最近，招商蛇口滨江新城片区“地王”即将入市，19470元/㎡的备案均价随之公布，甚至有房源低至16789元/㎡。
三年前招商蛇口以68808万元高价竞得QS0325002地块，溢价率达38.5%，楼面价约11079元/㎡。如今公布的备案价可以说是贴着成本在卖房。
图源：海口市发展和改革委员会
本次备案的招商雍江湾位于海口市琼山区新大洲大道407号（新大洲大道与椰海大道交汇处），建面达81800.42㎡，为1、5#楼的196套房源，建面约105-124㎡纯板式美宅，拟开盘时间为3月31日。
除了196套精装住宅，还有12套毛坯商铺与377个车位。
值得注意的是，住宅方面价格最低来到了16789元/㎡，为1#楼502房，107.53㎡三居室。
还有2套房源17709.35元/㎡，1套17214.42元/㎡。
位于海口市椰海大道南侧滨江新城片区的QS0325002地块，土地面积17745.49㎡ (合26.62亩) ，为棚改范围的商住用地，容积率≤3.5，土地出让年限为城镇住宅70年、零售商业40年。
2020年12月25日，经过1个多小时、100多次叫价，招商蛇口以总价68808万元成功竞得，溢价率达38.5%，楼面价约11079元/㎡，该楼面价也创造了滨江新城片区“住宅类”楼面价新高。
当天参与竞拍的还有华润置地、保利发展、招商蛇口、浙江元垄地产集团旗下绍兴惠西等4家企业。
2021年4月22日，海口市自然资源和规划局公示了招商雍江湾项目的建设方案，总用地面积为17745.49㎡，拟建总建筑面积80198.88㎡，地上建筑面积63661.95㎡，地下建筑面积16536.93㎡。
当时楼面价约11079元/㎡，回本楼面价乘以倍数1.5-2，一般在16618.5-22158元/㎡。
如今19470元/㎡的均价可以说是贴着成本在卖房。
对比同板块在售楼盘，1.9万/㎡的均价算保守中肯。
周边的华润润山府，建面约106-138㎡实景现房，均价约1.8万元/㎡起；椰风水韵最新备案价也来到了19688元/㎡。
图源：海口市发展和改革委员会
今年以来海南楼市的复苏主要体现在强旅游属性城市，新春旅游热并未传导到海口楼市，1-2月成交甚至同比大跌近3成。
根据海口市自然资源和规划局信息，1-2月商品房累计登记了7629套，同比降低了25.61%；转移登记建面为656793.64㎡，同比减少了27.21%。
其中，商品住宅5146套，同比减少了28.71%；建面536858.27㎡，同比减少27.78%。
在这个市场氛围中入市，走“以价换量”路线，未免不是明智的选择。
雍江湾一直备受海口购房者关注，“宅在海南”的粉丝也时有咨询项目的“买房意见”，小易简单分析下项目优缺点。
作为“地王级”楼盘，雍江湾的优点非常多：
·央企背景的开发企业背书，项目保障度较高；
·现房销售，项目配套、绿化环境等方面都基本实景呈现，不太存在“交楼风险”，这也是当下购房者最关注的买房问题；
·户型产品，板楼结构，大横厅、通透的户型设计，在当下的海口住宅市场，具备较大的产品优势。同时105-124㎡的面积段，比较适合海口的刚需或刚改类的购房群体；
·价格按照备案价价格销售，不绑定车位，按照面积测算，首付大概60万左右起步，购房门槛相对而言低于许多同类的市场楼盘；
当然，缺点也同样存在
比如：
·容积率达到3.5，17745平方米的土地，总建筑面积超过8.18万平方米（含地下面积），绿化率只有25%，相对而言，建筑密度较大，在居住舒适度上和私密性上会有影响；
·雍江湾所处的滨江新城一带处在旧改的主要片区，没有核心商圈，当下的教育、医疗、生活配套资源一般；
当然，房子适不适合，还得从买房者的个人的实际出发。
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