作者：子非鱼
01
6折人才房，还是难卖
这两天，2023年深圳市第一批市场价6折的人才房选房工作正在进行，共推出11个人才房项目，共8510套房源。目前，位于南山的深铁熙府、安居同乐馨苑和位于宝安沙井的华发新城华苑公布了选房结果。
从深圳市住建局公布的数据来看：
第一，安居同乐馨苑项目199套可售人才房全部告罄，值得注意的是，超过六成有机会选房的人放弃了选房。
第二，深铁熙府2房共1065套房源，从3月23-26日共有2726户家庭参选，已选定747套房源，还剩271套房源，4天的去化率超过7成，选房率为32.74%，也即放弃选房的比例接近7成。三房共有708户家庭参选，已选定155套房源，4天的去化率为15.27%，选房率为21.89%深铁熙府目前的总体去化率约42.5%。
第三，新城华苑2房共1968套房源，截至3月26日共有1650户家庭参选，选定668套，两天的去化率为33.9%，选房率为40.48%；3房共744套房源，从3月25-26日共有1102户家庭参选，选定334套，两天的去化率为44.9%，选房率为30.31%。新城华苑目前的总体去化率约39.4%。
整体来看，深圳的人才房卖得仍不够理想，弃选率还是太高，去化率还是太低。
这和去年年末深圳推出的6个六折人才房共计4422套房源去化率不足5成的结果相比，并没有好到哪儿去。
当然，这还只是第一梯队选房的结果，在今年2月下旬深圳为了提高深圳人才房的去化率，放松了人才房申购条件，增加了第二梯队。
第二队列申购人若以家庭为单位，仅需本人拥有深圳户籍，且在深缴纳社保累计三年以上。共同申购人不受户籍限制，申购人配偶只需正常缴纳深圳社保即可；单身申购人应年满30周岁。
但要等第二梯队选完，第二梯队才能补上。
从目前的弃选率来看，即便后续第二梯队补上去选房，结果可能也还是好不到哪儿去。
02
为何难卖
作为中国最具竞争力的深圳，为何人才房还是难卖，还是6折。
因素有很多：
第一，门槛还是太高。
即便是申购门槛有所调整，但只安放在第二梯队，率先选房的还是第一梯队。第一梯队的门槛非常高，不但要求主选人是全日制本科学历、深圳户籍，还要求全家都得是户籍人口。
符合第一梯队的人数还是非常少。
深圳尽管有1768.16万人（深圳统计局披露的2021年年末数据），但本科学历人口只有258万人。
258万本科以上学历人口，叠加户籍要求，既拥有本科以上学历又是户籍的人口，至少得打个6折，也才154万人。
而且，还有3个而且：
而且，第一梯队要求全家都得是户籍。
而且，还有一条硬标准，有房的不能买，这又得过滤掉一批人。真正有实力的高端人才，早就买了商品房，只剩下实力不上不下的人。
所以，真正符合标准的有效需求，其实很少，大概在100万左右。这有效需求中，又有多少人买得起人才房？
而且，部分人才在老家买过房，有房贷记录。如果在深圳选人才房，贷款得50%起步，这就让很多人望而却步，买不起。
要知道，尽管人才房打六折，但对于很多人来说，依旧高不可攀。以已经公布选房结果的深铁熙府来说，单价仍高达5.9万元。
5.9万元，在南山这样的黄金地段，对于有钱人来说相当有吸引力，但对于符合条件的人才来说，能具备这种实力的又有多少？
以上还只是因素之一，最核心的影响因素，还是即将要说到的第二点。
第二，10年的变数太大。
买人才房，得锁定十年，十年内这房子的完全产权还不是你的，这期间，你这套房子不能买卖，不能抵押，不能出租。要在10年后解除人才房的交易限制（离婚后共同申请人该时间限制），并且按照届时政策取得人才房完全产权以后才能上市买卖。
最关键的是，还占据了你的房票。这期间，如果你想购买商品房，没门路。也就是说，十年期间，你无法购买其他商品房。
这就让很多人不得不掂量一下。
人才房在户型设计和公摊面积上存在短板，很多人购买人才房只想过渡一下，等以后有钱了买商品房。但有了这个10年限制，很多人就不得不深思熟虑一下。
更为关键的是，在房地产进入黑铁时代的今天，深圳的商品房价格在2021年已经见顶开始调整，直至如今。目前深圳折扣新房仍是主流。
十年的锁定时间对于购房者来说存在很大不确定性。现在市场形势已经和过去几年不同，购房者普遍对未来的市场不太乐观。或许在购房者看来，未来人才房的价格可能会下跌。
换句话说，深圳人才房难卖的结果，释放了一个强烈信号：很大程度上反映了深圳人才对深圳房价继续上涨的不看好。
试想一下，如果大家都觉得未来房价还会大涨一波，现在有6折的人才房可以入市，哪怕十年锁定，十年后也能狠狠赚一笔，哪会有如今难卖的局面。
03
优化门槛才是当务之急
本号认为，作为人才房，既然是为了满足人才的合理居住需求，就应该继续优化限制条件，才能提升人才房的去化率。
第一，如果只是为了防止投机分子炒作，可以继续延长锁定时间，比如锁定20年乃至30年，但价格折扣力度继续加大，比如只要市场价的4折、3折。
如此，既可以降低人才的购买门槛，同时也能杜绝投机分子的炒作。投机分子追求的是短期、高效。
没有一个投机分子愿意花上二三十年的时间去押注一件事情，因为时间越长变数越大。
第二，在现有政策不变的情况下，最先应该优化的是“认房又认贷”。
认贷是全国范围内，也即你在老家贷款买房了，即便深圳没有房子，买房也只是限购按首套，限贷则按二套来对待。
这一限制让很多人头疼。本科户籍学历人才，应该有相当一批在老家买了房，他们在深圳买人才房，首付得50%起步。
如此人才房的上车门槛就拔高了不少。
认房又认贷，是很多购房人面前的拦路虎。本意是压制炒房，但伤害了很多真正的刚需。
其实压制炒房有很多办法，对于一线城市过于严格的认房又认贷规定，本号觉得可以有针对性地放松放松。
比如认贷的范围缩小，不在全国内认贷，而只在城市内部认贷即可。也即，只要你在深圳没有贷款购房记录，就可以按照首套贷款来执行。