果按照过去的交易模式，其需要先筹集50万元才可以实现房产转让。 而按照现在的政策，这50万元的提前支付成本可以省略，这自然使得二手房的交易明显加快。
所 以政策的意义在于，后续对于盘后二手房市场、以二手房带动一手房交易等都具有积极的作用。近期各地二手房的交易复苏，也有一部分原因和此类政策的推进有关系。所以该政策要继续推进，也要积极推广。
一图读懂广州二手房“带押过户”模式
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来源：央视财经、中央广电总台中国之声、广州日报往期
今天 （3月31日）
东莞市住房和城乡建设局发布
《关于开展存量商品房“带押过户”
业务有关事项的通告》
2023年4月3日起
在市镇（园区）政务服务大厅
综合窗口开展
存量商品房“带押过户”业务
同一天
东莞市住房公积金管理中心发布新政
2023年4月3日起
最低首付款比例本地贷款首套不低于20%
最高贷款额度首套为100万元
01
“带押过户”通告原文
关于开展存量商品房“带押过户”
业务有关事项的通告
广大企业和市民朋友：
为贯彻落实《关于推行存量商品房“带押过户”模式的通知》（东建房〔2022〕25号）要求，进一步优化我市营商环境，激发存量商品房市场交易活力，提升房屋交易效率和不动产登记便利度，现定于2023年4月3日起，在市镇（园区）政务服务大厅综合窗口开展存量商品房“带押过户”业务，现将具体事项通告如下：
一、服务对象及范围
存量商品房“带押过户”业务主要适用于我市行政区域内仅存在一个有效抵押权登记且已纳入“全市通办”楼盘范围的商品房。非“全市通办”楼盘范围的存量商品房已处理历史遗留问题且能正常办理不动产登记业务的，可参照执行。
企业或个人可通过“东莞市不动产登记中心”公众信息网或微信公众号查询该不动产是否已纳入“全市通办”楼盘范围。
二、服务模式
符合条件范围的企业或个人可提前预约到市民服务中心不动产公积金业务区综合窗口，或任一镇街（园区）政务服务大厅综合窗口（水乡功能区政务服务中心、滨海湾政务服务中心除外），即可申请办理存量商品房“带押过户”业务，从申请到发证“最多跑一次”。
三、办结时限
1、存量商品房转移预告登记设立、抵押权预告登记设立一并办业务2个工作日。
2、存量商品房抵押权注销登记、转移登记、抵押权首次登记一并办业务3个工作日。
四、地址及对外服务时间
办理地址及对外服务时间详见办事指南（附件2—4）。
五、温馨提示
为确保申请人能快速办理业务，减少等候时间，现阶段市民服务中心及各镇街（园区）政务服务大厅存量商品房业务实行预约制，请先通过“i莞家”微信公众号、小程序、APP进行实名认证，并按需选择就近政务服务大厅预约办理。
存量商品房
“带押过户”业务流程
一、买方贷款购买存量商品房（带抵押）的操作流程
1、 达成交易意向，向卖方银行申请“带押过户”
买卖双方达成房产交易意向，卖方向卖方贷款银行提交提前还款申请和“带押过户”申请。卖方贷款银行同意申请的，出具同意办理“带押过户”的书面证明材料。
2、买方向买方贷款银行提交贷款申请资料
3、定金、首期款存入提存（监管）账户
买方将定金、首期款存入提存（监管）专用账户，资金提存（监管）机构确定买方定金、首期款已划入提存（监管）账户后，向卖方及买卖双方贷款银行同时出具提存（监管）通知书。买卖双方对定金、首期款不存入提存（监管）账户另有约定的，可从其约定，但剩余购房款不足以结清卖方原贷款金额本息的，卖方应同步补足款项至提存（监管）账户。买卖双方贷款银行属同一银行机构的，经三方同意后，可自行选择资金提存（监管）方式。
4、预审买方贷款资格
买方贷款银行预审买方贷款资格并出具同意贷款意向函。
5、办理买卖合同网签备案
抵押权人向房产交易管理部门提交同意办理“带押过户”的书面证明材料，买卖双方办理房地产买卖合同网签备案手续。
6、一并申请存量商品房转移预告登记设立、抵押权预告登记设立
买卖双方及买方贷款银行向登记机构申请办理存量房商品房转移预告登记设立、抵押权预告登记设立；对符合登记条件的申请，登记机构同步审核、同时记载于不动产登记簿。
买卖双方贷款银行属同一银行机构的，经三方同意后，可自行选择是否申请办理预告登记业务。
7、买方贷款银行发放购房贷款，资金提存（监管）机构发出提存（监管）款项到账通知书
买方贷款银行将买方贷款划入提存（监管）账户，资金提存（监管）机构确定买方购房款已划入提存（监管）账户后，向卖方银行发出提存（监管）款到账通知书。
8、同步一并办理存量商品房抵押权注销登记、转移登记、抵押权首次登记业务
买卖双方及双方贷款银行共同向不动产登记机构申请办理存量商品房抵押权注销登记、转移登记、抵押权首次登记业务，并向税务部门缴交税费；对符合登记条件的申请，登记机构同步审核、同时记载于不动产登记簿。经申请人同意，在完成存量商品房抵押权注销登记、转移登记、抵押权首次登记并办业务时，已办理的转移预告登记、抵押权预告登记业务同步注销。
9、结清原抵押房产担保的债务
资金提存（监管）机构向卖方贷款银行指定还款账户汇款交付贷款本息余额，卖方贷款银行及时办理贷款结清手续。
10、余款清分，完成物业交割
提存机构对余款进行清分，买卖双方完成房产物业交割。
如出现查封、限制交易等情况无法完成过户的，登记机构及时退件，当事人已申请办理存量商品房预告登记设立、抵押权预告登记设立的，应向登记机构申请办理相应的预告登记注销。资金提存（监管）机构将提存账户中的购房款及利息分别返还买方贷款机构及买方本人。
二、住房公积金贷款可参照商业银行做法，除贷款资格审核外，其他相关手续委托合作的贷款银行办理，支持存量商品房“带押过户”。
三、买卖双方贷款机构为同一机构或买方不需要通过贷款支付购房款的，可参照上述流程，结合实际工作需要，适当调整内部工作流程。
四、存量商品房“带押过户”业务主要适用于已纳入“全市通办”楼盘范围且仅存在一个有效抵押权登记的存量商品房的转让交易。非“全市通办”楼盘范围的存量商品房已处理历史遗留问题且能正常办理不动产登记业务的，可参照执行。
02
公积金通知原文
东莞市住房公积金管理委员会
关于优化住房公积金个人住房贷款政策的通知
各缴存人：
为贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房住不炒”定位，因城施策，发挥住房公积金作用，大力支持缴存人购买首套自住住房和合理支持购买二套自住住房贷款需求，支持落实国家生育政策，4月3日起优化我市住房公积金个人住房贷款政策如下：
一、最低首付款比例本地贷款首套不低于20%、二套不低于30%，异地贷款首套和二套均不低于30%。
二、月还款额占家庭收入的比例上限为55%。
三、养育二孩及以上多子女的缴存人购买首套自住住房，单笔贷款在计算可贷额度基础上上浮20%。
四、最高贷款额度首套为100万元、二套为60万元。
本通知实施之日起，本市此前出台的住房公积金贷款政策规定与本通知不一致的，按本通知执行。
本通知有效期至2025年2月28日。
东莞市住房公积金管理委员会
2023年3月31日
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