大家好，我是表姐。
之前发过很多读者都问，四季青地块什么时间能挂出来，表姐也打听到一些消息，分享给大家。
1、四季青地块官方的多规文件已经发布，估计距离地块挂牌日期已经不远，快的话肯能会赶在永丰南前面。
当时永丰F2地块，大约是2022年6月公布多规，差不多是两个月后挂牌出让，赶上了去年的三批次供地。
所以表姐猜测，如果没有意外，四季青地块的挂牌时间可能会在6月左右，当然一切还是以官宣为准哈。
2、按照多规文件，四季青地块分为2603-003-1和2603-004-1两个地块，其中前者要大一些，地上建筑规模8.9万㎡。
后者体量略小，地上建筑规模2.1万㎡；整体建筑规模为11.14万㎡，按照200㎡户型计算的话，差不多是550套房源左右。
地块建筑体量不能说小，但能提供的房源确实不多。
3、需要注意，备注栏里统一核算容积率的说法，虽然文件官宣的容积率是1.05，但实际的容积率可能会稍微高一点。
表姐算了下，2603-003-1也就是大地块实际容积率在1.21左右；
小地块也就是2603-00401地块实际容积率在1.8左右；
两个地块整体的综合容积率则在1.2左右，考虑四季青地块的亲们可以注意一下。
实际上，对于海淀来说，1.2左右容积率也非常难得，曾经的几个洋房大平层，颐和金茂府容积率1.5，学府壹号院容积率是1.6。
4、这种需要合并计算容积率的情况，一般是由特殊或者历史遗留问题形成的。
根据四季青地块建设规划要求，2603-003-2地块是现状保留公共绿地，不纳入出让范围，也不计入绿地率计算，后期由四季青人民政府做管理维护。
2603-004-2地块也一样，这都属于技术指标，大家不用搞懂，实际就是当时与当时西山美庐之间的历史遗留问。
具体就不展开了，可以加表姐：XGDBJ2022进海淀群私聊。
5、地块禁止采取燃气独立供热系统供热，鼓励积极发展再生水源热病以及地源热泵等新型供热方式。
有大佬告诉表姐，这是去年下半年开始流行的新规，看看新项目都怎么做吧，金茂狂喜？？
6、外立面严禁欧式风格的屋顶形状，应该是为了契合三山五园的文脉气质，表姐还是比较喜欢香山壹号院的外立面，沉稳又大气。
7、影响四季青挂牌速度的，很可能是地块定价，什么意思呢，就是流程可能都已经跑完，但对于怎么定价格，怎么定竞拍规则，就比较纠结。
四季青地块应该也是全北京有实力的开发商们都在盯的一个敏感地块，价格定低了不合适，高了也不行。
8、地块限高12米，豪宅层高一般在3米以上，所以小区楼栋就只能做4层，妥妥的低密社区。
盲猜产品会是180㎡左右到300㎡以内的大平层，当然也要看ZF定价和拿地开发商；一般来说，如果缝差和利润适中，开发商会比较倾向做大平层。
但如果利润太有限，就只能靠挖地下来实现利润指标。不过，目前海淀的规划审批是北京最严的，做别墅有技术难度。
9、竞拍规则目前还不确定，按照海淀的风格，表姐猜测地价上限后，大概率会是竞现房，或者竞报共有产权份额。
二次上限之后，可能会是高标准以及摇号，其实表姐不太希望四季青地块摇号，纯纯靠运气的话，摇到非主流开发商就惨了。
10、表姐查了下，西山美庐目前的二手房挂牌价是17.7万㎡，但是在贝壳网上查不到成交量，盲猜应该是靠租售中心带客。
至于四季青地块的指导价，表姐咨询了几个靠谱信源，据说是在12万/㎡+，这个数字感觉还是有点保守。
当然表姐也是猜测，最终还是以官宣为准。销冠100
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