文|正解局
在韩国首都首尔,一个叫孔贤淑的女房主有点绝望:
她要卖房,在一年半前把房子就挂出去了,价格下降了15%,但到现在根本没人来看房。
慌得不行的不光是二手房主,新房的开发商更急。
韩国有开发商打出广告:买房送奔驰。
还有开发商更实惠,只要到访,看样板间,就送Chanel手袋和苹果Air Pods。
也有打土豪牌的,买房返金条。
开发商急,二手房主更急。
楼市的地雷要爆了,每个人都想着比别人早一步跑出去。
这就是现在韩国楼市的真实情况。
韩国开发商的广告
韩国楼市,堪称亚洲,甚至是全球之"妖"。
其中,尤以首都首尔最甚。
韩国总人口5100多万,其中,950万居住在首尔,占比约18.6%。
如果算上流动人口,还要增长50%。
首尔很小,不到北京昌平区的一半,面积只占韩国全国的0.6%。
如果再加上仁川广域市、京畿道以及忠清南道天安市、牙山市和江原道春川市等,所谓的韩国"首都圈",集中了韩国50%以上的人口。
人稠地狭,首尔楼市也创造了一个巨大的神话。
房价持续疯狂上涨。
在过去5年,韩国房价整体上涨了差不多80%。
2022年首尔中心区域平均房价超过15万元人民币每平米,位居全球第2(第一的是中国香港);外围区域也超过7万元人民币每平米,居全球第3。
房价疯狂上涨的结果,大家应该不算陌生。
韩国年轻人希望先买房,然后才会考虑结婚。
但已经飞上天的房价,让年轻人怎么能够得结上婚呢?
所以,韩国的单身家庭已经超过30%。
2022年韩国结婚登记数量下降到19.2万件,是50多年来最少的。
随之而来的,是出生人口"雪崩"。
2022年,韩国总和生育率下降到0.78,再创新低,在主要国家中排名倒数第1。
其中,首尔的生育率更是低到尘土里,只有区区0.59。
我们知道,要维持人口规模不缩小,生育率要在2.1,韩国这个出生率已经低到让人感到费解、可怕了。
哪怕是少子化问题缠身的日本,出生率也还有1.3。
难怪有一个说法,韩国将是全球第一个灭亡的国家:不战而亡。
韩国虽然已经是发达国家,但是根据知名民调机构益普索集团发布的《2023年度全球幸福感》调查报告,在32个国家中,2022年韩国人的幸福感排名第31,只比匈牙利高。
只有34%的韩国人"感到人生充满意义",在所有国家里是最低的。
前段时间,有个报道。
首尔一个叫郑智贤的31岁男青年,身穿西装,还在胸口插着一朵鲜花。
在很多亲人的见证下,庄重宣誓:
终生不婚。
"余生,珍惜并爱护自己。"
而他还出了一本散文集,名字叫:我的房子,它一直遥遥无期。
更有些讽刺的是,他从事的工作就是房地产开发。
不婚典礼邀请函
不过,去年以来,韩国的房价就开始跳水。
房价不断刷刷刷地下跌,房价永远涨的信仰被打破。
就出现了文章开头说的,新房卖不出去,二手房更卖不出去。
新房库存量达到10年来最多,过去一年里,增长了1.5倍。
有个韩国特色的东西,助长了韩国房价的暴涨暴跌。
这就是:传贳(shi,第四声)房,也叫全租房。
这是韩国的特色。
传贳房什么意思?
在韩国字典中,"传"是指传给或转交,"贳"是指出租或租借。
简单说,就是房客按照房价的一定比例(一般在50%~80%左右),给了房东押金,就可以"免费"住,不用再交房租。
一般是两年为期,房客退房,房东全数退还押金。
这个看起来有些不可思议。
按照韩国这个做法的话,相当于就要付超过100万人民币!
可正是这个"传贳"制度,放大了楼市暴涨暴跌的风险。
初看起来,房东不收房客房租,"免费"给房客住房。
房客也相当于有了"强制储蓄",把买房钱攒下来,等攒够了钱就能买自己的房子。
看起来,是双赢。
甚至银行还给房客放传贳贷款,也就是押金都可以贷。
但其实,哪有那么好的事情?
房东拿到押金之后,基本上都会去投资,用投资的收益来当作房租。
但问题是,利益最终会毁掉一切美好、不切实际的设想。
房价不断上涨,房东拿到了房客的押金,转而去买更多的房子。
等两年后,把房卖了,押金退给房客,还能大赚一笔,继续去投资买房。
就这样周而复始地操作。
结果是,有房的人,手里的房越来越多。
而租客拿到押金,才发现,"强制储蓄"的这么一点钱,远远跟不上房价上涨的速度。
只能继续"传贳",继续给房东打工。
图片来源:唐燕等:《基于融资和储蓄理念的住房供给途径》,《国际城市规划》2016年第1期
问题是,树不会长到天上去。
房价,当然也不会一直涨。
从去年开始的这轮下跌,很多人不得不抛房抢跑,不然两年后,可能连押金都亏没了。
结果抢跑的人越多,市面上的房子就越多,买房人就想着等等看,成交量越来越少。
结果,只能爆雷。
前两年,有房东通过传贳房,攒下上千套房子,资金链断裂,还不上押金,跑路了。
韩国人居研究院测算,如果未来房价下跌20%,那么,就有40%的房东返还不起房客的押金。
想想那是一幅什么场景!
房客损失的不是一个月、两个月的租金,而是半套甚至大半套房子。
如果贷了传贳贷,还要继续还贷。
就像有人买了一个烂尾楼,楼烂尾了,贷款还要还。
不气死人才怪。
风险估计数据
前几年,韩国年轻人为了买房,"连灵魂都拿去"贷款。
在2022年,韩国家庭平均债务第一次超过9000万韩元(约合47.6万元人民币),而在10年前,这个数字不过是5000万出头。
这里面,大部分是房贷,或者传贳贷款。
韩国是世界上负债率最高的国家之一
前段时间,著名的《经济学人》报道了一个案例。
33岁的金明洙(Kim Myung-soo),他在首尔蚕室区的一套公寓已经贬值了差不多40万美元(约合275万元人民币)。
妻子怀孕33周。
现在,先不说房子能不能卖掉,就算卖掉,连贷款都还不上了。
他无奈地说,"2021年买下这套房子是我一生中最大的遗憾之一。"