原创 刘晓博
一场轰轰烈烈的大整顿，正在全国掀起。
近日，住建部联合公安部、民政部、发改委、自然资源部、农村农业部等，一个15个部门联合下发了“关于加强经营性自建房安全管理的通知”（下图）：
这个看起来以“安全”为目标的整顿，其实是楼市的大利好。
因为它打击的正是分流楼市购买力的“侵略性物种”，相当于给各类小产权房、违法建筑做“计划生育手术”！
在生物学界，有所谓的“外来入侵物种”的概念。
它的意思是说：一个地区的生态平衡，是自然进化形成的。某些外来物种进入后，有可能因为缺少制衡因素而野蛮生长，严重破坏当地的生态平衡和物种多样性。如红火蚁、福寿螺、薇甘菊等。
对于楼市来说，自建房就是带有侵略性质的物种，只不过它们不是外来的，是本地的。
在我们的文化中，“本地的”往往意味可以享有更多的特权。
自建房，主要是指农村集体组织的统建楼或者农民房，土地绝大部分没有经过政府征收、并转化为城市建设用地。
这些房屋大多没有被确权。而这反而成了他们肆无忌惮生长的理由，比如不断地加高、加宽，甚至挖地三尺。
野蛮生长的自建房，在不同的城市产生了不同的效果。比如在深圳，由于红本商品房高度稀缺，深圳实际生活了2200万人，红本住宅只有200万套左右，相当于11个人拥有1套商品住宅。
这时候，深圳的农民房、小产权房、违法建筑，在相当长时间里发挥了廉租房的作用，为深圳成为超大人口贡献了力量。近年来，深圳控制住了这些房屋的“继续生长”。
在房屋供应过剩的城市，不断生长的自建房让楼市长期低迷，政府卖不出土地，财政收入增长乏力，最后可能导致公共投入不足，城市陷入恶性循环。
楼市出现拐点之后，这种矛盾就更加突出。2022年，全国土地出让收入下滑到了6.7万亿，比2021年少了2万亿。如果不是地方国企、融资平台接盘，去年土地出让收入可能下滑到3.5万亿以下！
自建房野蛮生长造成了很大的安全隐患。2022年4月29日，湖南长沙市望城区居民自建房倒塌事故，导致54人死亡（应急管理部公布的数据）。
正是这次事故，引发了新一轮全国自建房安全专项整治。
15部门最近发布的通知要求：
1、严格改扩建和装饰装修管理。经营性自建房改建、扩建，应当依法办理规划、建设等审批手续，严格按照有关法律法规和工程建设标准进行设计和施工，经竣工验收合格后方可使用。严禁违规加层加盖等行为。
2、加强规划建设审批管理。城市建成区范围内严格控制新建自建房。
3、强化转为经营用途安全监管。自建房转为经营用途的，产权人或使用人在办理相关经营许可、开展经营活动前，应当依法依规取得房屋安全鉴定合格证明。
4、清查整治违法行为。依法严厉查处未取得用地、规划、建设和经营等审批手续，擅自改建加层、非法开挖地下空间，封堵占用人员密集场所疏散通道，以及未落实经营场所安全管理要求等违法行为。
5、建立群众举报奖励机制，畅通举报渠道，鼓励群众提供违法线索，情况一经查实，予以奖励。
以后自建房想扩建、改建难度将大大增加，想转为经营性质（比如出租）难度也加大了。
其实这份国家级的文件，各项规定还比较原则，到了地方上力度则会变大。
比如湖南的文件就要求：
第一，城市、县城现状建设用地范围内不得新建居民自建房。
第二，新建居民自建房一般不得超过三层。
东莞则规定：新改扩建的农民安居房，不得用户生产经营或者出租（下图）。
东莞的“农民安居房”，其实就是农民自建房，东莞官方的定义是：农民安居房，是指在经批准的农村宅基地上建设的住房。
东莞的这个规定，让很多人感到意外。在此之前，大家觉得自建房对外出租，是天经地义的。
东莞使用了“农民安居房”来称呼自建房，一下子明确了这类房屋的性质：你没有缴纳地价，就获得了自建房的土地使用权，所以它事实上是一份红利，是给农民的安居房。
既然你享受了安居房性质的优惠，就不能把多建的房屋出租，再谋取商业利益。否则，这对于购买商品房的人来说，就是很大的不公平。
所以，限制资金房的面积、高度，限制其对外出租，通过商业化手段谋利，是有法理依据的。
目前各地对于自建房的处理，也处在不同的阶段。
深圳是自建房数量最多的城市之一，全市一半建筑是自建房或者违法建筑。过去几年，深圳先是控制住了增量。最近几年逐步消化存量，按照历史上出台的主要文件，分批划线解决存量。
所谓解决存量，就是在符合条件的前提下，补交地价、补办手续（比如测绘），给予确权、发证。深圳的做法，充分考虑了深圳地少人多的现状，通过确权、发证，盘活了大量的资产，也增加了楼市的供应量，有利于房价的平稳。这还为未来开征房地产税（扩大税基），做了准备。
其他城市，目前还处于控制增量阶段。
控制住增量，对楼市回暖有积极意义，因为商品房的竞争对手不会再增加了。
楼市回暖了，商品房才能卖出去，新挂牌的土地也才会有人买，整个地方经济才能正常运转，高企的地方债务率才能看到解决的希望。
上图是截至2021年末，各地的债务率（地方债务÷地方年度财政总收入）和负债率（地方债务÷当年GDP），其中广义指标是计算了城投债，非广义指标是没有计算城投债。
目前各地的城投债规模总计超过了65万亿，比规范的地方债（一般地方债+专项债一共36万亿）还要多。
在这种情况下，怎么还能允许没有缴纳地价、各种税的自建房，继续吞噬商品房的市场（包括买房和租房需求）！
这场大整顿，对商品房市场构成了利好。