小区里的广告费
场地租金等收益究竟该归谁？
近日
阜阳祥源文旅城小区业主
得到确切答案
纷争多时后
阜阳市中级人民法院
作出终审判决：
祥源物业服务有限公司
向业主委员会返还
小区内公共收益共113.8万余元
一、告赢了！阜阳一小区物业返还业主113.8万元
2022年6月，阜阳祥源文旅城祥云府业委会向颍泉法院提起诉讼，要求祥源物业服务有限公司阜阳分公司返还2017年至2022年2月的公共区域收益及资金占用利息，共计160万余元。
一审判决书显示：2019年7月，祥源文旅城祥云府业委会依法选举成立，经上级主管部门备案认可，9名委员义务为业主服务。经第二次业主大会表决同意，2020年6月底与祥源物业服务有限公司阜阳分公司续签物业合同。
双方在合同中约定：小区广告位及其他公共部位经营收益由乙方（祥源物业）经营管理，获得的收益单独列账，所签合同需要经业委会同意，每季度末向甲方（业委会）报告收益，每年底在小区内公示全年收益，所得收益70％纳入业主专项基金，由业委会经业主大会同意后，方可使用；30％用于补贴祥源物业物业服务费用……
按照合同约定，公共收益应“每月存入（业委会）指定的专项基金账户”。但物业公司以多种理由拖延履行合同。
随即，业委员会委托第三方评估机构，对小区内公共区域收益进行评估。经评估，从2017年至2022年2月28日，小区广告位及其他公共部位经营收益及利息为2525532.76元。按照合同约定，物业公司应按收取金额的70%返还给业主1767873元，但仅支付14余万元。
2022年11月15日，颍泉法院作出一审判决：
被告于判决发生法律效力之日起十日内返还原告小区内公共收益费用及资金占用费123万余元、评估费20100元。
一审判决后，祥源物业向市中院提起上诉。请求撤销一审判决第一项，改判驳回祥源文旅城祥云府小区业主委员会要求祥源物业返还祥云府小区公共收益费用及资金占用费、评估费的诉讼请求，要求一审二审案件受理费由业主委员会负担。
市中院认为，本案二审审理的争议焦点为：
1 祥源文旅城祥云府小区业主委员会的诉讼主体资格是否适格；
2 祥源文旅城祥云府小区业主委员会举证的鉴定评估意见书能否作为定案依据；
3 祥源物业服务有限公司返还祥源文旅城祥云府小区业主委员会的公共收益的数额如何确定；
4.一审程序是否存在违法情形。
关于祥源文旅城祥云府小区业主委员会的诉讼主体资格
业主委员会是由业主大会依法选举产生，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理管理活动中合法权益的机构，根据业主大会的授权对外业主进行民事活动。
根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第一款的规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定，祥源文旅城祥云府业主大会议事规则亦载明决定诉讼事宜属于业主大会的议事内容，显然，祥源文旅城祥云府小区业主委员会提起本案诉讼系关于全体业主共有和共同管理权利的重大事项，涉及全体业主的共同利益，应经业主大会授权。
二审中，祥源文旅城祥云府小区业主委员会所举证据能够证明其提起本案诉讼经过业主大会讨论决定，取得业主大会的授权，不违反上述法律规定和议事规则，符合起诉条件，故祥源文旅城祥云府小区业主委员会的诉讼主体资格适格，祥源物业服务有限公司的该项上诉理由不能成立。
关于祥源文旅城祥云府小区业主委员会举证的鉴定评估意见书能否作为定案依据
涉案皖益价评字【2022】0302号价格评估意见书，虽系祥源文旅城祥云府小区业主委员会单方委托，但评估机构安徽益泽价格评估有限系具有相应资格与资质的评估机构，评估意见依据充分，程序合法，可以作为定案参考。
祥源物业服务有限公司虽对该评估意见提出异议，但未提供足以反驳的证据，且一、二审均未申请重新评估，一审法院以上述价格评估意见书为参考作出判决，并无不当，祥源物业服务有限公司的该项上诉理由不能成立。
关于祥源物业服务有限公司返还祥源文旅城祥云府小区业主委员会的公共收益的数额如何确定
在一审中法院认为，因物业公司长期不建车棚，导致业主反映强烈，为了促进被告履行职责，原告表示放弃部分收益。但业主委员会放弃部分收益的行为并没有经过业主大会同意，按照法律规定，业主委员会的代表无权放弃全体业主的公共利益，故这项承诺并非原告的真实意思表示，应为无效。
二审中，双方对2020年10月份之前的收益是否应予返还存在争议，祥源文旅城祥云府小区业主委员会2021年11月21日向祥源物业服务有限公司发送的《关于祥云府小区非机动车车棚建设付款督促函》中载明，“针对2020年10月份之前的公共收益不具追回”。
但放弃公共收益，显系有关全体业主的共同利益的重大事项，应经业主大会授权，而双方所举证据无法证明该事项取得业主大会授权，祥源文旅城祥云府小区业主委员会亦对该事项作出相应的解释，且一直主张该部分收益，一审认定《关于祥云府小区非机动车车棚建设付款督促函》中涉及放弃公共利益的承诺无效并无不当，故祥源物业服务有限公司应按照涉案物业服务合同的约定返还2020年10月份之前的公共收益。参照皖益价评字【2022】0302号价格评估意见，截至2022年2月28日，祥源文旅城祥云府小区公共收益费用及资金占用利息的评估价格为2525532元，其中资金占用利息费用143288.49元。
市中院认为，涉案《祥源文旅城祥云府物业服务合同》未对逾期返还公共收益的违约责任进行明确的约定，祥源文旅城祥云府小区业主委员会主张资金占用利息没有依据，一审判决予以认定不当，市中院予以纠正。
祥源物业服务有限公司应返还祥源文旅城祥云府小区业主委员会款项1138694.71元[(2525532.76元-143288.49)X70%-已支付145651元-非机动车车棚建设费用383225.28元]。
关于一审程序是否违法的问题
一审中，祥源文旅城祥云府小区业主委员会对《关于祥云府小区非机动车车棚建设付款督促函》中涉及放弃公共利益的承诺的效力提出异议，且该内容是否有效关系到祥源文旅城祥云府小区业主委员会的诉讼请求是否成立，一审判决对此作出认定并不违反法定程序，祥源物业服务有限公司的该项上诉理由不能成立。
综上所述，阜阳市中级人民法院终审判决如下:
一、维持安徽省阜阳市颍泉区人民法院(2022)皖1204民初4319号民事判决第二项，即：“驳回祥源文旅城祥云府小区业主委员会的其他诉讼请求”;
二、变更安徽省阜阳市颍泉区人民法院(2022)皖1204 民初4319号民事判决第一项为：祥源物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还祥源文旅城祥云府小区业主委员会小区内公共收益费用1138694.71 元、评估费20100元。
如果未按本判决履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费19581元，由祥源文旅城祥云府小区业主委员会负担5765 元，祥源物业服务有限公司负担13816元；二审案件受理费16132元，由祥源文旅城祥云府小区业主委员会负担4750元，祥源物业服务有限公司负担11382元。
二、阜阳6大小区成功换物业！
说起来，今年以来，阜阳的确有不少小区换物业，根据编者所知，就有五六个成功换物业的案例了。
1、太和锦都花园，业主委托律师换物业
视频介绍，2021年7月9日，太和县锦都花园业主们集体签字，委托太和县经济开发区法律服务所，办理该小区业主委员会筹备、成立及更换物业等相关事宜。
视频截图：抖音@新太和
2、枫语墅小区成功自选物业
枫语墅小区业主联系本站，称枫语墅小区对选聘物业服务企业进行了表决。
枫语墅小区业主大会投票明细公开表
图源：业主提供
最终，该小区业主大会会议会议决定，选聘远洋亿家物业服务股份有限公司为小区物业服务企业。
图源：业主提供
3、壹号府邸更换物业
有粉丝私聊本站，称其所在小区物业费过高……随后，编者又通过政府网站了解到有关该小区物业的事件最新进展。
图源：人民网截图
相关部门回复如下：
阜阳市房管局调查处理，根据该小区开发单位与安徽绿城物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》约定：物业费标准为1.38元/月/平方米，增值服务费为1.02元/月/平方米。由于前期未告知业主且未签订增值服务协议，导致该物业公司无法收取增值服务费，进而影响物业公司对该小区提供正常的物业服务。
根据《安徽省物业管理条例》第六十二条第二款：“提前解除物业服务合同的，提出解除合同的一方应当于六十日前书面告知合同另一方，在物业管理区域内显著位置公告，并书面告知所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府。”
该小区绿城物业因增值服务费用与开发企业、业主无法达成一致意见，已撤出该项目的管理并报颍州区颍西街道办事处、区住房保障中心备案。目前，开发企业正在招投标，重新选聘物业。
图源：政府网截图
4、桂花苑小区自主选举物业
据悉，2019年万达社区桂花苑小区召开物业选举大会，物业选举共有4家物业公司参与竞选，投票人18名，均是桂花苑小区的业主代表，还有5名负责监票的人员。
图源：阜阳新闻综合频道
物业公司代表通过和业主面对面、发放资料等形式，详细阐述公司管理方向，服务标准、收费依据和近期目标等。业主听取各物业公司代表的发言后，投票给中意的那家物业公司。
图源：阜阳新闻综合频道
最终安徽杰迈物业公司以11票胜出，成为桂花苑小区的物业！
5、东方第一城已签订新物业公司
前不久，编者浏览人民网的时候，看到东方第一城最近也换物业了，根据业主投诉可知，好像是高额物业费……
根据人民网投诉可知，一网友反映安徽省天方物业公司何时入驻东方第一城事件，事情的详细还要从这里说起。
图源：人民网截图
颍泉区东方第一城业主委员会通过公开招标形式于2021年4月2日进行了评标，结果选中安徽省天方物业公司为中标物业公司，4月11日业主委员会向其发出了中标通知书，5月26日东方第一城业主委员会与安徽省天方物业公司签定了《物业服务合同》，6月1日东方第一城业主委员会发出公示称，2021年6月6日安徽省天方物业公司将入驻东方第一城。
然而时至2021年6月14日，安徽省天方物业公司却未能入驻，现在我们经营户已无电可用，影响正常生产经营;如需充电仍要向原物业缴纳高额物业费！为此敬请领导给予关注，督促安徽省天方物业公司尽早入驻东方第一城！
图源：摄图网
根据业主反映，可以了解到东方第一城业主仍要向原物业缴纳高额物业费，或许是这个原因，促使业主委员会重新招标换物业，看来，新物业将不久之后会入驻该项目。
小区成功更换物业，表面上看起来云淡风轻，但相信背后的心酸艰难，只有业主们自己知道。编者在这由衷希望各大物业在进驻自家小区之后，能够给整个小区业主都带来不一样的服务体验~
6、阜阳万达华府更换物业
去年7月3日，新阳集团正式入驻万达华府小区，新物业进场。
对于这个新物业，业主希望新阳物业能做好工作，真正地把小区环境改善好。