成都新楼市 文|小明
本文为市场资讯，非广告
当区域内土地清水限价达到35000元/㎡之时，内金沙，再推新房。
在2021年初，成都新楼市便对鹭岛金沙壹品进行了踩盘，详情可参考：
两年后，鹭岛金沙壹品终于取证，三条地铁环伺，还属于“青五区”，项目保持着高关注度。
但据购房小程序与置业顾问提供的信息来看，项目合同约定交房时间为2025年12月。
▲成都购房通小程序显示，鹭岛金沙壹品预计交房时间为2025年底，此处交房时间仅供参考
当园林、建筑都已实际呈现时，为何交房还要等两年多？我们在取证后第一时间去实探了。
▲鹭岛金沙壹品
鹭岛金沙壹品项目简介
占地面积：41亩
容积率：4.0
本次销售范围：1、2、4、6、8、9号楼（全部住宅）
房源套数：768套
楼层：20、27、28F
梯户比：2T4户
户型：建面约118-154㎡
交付标准：带装修
装修标准：简装2999元/㎡，精装5998元/㎡
取证单价：23792-31622元/㎡（简装）
取证总价：约306-451万
交房时间：预计2025年12月
物业费：2.98元/㎡/月
登记时间：3月29-30日
照例，我们总结了项目的几条优缺点。
优点：
内金沙，周边生活氛围非常成熟；
根据2022年划片，项目属于“青五区”，目前对口学校较好；
龙湖物业，物业费2.98元/㎡。
缺点：
容积率4.0，偏高，部分次卧采光不佳；
户型设计有年代感，不够通透；
若2025年底交房，略晚；
建面约135、143㎡户型，或需买精装包。
身居内金沙板块，鹭岛金沙壹品有着丰富的商业、交通、生态等配套资源。
▲鹭岛金沙壹品周边主要配套
百度地图测量，项目步行至地铁4号线清江西路站约900米，至7号线金沙遗址站约1.2公里。地铁27号线已经开工，将在蜀辉路金泽路口设置金沙滨河公园站，距离项目步行仅300米，未来项目周边将有三条地铁环伺。
项目出大门驾车约600米即可至三环路，约1.5公里可上成温高架路，进出城区便捷。
商业方面，小区带有3栋独栋商业，南北两侧的楼栋还有底商。在项目东南侧，开发商还修建农贸市场和幼儿园，解决居民的买菜需求。
▲鹭岛金沙壹品配建农贸市场
项目南侧约1公里是营业多年的西单商场，同时周边大型商业体还有优品道广场、仁和春天等，到项目直线距离约在2公里左右。
教育是鹭岛金沙壹品的一大亮点。内金沙板块学校不少，参考2022年的划片来看，鹭岛金沙壹品对口小学为金沙小学。
▲金沙小学
金沙小学属于“青五区”，参考青羊区2022年划片，“青五区”对口初中为青羊实验中学、石室联合中学 （金沙校区）、泡桐树中学，三所学校都有着不错的口碑。其中石室联合中学（金沙校 区）与项目仅一街之隔。
在现场，不少家长朋友也向成都新楼市表示，教育资源是他们看重鹭岛金沙壹品的主要原因。 （教育内容仅为地缘性教育资源介绍，不作为入学依据，具体请参考当地当年教育部门相关政策）
▲青五区对口初中
周边生态配套上，项目东侧1公里即为金沙遗址博物馆，北侧还有金沙滨河公园。
不利因素在于噪音，由于地处双流机场航线下方，因此项目上空时常有飞机经过，有一定噪音影响。
从配套而言，鹭岛其他配套基本覆盖日常生活需求，学区优势较为突出。
鹭岛金沙壹品前身为金沙鹭岛，总占地约358亩，从2009年起即开始销售一期项目，而距离上一次取证的金沙鹭岛四期项目，已经过去了7年。
开发商为成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司 （以下简称金沙鹭岛公司），2020年5月19日，四川金沙阳光房地产开发有限责任公司挂牌转让金沙鹭岛公司100%股权，转让底价约8.83亿元，主要资产包含一宗约41亩的商住用地。同年8月，成都圣域鸿置业有限责任公司以12.47亿元价格获得金沙鹭岛公司100%股权，溢价率约为41%。
鹭岛金沙壹品占地约41.2亩，容积率为4，由8栋高层、3栋独栋商业和底商构成，独栋商业与住宅以围栏隔开。小区共有768户，均为两梯四户布局，本次全部推出。住宅采用围合式布局，南北最大楼间距约150m，东西最大楼间距约75m。除8栋1单元、2栋2单元为20F外，其余为27、28F。
▲鹭岛金沙壹品总平图
目前项目的外立面、园林均已实景呈现，园林中还包含水景。
▲鹭岛金沙壹品外立面、园林实拍
住宅1F均为入户大堂，未在1F设计住宅或底跃，电梯间装修风格尚可。
▲鹭岛金沙壹品入户大堂实拍
户型上，建面约118㎡户型均临街，并将客厅阳台进行封窗。建面约135、143㎡都朝向中庭，户型分布可参考下图。需要注意的是，三个户型均无法实现南北通透，部分楼栋因为有底商，所以2-4F仅有两户。
▲鹭岛金沙壹品总平图
项目主推的为建面约118㎡户型，客厅开间达到约4.2米，外侧有一个约10㎡阳台。三个卧室均位于户型同一侧，主卧面积约23㎡，两个次卧的开间也达到3米。
不过主卧设计有空间浪费，不含飘窗的进深仅约3.6米，摆下双床头柜+衣柜有些费力。另外厨房采用H型布局，面积只有约5.3㎡，略显局促，难以放下双开门冰箱。
▲鹭岛金沙壹品建面约118㎡户型图
建面约135、143㎡户型布局相似，建面约135㎡户型动静区域合理分割，客厅与次卧外侧有一个约7米的阳台，可揽中庭景观，不过厨房同样只有约6.2㎡，此外公卫旁的次卧采光较差。
建面约143㎡户型与建面约135㎡户型布局类似，只是增加了客厅、主卧等区域的开间。
▲鹭岛金沙壹品建面约135、143㎡户型图
项目包含建面约118、135㎡样板间。值得一提的是，据置业顾问表示，项目包含简装，精装两种交付标准。建面约118㎡为简装，也就是一房一价中的装修标准，而建面约135、143㎡为精装，或许需要在一房一价的基础上，每平方再加3000元。（确切消息要等官方发布的合同为准，此处仅供参考）
至于精装包是否必选，以及精装包价格是否支持贷款，置业顾问未给出明确回复。
简装样板间墙面采用三棵树乳胶漆，公卫采用蹲便器而非马桶。不过装修同样包含中央空调、地暖、新风系统三大件以及智能家居系统，采用美的中央空调、博世地暖、波特意特新风。
装修风格见仁见智，但即使3月29日艳阳高照，位于4F的简装样板间采光效果也并不尽如人意。
▲鹭岛金沙壹品简装样板间实拍，滑动查看更多
精装样板间中升级为日立中央空调、菲斯曼地暖，同时增加了电动窗帘等智能家居，电视背景墙采用岩板，但整体配色较深，略显压抑。
▲鹭 岛金沙壹品精装样板间实拍，滑动查看更多
让人有些费解的是，鹭岛金沙壹品园林、装修等均已呈现，但是项目在3月28日取得的却是预售证，而非现售证。
置业顾问表示，合同中约定的交房时间为2025年12月。至于为什么小区园林景观已经修建完毕，却还要等两年多才能交房，置业顾问未给予回复。
现场有人预估了一下，由于分为两种装修风格，所以为了实现精装，在装修部分可能还要多花一些时间。 （只是预估，姑妄听之）
价格方面，鹭岛金沙壹品建面约118㎡户型总价为306-354万，想在350万内买入青羊区新房，并不容易。而建面约135、143㎡户型总价为360-451万，如果算上精装包，价格将来到约400-500万，这时候的竞争将变得非常激烈。
我们统计了金沙鹭岛1-4期，以及与鹭岛金沙壹品相邻、且较新的小区二手房成交价格。可以看出，鹭岛金沙壹品约2.9万元/㎡的均价与周边二手房价差不明显，如果加上装修包，价格则会高于大部分二手房。
因此购房者在考虑鹭岛金沙壹品时，可多看看周边的二手房再做决定。
▲鹭岛金沙壹品周边二手房价格，数据来源于安居客、链家
身居内金沙板块，鹭岛金沙壹品周边生活氛围十分成熟，日常生活所需的各类配套均可满足，又处在“青五区”，因此对于看重配套和学区的购房者而言，项目可重点考虑。
由于建面约118㎡户型总价大部分落位于350万内，因此对于预算相对不高，同时希望在成熟区域购入新房、或是青睐学区的购房者来说，是个值得考虑选择。
但需要注意的是，从项目整体容积率、户型布局等因素可以看出，鹭岛金沙壹品更多的是针对于首次改善群体，如果是对于改善属性有较强需求的购房者，外金沙的领秀金沙、青羊新城的中国铁建锦樾、华润置地·鼎信长城·锦官和鸣或许都是更好的选择。
免责声明：本文图片拍摄于3月29日，内容旨在传达资讯，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。
本公众号法律顾问
北京颐合中鸿（成都）律师事务所
致力于专业化、团队化、国际化的综合性律师事务所
联系电话：13540728672
董山律师 彭华均律师
• END •