小白下面从十个方面全方位剖析此楼盘的产品细节，分析观点维持客观，中立，第三方。
1、缘起
该宗地有效面积93953.19平方米，容积率B1≤2.0、R2≤2.9、R22≤1.0。成交总价317700万元，成交楼面价12299元/平方米。
由长沙中海融城房地产开发有限公司最终竞得，现为中海企业发展集团有限公司的子公司，从股权来看应该是中海自己操盘。
小结：交付靠谱度--4颗星。
2、总图规划
规划总图
（图中楼栋间距标注均取整）
总图排布特点分析：
1、地块比较异形，楼栋整体排布上呈一个“X”符号，由于地块限制，园区难以形成较为规整的景观轴线；
2、楼栋朝向上主要为偏东南；
3、楼栋之间间距主要为60米左右，间距指标较好。
小结：地块硬性条件--2.5颗星。
3、指标分析
小区分布7栋高层，6栋超高层，1栋多层，综合经济技术指标可得出：
1、住宅地块容积率为2.9，绿地率40%，建筑密度22%，整体指标数据较好；
2、商住比为0.24%，几乎为纯住宅地块；
3、设置人防地下室，部分人防楼栋下方的入户大堂可能存在一定高度的门槛和人防门；
4、住宅地库车位配比为1:1.5，车位较为充裕；
5、户型面积均大于150㎡，瞄准改善人群；
6、地块内设置两栋公寓，其主要功能是办公，可以了解下其地库是否与住宅分开设置，如相互之间无干扰则更佳。
小结：小区指标--3.5颗星。
4、区位分析
片区及地块本身素质：此地块位于天心中心区，处于二环内，地块较稀缺，江景资源丰富。
地块周边主要节点：
1、200m~500m左右：南郊公园、火车头文化公园；
2、2.5km左右：保利国际广场。
综上所述：地块最难得的是居家即可观江；在生活配套上，驱车往北，可达河东中心城区，十分便利。
小结：小区便利性--4颗星。
5、交通分析
高速路网：周边无高速入口；
城市路网：距离二环很近（700m左右），为湘江两岸东西主动脉，与此同时周边有两条贯穿河东南北的主骨架路网，通达城区各处均较方便。
小结：交通便利性--3.5颗星。
6、小区流线
人行、车行出入口：各开口详见上图示意，下面主要讨论其合理性；
东侧地上人行出入口与地下车库出入口分开设置，入园前坪较为安全，总体较合理。
小结：小区流线--4颗星。
7、教育配套
学校配套方面：周边现有仰天湖金峰小学、雅礼外国语学校、雅礼书院路中学等，具体教育配套以楼盘公示为准。
8、地块细节分析
垃圾站、公厕：合并设置于6#（距32米左右）北侧，距5#山墙15米左右。
幼儿园：地块东侧设置的出入口较多（三个车行出入口），在幼儿园接送高峰期，新城路可能会出现一定的拥堵。
7#南侧设置社区公共服务中心用地（2731平方米），非机动车及各类机动车位等。
人防楼梯：6#西侧山墙贴临设置。
5G机房：位于3#屋顶。
园区高差：地块总体呈台阶布局，第一级台阶高差3.7米，第二级台阶高差5.2米，由于高差较大，实际切分为三园区，地块的排水及景观连续性营造需着重考虑。
非机动车停车区：6#北侧设置。
9、小区典型户型分析
205户型亮点：
1、玄关处设置老人房及独立卫生间，使用方便；
2、客厅与餐厅等面宽布置，在空间上融为一体；
3、虽餐厅北向开窗并不大，但还是形成了南北通透的布局，北向生活阳台也能满足一定的晾晒功能；
4、主卧与主卫纵向布置，采光通风性较好，主卫门正对床头的问题也可通过后期软装遮挡解决。
户型遗憾：
1、玄关处设置老人房门，一定程度上占据了玄关衣柜长度；
2、主卧与次卧、次卫的房门均距离较近，互相之间有些干扰；
3、家政间空间太小，无法满足实际使用需求。
户型可改造性：客厅、书房与南侧阳台之间可推出，扩大室内空间，但中间有承重墙垛（上图红圈处），自理有一定限制；
餐厅与北侧生活阳台可联通，但原本已经形式完整，无太大必要。
276户型亮点：
1、入户一侧的动区基本布局与上一户型一致，不再赘述；
2、规划有形式更加完整阔绰的主卧套间，居住、衣帽、洗漱、书房各区均较为方正独立，使用体验较好；
3、户型可实现多套房居住，体验更好，但公卫为暗卫。
户型遗憾：
1、书房推拉门开向客厅，这点主要看个人喜好，优点是进出方便，缺点是两者之间互相干扰，不够独立。
户型可改造性：
除为了增加房间，其余无改造的必要性。
335户型亮点：
1、入户处设置较为完整和独立的玄关空间，使用体验佳；
2、入户处设置老人房及独立卫生间，可满足一定分区居住需求；
3、客餐厅、厨房、生活阳台布局依然同以上户型，不再赘述；
4、主人房套间设置在最佳景观面，同时兼具完整的生活分区功能；
5、全套房设计，对家庭成员居住体验十分友好。
户型遗憾：
1、由于主要景观资源在西向，所以实际户型打造过程中，居住空间均在西向大面设置窗户，需采用较好的窗户，考虑一定的遮阳措施。
户型可改造性：户型框架基本恒定，无太多改造必要。
小结：户型中规中矩--3.5颗星。
10、周边在售竞品情况
周边主要的竞品是绿地凤起麓鸣，下次找个时间也写下。
可以稍微说下，从地块属性来说，中海过于不规则，硬件条件不佳，后期园区塑造从设计到施工都要尖端水准。
从区位来说，中海远离革命陵园，可能对一些客户群体较为友好。
11、周边二手房参考
二手房参考价值不大，买这里本身就是在塑造标杆，所以项目交付和后期的服务品质，决定自己的二手房市场价格。
小结：投资属性3.5颗星。
12、周边城市界面
目前周边还在开发，江景方面主要是湘江水面，离山水洲城的核心--橘子洲，还是有点距离，江对面是阳光100，无漂亮的城市天际线。
小结：周边城市界面3.5颗星。
13、效果输出研判
首先要说明的是，效果图是网上收集，材质方面如无公示支持，只是个人推测，不确保有实际指导意义，具体建议咨询开发商。
立面目测采用大的玻璃面与铝板造型，这个主要咨询两点，玻璃的具体型号以及铝板线条的具体使用位置，如铝板，只有局部小细线条使用，还是大面窗间墙和山墙都使用，对于高端住宅这个呈现的效果是两码事。
所用材质可以详细咨询下，这里主要说下效果，入户大堂总体比较简洁大气，墙面装修风格有点轻奢点缀，从观感来说，这个效果没有达美寰宇中心做的彻底。
中海园林这块，请的JTL景观设计公司，总部在新加坡，内地也有分公司。
这个设计单位在业内很有名，属于一线，上图是其他项目落地的效果，线性园林的设计配得上高水准，整体简洁明快，丝毫没有拖泥带水的冗余。
至于中海的大区交付效果，目前只能说值得期待，园林的落地不仅要有好的设计，也要有好的投入，好的施工队等等。
小结：效果图呈现--4颗星。
14、已有项目交付产品力
树阵的树形和营造手法均不错，唯一的就是路太宽了，夹道感没出来。
亭子审美还是有点欠佳，颜色搭配一般，不是很大气。
组团绿化，园路的营造还是到位的，树撑细节也好评。
入户营造也不错，从高到低，整体虚实有度。
目前中海在长沙没有高端的交付项目，上面选的是中海阅麓山，在一万五这个价位，中海还是做出了应有的品质，交付口碑也比较好，在刚改这个层面的园林营造手法上，可能水平仅次于龙湖。
至于高端交付，还是那句话，是骡子是马拉出来溜溜，咱只能等待最终呈现的水平才能去评说。
小结：长沙以往项目交付力--4颗星。
15、总结
地块综合：此地块位于天心中心区，主打区位，地块本身不规整，为了江景更是绞尽脑汁，但好在楼栋的基本围合框架还是比较完整的。
适合人群：投资与改善需求。
如何选房：
优先选外侧临江一线楼栋，整体更为江景较为开阔，这沿江资源本就稀缺，而且买这里主要也就是为了观江来的，至于花大力气买个一线，那总是差强人意的。
文章不做任何引导性购买建议，纯粹从客户角度分析项目。
文中户型改造部分均为示意，如需采纳实行，应找具有资质的装修单位做详细施工方案。
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