我是『房段子』,您相见恨晚的房产军师,目前已为8800+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义,稳中求进,并完全站在购房者的实际情况和需求的角度,辅以我在成都楼市超过10年摸爬滚打的经验,给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。PS:从不接受第三方充值。

序:房段子去年认识的一位粉丝,本来是平平无奇的卖房置换需求,但是在卖房和买房的过程中,经历堪称离谱。

经过长期的拉扯,平稳的着陆,最终的反思,亲自写下了千字长文,有点长,但耐心看看,对你以后的买卖思路,一定会有帮助。

先插播一条作者广告:有大神能办理双流的yancao证吗?有的话烦请联系房段子(微信:djzsihai2007),搭建下关系。

以下为正文——(以粉丝第一人称口述,由于涉及到一些隐私信息,就不过多配图,主要以文字为主,大家见谅)。

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自从2022年中,成都出台满二唯一住房,免除增值税政策后,我们立马把自己满二唯一的住房上架LJ,MY,甚至还找微博成都本地房V(就是房段子了)帮着卖房,同时在各个渠道搜寻符合我们要求的房源以期置换。

中间四五个月,成都楼市经历了一波小的下跌,中间过程不再赘述,最终,在11月的某一天上午,我们在MY,以比挂价低15%的价格+收取全款买家部分定金的方式签订合同售出我们的房屋。

当天下午,我们又在WK,以比挂牌价低20%的价格+支付卖家部分定金的方式签订合同购买我们欲置换的房屋。

谁知道,大大小小无数个坑就此拉开帷幕,等我们一一去踩。

当天我们还沉浸在置换的喜悦中,到了晚上,我们发现购买的房源仍在各大平台展示,当即我们心里就有点打鼓,决定再观察两天。

结果该房源不仅没下架,还下调了部分价格,我们以小号询问中介,中介不但说该房源没下架,而且目前降价急售(降价后价格比我们签订合同的价格+定金的价格还要高)。

我们迅速咨询了律师朋友,遇到这种事怎么办,律师朋友说,这种一房两卖可以起诉合同诈骗(刑事案件,比民事案件更严重,要坐牢的)+要求房东履行合同继续将该房屋出售给我们。

得到律师朋友的回复后,我们心里有底了,联系仍在出售该房源的中介,如实告知我们已经签订合同购买该房源,和中介沟通后,我们这才发现该房东是瞒着中介的,中介迅速联系房东并下架该房源。

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本来我们挂牌价比较合理的,但是依然愿意降价出售的很大一部分原因是因为买家是某市的房地产老板,愿意全款购买,并且支付高出市场价的定金。

因为对方是有头有脸的人并且展示了资金实力,我们才选择了当天就去买房(买卖同步,留下了槽点),但是仍留了一个心眼,签订买房合同的期限比卖房合同多了两个月周转时间。

解决了坑一以后,我们等到了十二月,看买家一直没动静,我们去问了一下,发现买家所谓的全款是拟申请经营贷(明令禁止的WF行为),而且因为经营贷没有申请下来,所以买家目前无法全款购买我们的房屋。

我们当即想了很多对策,包括1.让买家贷款购买;2.让买家儿子贷款购买;3.让买家非法律意义上的伴侣购买,但是1和2因为征信问题无法实现,3因为对方不愿意也无法实现。这时候买家提出了第4个办法:转卖,若口头承诺若转卖价格有差价,由买家补齐。

我们迫于置换的首付资金压力,不得不答应了第4个办法。

我们动用身边的中介,帮我们转卖房屋,这时候,LJ找到了第二买家,于是LJ约了我们卖方,第一买家,第二买家一起去签约中心商谈价格。

第二买家表示预算原因,只能支付比我们成交价还低4%的价格。这时候,第一买家强硬的表示他只愿意支付0.3%的差价,剩下的3.7%由我们承担。

由于这段时间第一买家长期的纠缠和替他各种想办法已经弄的我们心力交瘁,只想着早日解决,当晚差点就同意这种方案了,但是亏钱和受气的憋屈让我们没有同意,当晚大家不欢而散。

大家和解不了,最后,我们和第一买家,也就是那个大老板,走上了解约这条路。

到了谈解约这一步,我们把卖房合同和买房合同放在一起,才发现大有乾坤。

卖房合同:三方服务合同,签订合同就要交中介费,合同只有个大概的框架,很多都是手写上去的,有产生歧义的语句。

买房合同:双方合同,过户完成后才交中介费,制式合同,没有令人误解条款。

就是因为卖房合同补充条约里面手写的一句“往后顺延”,没有规定顺延时间,弄得我们非常被动,因为不但这个事可以一直拖着不解决,而且会影响我们后续买房。

我们这期间咨询了很多很多个律师朋友,就是因为对于有歧义的语句每个人的解读不一样,我们没办法保证在起诉法院解约的过程我们能做到百分百没有漏洞,而且甚至作为全程守约方的我们居然还有极小极小的风险还需要赔款。

下面是其中一位律师朋友发给我们的分析,让大家看一下这非制式合同让我们是多么的被动——

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面对这样的困境,我们决定采用PlanB,卖房的事继续搁置,以更高的成本(首付资金利息成本+二套房更高的税费),另筹首付以二套房的资格购买我们已经签订合同的房屋。

临近春节,我们对于买家这里采取冷处理的态度,买家则派了没有法律意义上的伴侣过来跟我们谈退部分定金,大家和平解约的事。

经过了三周多的电话+心理拉锯战+互相放话,最终我们以退一半定金(毕竟对方当初给的定金确实高于市场行情,也相当自信),在中介的谈话间和平解约。

解约后我们继续在各大平台降价急售,最终以一半定金的降价幅度卖给了新的买家。

签完解约合同,我们同时也和中介谈起了退还没有成交的这笔买卖的中介费。

对于中介费,我们主张全退或者部分退。

原因有1.该买卖最终没有形成,2.因为中介提供的合同有漏洞让我们不得不退还了一半定金来避免后续麻烦。

但是中介的态度是:一分不退。

中介对于买卖双方的权益写的是各种糊弄令人误解,但是对于他们自己收中介费的权利却保护得合丝严缝(成都行规如此,但的确不合理)。

以前有人因为同样的原因找中介退费,还起诉到法院了,但是最后一分钱都没有要回来。所以中介特别有底气,就一个态度,我们签合同的时候他们就完成任务了,一份不会退,不服起诉。

这件事我们还没精力去管,只有后面事情少了再慢慢去起诉。

房子顺利卖掉后,我们买房的事情就简单多了,但是买的这个房子房东有抵押,还需要借过桥资金垫资,房东找的中介介绍的垫资公司,必须要我们在指定的银行贷款。

但是指定的银行认定我们房屋属于改善的,必须要提高首付比例,这样我们手里的资金就不够了。我们只好跟房东商量,去其他银行垫资+贷款,又是一个坑点。

后面事情就到了过户,我们收到让领新房产证的短信,还是小小的激动了一下,谁知道到了房管局,房管局给我们的评估价比我们成交价和隔壁法拍成交价两倍都还多,算下来要补缴10+w的税,换做任何人都不会马上补缴的,因此我们申请了复核价格。

一方面是房东的过桥资金还在按照每天大几百块的价格来收费,另一方面是复核价格不知道要多久才能申请下来,不知道申请下来的价格会不会更合理一些。

好在最终复核的价格虽然也高,但是在我们的承受范围内。

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开开心心去领新政的时候,又遇到天府半岛这网红盘开盘报名,把房管局系统都冲崩溃了,去了以后没办成,第二天才去领到了,真的白跑一趟。

过程虽然平铺直叙讲完了,但个中煎熬的滋味只有我们自己才知道,事情总的来说圆满结束了,社会经验值也蹭蹭蹭涨了不少。

房段子点评:该粉丝的买卖算是比较艰辛的,一般来说需要先卖后买,除非有相当的资金实力,不然像他这样,后买不得已提高首付、利率等,也不太合适。

房东自觉卖亏了,想反悔的话,也应该及时察觉,避免很多槽点,虽然理论上需要双倍返还定金,但是太过于麻烦,我们的核心目的是买房,而不是多贪图那一点定金。

另外针对本身的卖房,更是一路艰辛,其中最大的问题就是my这小中介,服务不规范,合同坑点多,目前还在拉锯中介费返还的问题。

成都业内二手房买卖,行情就是签订合同就必须马上付清所有中介费,有些霸王条款,但就是行规如此,后面顺利倒好,不顺利的话,就是一个隐藏的很大的雷点,话说也没什么协会、机构来制约一下?

最后就是第一买家豪气一掷千金的定金解约问题,基本上还是先协商,即便最后诉讼至法院,最终返还多少,还是以法院认定卖家的损失为准,比如该粉丝后买直接买了其他的,所以连锁毁约会造成他损失很高,因此能返还的定金就不多。

总而言之,卖房买房,顺利到还好,一旦出事,玩的就是心跳和心累。