出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
上一个年报季时，诸多房企已经透着一份焦虑，对于2022年的销售目标少有公布，绿城是当时为数不多敢于披露的房企之一，设定的目标是3300亿。
3月27日披露年报后，绿城2022年的成绩单也随之出炉，全年实现总合同销售额3003亿，未达成目标。
但绿城的销售额行业排名升至第四位，与之相对，2022年房企销售规模普遍下降，千亿房企减少23家，仅剩20家，利润下滑甚至亏损成为普遍现象。
3月28日业绩会上，绿城中国董事会主席张亚东，执行董事兼执行总裁吴文德，执行董事兼行政总裁郭佳峰，执行董事兼执行总裁耿忠强，执行董事李骏等出席，从战略、财务、拿地、利润等各个层面进行解答。
张亚东对于房地产行业的发展继续保持乐观态度，他认为地产行业波波折折、起起伏伏发展，是任何一个行业均会面临的正常波动，地产行业2022年在波动中触达谷底。
张亚东认为，去年的筑底已经过去，开始进入复苏期。但在复苏过程中，会呈现“四个分化”，即市场分化、企业分化、产品分化、资源分化。
“绿城则处于四个分化中方向较好的一侧，2023年会按照“全品质、高质量、可持续”的9字方针继续发展。“
谈及此处时，张亚东特别指出了拿地投资，“去年绿城新增货值1037亿元，今年可不可以多拿货，拿到1500多个亿呢？当然是可以的，我们通过合作、降低权益可以实现。但那不是我们的策略。”
“提高权益、提高规模利润和提高分红等一些实实在在的实惠，这才是我们的经营策略。”他强调。同时他透露，绿城内部设置有“三道红线”，下发的KPI必须要完成，11个区域公司现金流均要为正，每个公司的利润必须要实现盈利。
而在谈及具体的业绩目标、财务问题和债务结构时，他则将话筒递给了其他高管。
2023年清零永续债，受监管资金219亿可控
年报显示，绿城2022年取得收入1271.53亿元，同比上升26.8%；实现毛利220亿元，同比增长21.2%；净利润88.95亿元，同比增长15.7%；股东应占利润27.56亿元，同比下降38.3%；核心归母净利64.14亿元，同比上升11.3%。
多个利润指标增长之外，股东应占利润下滑38.3%成为被提问的对象。耿忠强解释称：“主要是去年收入结转的子公司当中，绿城的股比相对占比较低；此外，去年受汇率影响，导致发生13.7亿的汇兑亏损，这部分损失全部由绿城来承担。”
至于若干资产的减值及公允价值变动净额为-17.34亿元，则主要是因为部分项目销售去化不及预期，计提减值15亿元，同时有出租物业评估值下降1.1亿元。”
耿忠强特别指出，绿城2022全年归还5亿美元永续债，境外永续债实现清零；而境内永续债仅剩15亿元，计划2023年清零。
谈及保函置换预售金的具体落地时，他透露：“绿城已经在长沙和杭州取得了一些置换成果。其他城市也在陆续的推进当中。截止到2022年底，绿城的监管资金余额为219亿，占总体在手资金比例不大，整体可控。”
2022年，绿城境内债券公开发行本金总额为200.18亿元，发行品种包括公司债、中期票据、供应链ABS/ABN、购房尾款ABS等，平均利息成本为3.43%，较2021年下降12个基点。截止2022年末尚有发行额度460.6亿元。
境外融资方面，通过境内外银行联动，完成多笔短期贷款的置换工作，包括发行4亿美元、绿色增信债券，增发2025年到期、本金1.5亿美元的优先票据，以及借助央行“第一支箭”政策支持，与中国银行落地行业内首笔内切外贷，金额1.2亿美元。
整体财务层面，绿城总借贷加权平均利息成本较2021年的4.6%下降至4.4%。一年内到期借款占总债务的19.2%，较2021年下降5.9个百分点。截至2022年末，绿城总借贷1401亿元，其中一年内到期269亿元，1-2年内到期562.87亿元，2年以上到期569.28亿元。
“资产负债，总体来说是结构优化。” 耿忠强表示。
“一年两熟”快节奏，1037亿新增货值转化48%
在房企普遍缺钱、融资难的背景下，保现金、促回款成为绝大多数房企2022年的头等大事，绿城也不例外，全年以“项目经营结果最优化”为导向，调整销售策略，在保证“流量”的同时，紧抓现金回款，推动存量去化，优化销售结构。
为了快速销售，回笼资金进行再投资，绿城去年在力争 “一年两熟”，其特别强调是在保证产品品质的前提下。在此运营机制下，绿城从拿地到开工，首开及经营性现金流回正分别平均缩短至2.7个月，5.5个月和7.9个月，同比均大幅缩短。
2022年，绿城以408亿拿下27个项目，总建筑面积约408万平方米，新增货值1037亿元，位列全国第八，但在“一年两熟”的催动下，新增的1037亿货值当年完成转化销售约501亿元，转化率高达48%，相比2021年提升27个百分点。
尤其在大本营杭州，绿城的开发快节奏更为明显，2022年获取的16个项目当中，13个实现当年开盘，平均首开周期仅4.7个月，5个项目实现当年经营性现金流回正。其中，杭州“海棠三子”三个项目拿地后仅209天实现121亿元住宅货值售罄。
这种快节奏和高转化，绿城从拿地之初便在谋划，2022年以“城市深耕，狙击投资”策略，聚焦在一二线城市的核心板块拿地；而且，拿地目标主要瞄准住宅地块，尽量避免较大商办体量的项目。
绿城的逻辑很清晰，一二线城市核心板块住宅地块，具有安全性高、抗风险能力强的特点，不仅能够巩固其在核心城市的市场地位，而且转化效率高，与其坚持的“流动性第一”原则很匹配。
绿城2022年的新增货值中，杭州、北京和上海三城新增货值占比高达82%，一二线城市货值占比达92%；而新增货值中商办物业仅5亿元，占比0.5%，同比大幅度下降。
“狙击式投资”驱动之下，可见的是绿城2022年新增项目实现了安全性、流动性和盈利性的兼顾，项目净利润率得到提升。同时，通过提升项目权益占比，其年内新增项目平均权益比升至69%。
其总土储结构也得到进一步优化，截至2022年底，绿城集团共有土地储备项目224个，总可售面积约3333万平，权益可售面积约1892万平，平均楼面地价每平约7582元。当中，一二线城市货值占比78%，长三角区域占比53%，北京、上海、杭州等十大战略核心城市货值达4307亿，占比达52%。
动态守住行业前十，2023可售货值3601亿
2019年至2021年为绿城的全面提速期，2022年为全面提效之年，2023年则被管理层定义为全面提质之年。
“2023年，我们在规模方面会动态守住行业前十位置，盈利进入第一梯队。” 李骏给出了绿城今年的发展目标。
年报显示，绿城2023年总可售货值达3601亿元（含代建）。其中，自投项目可售货值约2476亿元（不含2023年新增项目可转化货值），一二线城市占比达80%。截至2022年底，累计已售未结转金额约3245亿元。
对于达成2023年的业绩目标，李骏进行了详细拆解：“不考虑今年新拿地的情况下，年内还要新增自投项目供货1061亿。另外，今年3月、二季度末和三季度将是绿城供货高峰期，保守估计按照2022年市场情况，实际完成率介于60%~65之间，现有存量货源预计便可实现1500亿到1600亿销售额。”
“绿城今年新增货值肯定不会少于去年，按照去年新增货值1031亿和当年转化的情况来看，今年我们新增实现的销售额应该也有保障。所以，基于对存量和新增的初步预估，我们2023年销售规模预计和2022年基本相当。”李骏指出。