如何判断一个城市/板块的房价,虚高还是真实价格?

如果该市/板块,二手房交易套数超过一手房套数,那么,这个地区是真实价格。反之,价格虚高。

理由:资金追捧新房的原因,多种多样,不一定是真实居住需求。但购买二手房,肯定存在真实旺盛的居住需求,所以,房价不会怎么跌。

恕我直言:广州楼市是参差不齐的,是两极分化的。而这种趋势,不会好转,只会越来越明显......

以后,越是高端改善及豪宅产品,可能越受有钱人追捧。而纯刚需住宅,如果没有核心竞争力,可能越是难卖,甚至无人接盘。

大家还记得,前段时间,二娃去看了一套二沙岛的房子吗?

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说真的,这套房子,地段和景观没得说,谁看了都会喜欢。

但因为面积小,房本上只有88㎡,且做的2房2厅设计。再加上,楼龄接近30年,又是楼梯房顶楼(4楼),价格还不便宜(业主叫价1300万,底价1250万),所以被很多人嫌弃。

就连评论区,也清一色的说,这个价格不值得入手,是错配,实在想不出谁会花这个钱来买这样的房子。

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但事实却狠狠地给了这些人两个大耳巴子。因为,这套房子,在我发布文章后的第19天(3月3日),就成功卖出去了!

成交总价1200万+,据说,买家是一位珠江新城东区豪宅的业主。

由此可见啊,富人买房,和我们普通人的逻辑还真不一样,他们所追求的东西,也不是我们刚需买房人可以理解的。

那么,这位买家为啥愿意花1200万,买这么一套楼龄快30年的楼梯房呢?

emm,与其说他买的是一套房子,不如说,他买的是一个身份地位的象征,是一个高端圈层,是一种生活方式。

毕竟,二沙岛是什么地方?能住进去的人,又是些什么人?

所以,这么来看的话,还是没问题的。

另外,经过二娃这两年的观察,我发现哈,改善买家和刚需买家的喜好和需求,差异也越来越大了。

改善买家,他们普遍很注重面子!他们喜欢买的房子,一般具备以下几个要素:

距离城市CBD越近越好、有稀缺景观、颜值高(全玻璃幕墙)、交标品质好,物业好,容积率低,私密性强。

因为这群人,他的生活水平早已经脱离了最基础的信息。什么交通,学位呀,他们已经不在乎了。毕竟,有钱就能够搞定。

而他想要的,是一种身份地位的象征,要的是面子。所以,以后地段越稀缺、档次越高、圈层越高、品质感越高的房子,越受这群人追捧!

而刚需买家,则很务实,最在意的东西,无非就三个方面:价格、地铁和学位。

因为,在房地产两极分化的时代,刚需市场,房价越来越难涨了。

那房价不涨了,刚需就不要买房了吗?肯定不是嘛!

所以,这时候,我们买房更要追求确定性和实在的东西。比如,家门口就是地铁口、对口很好的学位。

这样一来,即便买房后,房价没怎么涨,至少也能满足我们上班出行的需求,以及孩子读书的需求。同时,有地铁,有好学位的房子,未来想卖了,至少有人愿意接盘,不至于找个替死鬼都找不到。

喏,说到这里,这让我想起了朱村-荔城板块曾经的红盘——实地蔷薇国际。

二娃记得,这个楼盘从开放示范区起,到2018年,都非常红。

主要原因嘛,有三个:

1)当时增城被炒得很火,地铁21号线即将开通+各种规划利好不断,让朱村-荔城板块热度很高。

2)实地蔷薇国际,独树一帜的营销打法很吸引眼球,颜值控买家被拿捏得死死的。因为,他们整个项目的卖点都是走“高颜值”路线。

比如,重金打造的美学示范区+最美的园林+智能化交付+兰博基尼外立面设计等等。

3)当时,项目花重金请来了一线明星杨幂站台。项目也得到了巨大的曝光量。

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所以,项目当时价格一路高涨,从1.9万/㎡,慢慢涨到了2.4-2.5万/㎡。最高的时候,有个别单位卖到了2.6-2.7万/㎡。

以至于,2018年的时候,有粉丝发表了下面这样嘲笑别人的留言。

但潮水褪去,才知道谁在裸泳。

是的,在经历了近几年的洗牌后,整个朱村-荔城板块,房价都在下跌。

但让我没想到的是,实地蔷薇国际的跌幅,竟如此惊人!

话不多说,我们来看一张图:

据链家网数据显示,截止目前,实地蔷薇国际一共成交了3套房源,其中2套单价为1.2万/㎡,另一套跌破1万/㎡,仅为9985元/㎡。

我的妈呀!这都不能叫亏本价了,直接叫跳楼价吧。

高得不说,我们就按2万/㎡买入,按照这个单价卖出,那跌幅都已经超过50%了。

实在太可怕了!

而好巧不巧,我朋友圈就有4个粉丝买了这个盘。为此,我还专门找他们聊了一下。

第一位朋友:这套房子2017年,双合同买的,单价20500元/㎡。目前买了没有住,放在那里没管,贷款已经还清了,准备重新去天河买一套。

第二位朋友:单合同2.2万/㎡买的,买了没有住,出租出去了,配家电家私,目前收租2000元/月。

第三位朋友:买在最早的时候,1.7万/㎡买的,目前一直空在那里,没人去住。

第四位朋友嘛,至今没回我......。

但和这三位朋友聊下来,我发现,他们基本都没有入住的,要么空置,要么出租。

而且,他们都表示这套房子买后悔了,不应该去注重一些“虚头巴脑”的东西,而忽略了地铁、学位等核心要素,以至于现在房价跌得这么惨。