在气象学中,有种现象叫“蝴蝶效应”。
南美雨林的蝴蝶,偶尔扇动几下翅膀,却有可能在美国触发一场龙卷风。
这种小变化引发的连锁反应,今年广州也上演过。
比如1月初开通的车陂南隧道,很多人看到的是,琶洲去金融城提速至2分钟,再也不用塞在琶洲大桥上了。
但他们没有理解,交通的改变,让企业、人才、资金得以在珠江两岸快速流动,最终触发了一种地段的“平权效应”。
意思就是,琶洲价值看齐金融城,随着板块发展,两者间的差距将逐渐消融。
事实上,车陂南隧道开通后,大家惊讶发现金融城卖出24万/㎡商办,捅破天花板的同时,琶洲也在show time。
琶洲南TOD,建面约325㎡大平层加推,单价刺破16万/㎡。
都是豪宅区,金琶不相伯仲。

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金融城、琶洲两岸(广州房产摄)

车陂南隧道之后,其实今年还有一场“蝴蝶效应”正在酝酿,那就是金光东隧道

一条隧道,催生科创“101公路由于工作关系,房产君经常在天河、海珠、番禺来回跑盘,对金光东隧道,可以说是盼星星盼月亮,希望它赶紧开。很简单,它不开的话,从大学城一期,到大学城二期(即“国际创新城”),你必须要绕路!南沙港快速、新化快速都不经过大学城核心区。有一次从大学城南北岸来回,过条江的距离,活生生兜了20分钟。

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两个校区看着很近,实际很远

金光东隧道相当于金琶之间的“车陂南隧道”,它一通,大学城一二期通勤只需三分钟。

而本月除,好消息来了:金光东隧道第4节工程沉管安装完毕,仅剩后续2节管节。(来源:番禺融媒)

2023年年底全线贯通,看来是稳了。

金光东隧道施工现场(来源:广州日报)
也许你会问,金光东隧道开通,拉近大学城南北岸,然后呢?它能触发什么“蝴蝶效应”?
如果站在区域角度,这也许只是一次“交通疏解”,但如果把车陂南隧道与金光东隧道,连起来看呢?
且看美编吐血绘制的这张长图:
车陂南隧道、官洲隧道、金光东隧道,从北到南,依次连接着金融城、琶洲、大学城一期与二期。
是的,四个板块瞬间打成一片。
从金融城,到琶洲,到大学城一期,再到大学城二期,过江如履,一马平川!
格局是不是一下子打开了?
毕竟这一连串板块可不简单,几乎是广州半壁科创江山!
·金融城
既是广州金融引擎,又是人工智能与数字经济试验区重要部分,广发银行、中国人保、中国人寿等14家金融机构总部已集聚成势。
·琶洲
广州唯一科创巨头根据地,汇聚腾讯、阿里、小米、科大讯飞等98家总部企业,以及超3万家上下游企业,拥有7只未来独角兽,4只独角兽。
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琶洲,广州科创心脏(广州房产摄)
·大学城一期
华南“最强大脑”,聚集了中山大学、华南理工大学等10所高校。
拥有68个国际级科研平台、71个省部级科研平台,以及超算中心“天河二号”,并培育出小鹏汇天、探迹科技,两只优秀独角兽。
·大学城二期
大学城南岸,产学研一体智慧新城。
目前,华南理工大学国际校区、暨南大学番禺校区、广州医科大学番禺校区三所高校已落地,同时引进了超70家企业进驻。
当中,世界500强关联企业就有6家,扭转了大学城一期“有学无产”的缺憾。
大学城二期华工国际校区(广州房产摄)
上述板块,个个含金量十足,都是广州安身立命的“智”高点。
车陂南、官洲、金光东,三条隧道,三次渡江,正好把它们完美串联在一起。
金融、科创、教育、研发,四重资源积流成渊,不就形成了一条科创“101公路”么?
此时你才恍然大悟:广州竟悄悄在金融城、琶洲、大学城南北岸,布了个大局!
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地段平权,划出全新豪宅走廊
当板块与板块之间,打通任督二脉,优质的人财物像水一样自由流动,地段“平权”,填平洼地,是大势所趋。
金融城、琶洲是一个例子,大学城一期与二期,也有望紧随其后。
其实端倪已经显现了,大学城北岸越秀·星汇文华、越秀·御珑苑等标杆项目,二手挂牌价开始冲高至7~9万/㎡。(来源:链家)
一江之隔的大学城南岸,也步入高品质项目时代。
越秀·大学城·和樾府,推出板块从未有过的,建面约160~175㎡板式大平层。
其最高成交价已达到6.15万/㎡!与2020年,板块3字头均价相比(来源:中指院),涨了5成以上。


越秀·大学城·和樾府认购书
值得注意的是,需求也会逆向推动供给端的变化。
金融城,寸土寸金;琶洲,省级经济开发区明确严禁商业房地产开发;大学城一期,基本开发完毕,没有增量。
唯独大学城二期,既与以上三个板块,有着明显价差,又拥有大片增量空间。
那么随着隧道开通,压缩四大板块之间的时空感,有望吸引高净值人群流入金融城、琶洲以南,“豪宅走廊”将不断延伸,带来更多精品改善项目。
如此一来,又会加速大学城二期价值裂变,逐渐看齐金融城、琶洲与大学城。

当然,论上限与潜力,“金融城-琶洲-大学城一期与二期”这条豪宅走廊,分量十足。
其一,这是广州难得一条,未成熟却拥有较好城市界面的豪宅居住带。
从车陂南隧道一路向南,直到大学城二期,房产君真实自驾体验是——基本看不到城中村。
目之所及,是崭新的高楼,富有人文气息大学,以及大片公园绿地。

大学城北岸与南岸(广州房产摄)
其二,穿过金融城、琶洲、大学城的江,不是普通的江,它流淌着人文思想与科创产业。

易居研究院曾披露过一组数据:科技巨头落户的地区周边房价涨幅更多,超过市场平均的2倍,这是不容忽视的爆发力。

其三,豪宅走廊上的四大板块,占有独树一帜的城市资源。
尤其大学城二期,与琶洲、金融城相比,它不是单纯的产业区,依傍华工、暨大、广医大学群,天然洋溢学术、人文氛围。
也因此,这里拥有像波士顿布鲁克莱恩、东京世田谷那样的国际人文住区气质。
它们也是知名大学林立,渐渐吸引政商名流聚集,据说世田谷区人口增长,是东京23区之最。

大学城二期航拍(广州房产摄)

此外,与大学城一期相比,大学城二期也弥补了一些遗憾——宁静有余,配套欠缺。

板块从第一个重大项目落地到现在,不到5年,本身具备发展变量。
随着南大干线今年9月全线贯通,创新城与万博之间,全程无红绿灯,一脚油门直达。
有万博9大商业体作后盾,大学城二期就像最新款芯片,跑得更快更稳。
现在,你或许能进一步理解,为何有人斥资6.15万/㎡买入这里。

短短两三年,大学城二期极速狂飙
如果你有时间,真心建议你来大学城南岸逛一逛。
其发展速度,让房产君不得不感慨广州磅礴的生长力。
短短两三年,华南理工大学国际校区全面落成,正为交付做准备。
板块内有一个占地约90万㎡滨江中轴公园,面积相当于1.6个花城广场,主城区难得一见。
现在,由越秀地产承建的,约11万㎡古树公园已然成形,将于4月1日将对外开放。


这座公园分量十足,一来,政府亲自招标,邀请美国SWA、TLS和德国RLA等全球设计大咖参与竞标。
二来,这是广州城区规模最大的古乌榄树群,足足39棵。
几天后,你将能在古树荫下露营、野餐、奔跑……感受岁月之美。

越秀地产配建,部分公园实景

路网与公交交通,正以肉眼可见的速度迅速兑现,据悉公交巴士计划今年9月对外运营。
而另一所211大学——暨南大学番禺校区二期,也将在今年动工。
其人居面貌,亦在急速蜕变。
除已落成的碧桂园项目外,星汇文玺主体结构已封顶,越秀·大学星汇城1~4栋主体结构封顶,越秀·大学城·和樾府3、6栋住宅,进入主体封顶阶段。
越秀去年12月拿下的兴业大道南侧地块,售楼部已然封顶,自带幼儿园已马不停蹄开工。

板块极富效率迭代,自然离不开一位“关键先生”——国企越秀地产。
它可以说“金融城到大学城二期”豪宅走廊的锻造者,在一头的琶洲,其三盘连珠,发起“大琶洲战略”。
在另一头的大学城二期,同样有四盘联动的“国际人文住区”计划。
也许没有开发商,比它更懂这条轴线上规划,因为早在2009年,越秀地产曾在大学城北岸连续拿下4个项目。
显然,越秀有这个实力、耐心和经验,也做好了准备,深度参与到豪宅走廊与国际人文住区的开发中。
它也给广州人带来不同的“故事”与置业选择:
比如星汇文玺,讲的是“学”,左华工、右暨大,与人文学术亲密无间,据说,40%的业主来自大学老师。
产品方面,在售建面约94㎡三房住宅,以及建面约32~80㎡小型商办。
越秀·大学·星汇城讲的是“商”,创造性地打造“伦敦国王十字街区”同款街区。
建面约8000㎡十字开放式街区,涵盖商业、餐饮、城市艺术Lab剧场、文艺草坪等公共空间,将成为国际人文住区的“活力眼”。
其主打建面约88~125㎡三房至四房,也是主城少有,户户朝南的房子,和年轻人一样,富有阳光与活力。
越秀·大学·星汇城十字商业街区效果图
越秀·大学城·和樾府,讲的是“园”。
项目自身容积率仅2.7,周边又被中央公园包围,若算上环绕项目四周,约25万㎡公园,容积率之低,堪称“第二个二沙岛”。
越秀也同步配建了约11万㎡公园,以及1所幼儿园、1所48班中小学。
孩子踏上最美公园步道,轻松到校门。
最美上学路
项目推出的产品,也是大学城二期的天花板,建面约110㎡~175㎡四房,纯板楼设计。
公园里,住板楼,这是颐德公馆等少数顶豪才具备的享受。
而最新的,越秀兴业大道南项目,则是集大成的存在。
学校,它有,将配建9班幼儿园、42班小学、36班中学,加上旁边一所已建成的幼儿园,“含校量”接近10万㎡。
公园,它也有,自带约8000㎡社区公园,人与环境的完美融合。
产品方面更为友好,70%将是小面积三房至四房,是少有的集学校、公园、大城人文环境的综合型大盘。

越秀兴业大道南项目效果图

最后,还有9个月,由金光东隧道触发的“蝴蝶效应”就要开启。
捉住“地段平权”前的机会,也许是当下最应该做的事情。
最后,关于大学城二期以及买房,你有什么想说,想了解的,除了可以评论区留言,不妨扫码进群,我们放开聊~