◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探财经
年报里，房企也有较量。大家似乎在相互看，在行业普遍陷入“巨亏，盈利下跌，增收不增利”等不利现状下，多少能找到些安慰。
昨晚，地产圈最关注的一张房企财报发布了，想必一定是万科。这么多年，还真奇怪，没哪家房企从高管到企业，能替代万科的。
去年，万科取得营收5038.4亿元，同比增长11.3%；营业利润520亿元，同比微跌1%；归母净利226.2亿元，同比增长0.4%；扣非后归母净利197.2元，同比跌幅11.7%。
对照去年中期财报，大家会发现，万科去年三四季度营收增幅明显收窄，盈利又遭暴击，直接拉低全年盈利水准，特别是扣非后归母净利（归母核心净利）下滑“两位数”。
更多具体细节没好说的，今日上午万科业绩会上，董事会主席郁亮说，受外部因素影响，短期市场上下起伏是正常现象。
围绕楼市走势，他说，市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，新房需求上有天花板，下有保底线。新房市场无法再回到2021年历史峰值，但一段时间内，市场仍能保持12亿平米左右的需求。
郁亮认为，比起短期走势，对万科而言，更关键是认准大势。
这个大势，即行业未来无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段。万科策略就是“牢守安全底线”这个前提，继续坚持走“开发、经营、服务”并重的道路。
年初以来，证监会试点启动不动产私募投资基金、长期租赁住房贷款的金融17条以及商业地产REITs等，都已逐步开放，政策层面对经营服务类业务重视度越来越高，新发展阶段下，经营性不动产对投资者的吸引力明显变强。
2022年，万物云实现营业收入303.2亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长26.1%，其中社区空间居住消费服务收入167.5亿元，占比55%，同比增长24.4%；商企和城市空间综合服务收入111.8亿元，占比37%，同比增长28.3%。
注意！万科商业去年取得营收87.2亿元，同比增长14.3%，其中印力管理商业项目取得营收54.8亿元，同比增长4.8%。目前已累计开业242个商业项目（含138个社区商业项目，建面1227.7万方；规划中及在建商业建面365.4万方。
备受关注的物流地产，也是万科旗下重要板块，2022年取得经营收入35.6亿元，同比增长17.9%，其中高标库营收21.6亿元，同比增长4.6%；冷链营收（不含供应链业务收入）14亿元，同比增长46.7%。
注意！万科旗下住房长租平台——泊寓，2022年实现营业收入32.4亿元，同比增长12.1%，截至去年底，共运营管理租赁住房21.51万间，累计开业16.66万间。
“经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，万科会保持耐心。从中长期看，万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多正向盈利。”
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