北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
苏某兰、苏某安、苏某阳、苏某霖、范某、王某向一审法院起诉请求：周某淑名下位于北京市海淀区W号的房产由我方遗嘱继承。
苏某阳、苏某霖向一审法院述称，苏某阳、苏某霖母亲李某静是苏某鹏第一任夫人，第二任夫人是徐某芳，第三任夫人即周某淑，苏某兰、苏某安的诉讼请求我方不同意，属于合法的我方要求继承，由法院公平裁决。
范某、王某提交书面意见向一审法院述称，我们母亲苏某芝于2018年9月14日不幸离世，鉴于母亲生前对涉及我姥姥周某淑名下的北京市海淀区W号房产，已做过明确表态，并早有法庭上意见交给贵院，而且生前已做有公证，我们姐弟俩完全赞同我姥姥周某淑亲笔书写交给干休所的遗嘱（以及姥姥一直以来多次书写的亲笔手书）和我们母亲苏某芝生前的表态。
苏某亮向一审法院辩称，不同意苏某兰、苏某安的诉讼请求，一、房产所有权是我父亲的，根据我父亲职务、级别、资格等购买的，我母亲只是配偶，不是共同所有的。
二、我母亲所作的遗嘱不成立的，不是我母亲的真实意思，她只是为了来北京解决苏某兰的户口问题。
三、遗漏继承人的问题由法院核实。
四、所谓遗嘱不能成立，依照最高人民法院司法解释和相关司法解释不能成立，由法定继承来解决。
苏某杰向一审法院辩称，同意苏某兰、苏某安的诉讼请求，周某淑自书遗嘱有效，若自书遗嘱不能被法院认定为有效，我将自愿将按照法定继承遗产属于本人的那一份赠予苏某兰。
张某斌、张某峰、张某松、张某刚未作答辩。
苏某阳、苏某霖上诉请求：撤销一审判决，依法改判为诉争房产按照法定继承方式由继承人等额继承。
事实和理由：1.一审法院对于“苏某阳、苏某霖是否具备继承人主体资格”部分的事实认定不清，证据认定程序违法。本案中，一审法院对苏某鹏的子女身份并没有尽到查明详尽义务，就草率判决显属不妥。为了进一步证明苏某阳、苏某霖父亲的子女情况，苏某阳、苏某霖再向法庭提交了有关“有关苏某阳、苏某霖亲属关系证明书（公文书），部分证人证言，以及有关苏某霖本人的干部履历表、党员档案、自传书、本案的人事档案等”均可以证明苏某鹏与苏某阳、苏某霖存在亲属关系。证据之间能够相互印证，且部分证据均为公文书，具有较强的证明力。据此，本案应当确认苏某鹏与苏某阳、苏某霖存在亲属关系，肯定其系合法的继承人。
2.苏某鹏作为军干人员，在宁夏拥有300多平米的军产房及苏某亮自建房50多平米。当时根据中央军委文件规定，要求取得涉案房屋产权必须要交回位于宁夏的上述一套房产。因此，严格来讲本案所涉房屋属于互换兑补房。虽然涉案房屋的36000元购房款系周某淑所支付，最后也由周某淑将房产登记在自己名下。但是涉案房屋的取得系利用了苏某鹏军人干部的身份取得，且属于互换兑补房，周某淑以其单独身份是不能获取该房产权的。为此，不影响认定夫妻共同财产的基本事实。
3.一审法院依照法定继承的方式来划分涉案遗产，对此上诉人不持异议，但是对一审法院分割比例持有异议，苏某阳、苏某霖认为，位于北京市海淀区W号房屋应当按照苏某鹏与周某淑夫妻共同财产依法进行法定继承。
被告辩称
被上诉人苏某兰、苏某安辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。原审被告苏某亮辩称，同意上诉人的上诉请求和理由。原审原告范某提交书面答辩意见，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。原审被告苏某杰同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。原审被告张某斌、张某峰、张某刚、张某松未出庭，未作答辩。
法院查明
1944年，苏某鹏与周某淑登记结婚，双方均系再婚，再婚时，苏某鹏有一女苏某红，周某淑有一女苏某芝。双方婚后又育有苏某亮、苏某安、苏某兰、苏某杰。1995年11月2日，苏某鹏去世，2011年5月12日，周某淑去世。在诉讼中苏某红、苏某芝去世，法院依法追加苏某红子女张某斌、张某峰、张某松、张某刚，苏某芝子女范某、王某参加诉讼。
1997年9月，周某淑与苏某安到北京与苏某兰共同生活，1998年11月20日，周某淑取得了位于北京市海淀区W号（以下简称W号房屋）的房屋所有权证。
2013年4月16日，苏某芝、苏某红前往宁夏某公证处分别对各自签名捺印的《遗产继承意见书》进行公证，二人所签意见书基本一致，其内容为：“母亲周某淑于2011年去世后，其名下留有北京海淀区W号房产一处，1.鉴于苏某安罹患中度智障无生活能力，一直由父母抚养；且年事已高必须照顾，由她继承该房产的40%。2.鉴于苏某兰自父亲1995年11月2日去世，母亲和苏某安于1997年9月正式迁入北京后，苏某兰一直与母亲及苏某安共同生活，她对母亲的精心照料及对苏某安的监护照顾尽了绝大多数义务，应该比他人多分。故由苏某兰继承该房产的30%。3.剩余的30%房产由其他继承人平分继承。4、我自愿将我的继承份额赠予苏某兰。作为她照顾苏某安的补偿。”
庭审中经双方确认无争议的事实为：周某淑遗产为W号房屋，苏某鹏无其他遗产，亦无遗嘱。W号房屋系军队房改成本价售房，不具备上市交易条件，现该房屋由苏某兰及苏某安实际控制居住。
双方存在争议的事实如下：
第一，苏某阳、苏某霖的继承主体资格。
苏某亮于原二审中向法院提交两份证明，第一份证明（以下简称证明一）系2018年1月29日出具，加盖有某镇人民政府和某村民委员会公章，证明内容如下：“兹有苏某鹏同志（已病逝）原配妻子李某静，（已病逝）夫妇二人共同生育一子一女，长子苏某阳（生于1938年）现年80岁，农民，现住某村。女儿苏某霖（生于1942年）现年76岁，已退休，现住某居委。特此证明。”
第二份证明（以下简称证明二）系2018年6月8日出具，加盖有某派出所户口专用章某村民委员会公章，证明内容如下：“苏某阳，系苏某鹏同志与原配李某静之子，现健在。特此证明。”为查明事实，法院在发回重审后依法追加苏某阳、苏某霖作为本案共同原告参加诉讼。针对苏某阳、苏某霖的继承人身份，苏某亮、苏某阳、苏某霖另提供家族合影照片、苏某阳照片等证据加以证实。
苏某兰、苏某安、苏某杰对苏某亮提供两份证明及上述证据真实性均不予认可，苏某兰于庭审中提交证明一份（以下简称证明三），系2018年10月7日出具，加盖有某村民委员会及某镇人民政府公章，证明内容如下：“某村民委员会，2018年出具并经某镇人民政府签字盖章的苏某鹏与苏某阳、苏某霖的关系证明，因办事人员不了解历史情况，该证明与历史事实不符，现申明作废！特此申明。”苏某亮对该份证明真实性予以认可；苏某阳、苏某霖主张该份证明与事实不符，苏某阳、苏某霖未就其身份提供其他证据。
第二，W号房屋的权属。
苏某亮主张W号房屋系利用苏某鹏军龄及职务等因素购买，应属于夫妻共同财产，苏某亮并提供了《军产住房出售房价计算表》、《个人购买军产住房申请表》、《军产住房出售协议书》等证据加以证明，其中《军产住房出售房价计算表》载明W号房屋购房时计算了苏某鹏军工龄及军人职业折扣。苏某兰、苏某安主张W号房屋在办理物权登记时苏某鹏已去世，且系由周某淑依据其军人遗孀身份购买，故W号房屋不属于苏某鹏与周某淑共同财产，应为周某淑个人所有。
第三，周某淑所留两份亲笔信的内容及性质。
原审中根据当事人申请，法院于2014年去干休所调取了周某淑交付其单位封存一封信。在双方当事人面前拆开后，此信内容为：“此次购买（军产房）的款，完全靠苏某兰付上（军产房）的购买款金。”
苏某兰另提交其母亲周某淑亲笔信件一份，证明其母亲处理其财产的意思表示，具有遗嘱的性质。此信内容为：“我本人―周某淑……而今仅住150余方米的住宅，住房在改革时，已售各家住户购买，那时四女苏某兰已工作，她用历年的积蓄，已将此房购买。我于身后，把这房子留给苏某安与苏某兰，其他子女权当百年之后遗嘱。……”苏某亮对上述亲笔信真实性认可，其主张亲笔信性质上不属于遗嘱，且1997年亲笔信系由苏某兰撰写后周某淑抄写，目的是解决苏某兰户口问题。
诉讼过程中，经法院组织双方前往W号房屋进行现场勘查并由双方当事人对房屋各层平面图签字确认，涉案W号房屋为二层独栋别墅，一层由一个客厅、一个餐厅、一个厨房（带阳台）、二间卧室、一个卫生间组成，二层由三间卧室（其中一间主卧带阳台）、一个卫生间组成。
裁判结果
一、周某淑所有的位于北京市海淀区W号房屋由苏某兰、苏某安、苏某亮按份继承，苏某兰占70%份额，苏某安占20%份额，苏某亮占10%份额；二、驳回苏某兰、苏某安的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
继承从被继承人死亡时开始。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承开始后，按照法定继承办理，有遗嘱的，按照遗嘱继承。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。公民在遗书中涉及死后个人财产处分的内容，确为死者真实意思的表示，有本人签名并注明了年、月、日，又无相反证据的，可按自书遗嘱对待。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。
本案中，双方确认被继承人苏某鹏及周某淑的遗产范围系W号房屋，综合双方在庭审中的争议焦点，将逐一进行论述。
第一，本案继承人主体资格。苏某鹏及周某淑结婚时系再婚，双方各带有一名未成年女儿苏某红及苏某芝，双方婚后又育有苏某亮、苏某安、苏某兰、苏某杰四名子女，后因在诉讼中苏某红及苏某芝去世，法院分别追加苏某红子女张某斌、张某峰、张某松、张某刚，苏某芝子女范某、王某作为苏某红及苏某芝转继承人参加诉讼，对于苏某亮、苏某安、苏某兰、苏某杰、张某斌、张某峰、张某松、张某刚、范某、王某的继承人主体资格双方没有争议。
双方争议焦点系苏某阳、苏某霖是否具备继承人主体资格，根据现有证据，苏某阳、苏某霖、苏某亮提供的证明一及证明二并非为具备户籍管理职能的有权机关出具，在无其他证据佐证情况下，无法单独作为认定亲属关系的依据，且根据苏某兰提供证明三，其内容与证明一、证明二存在明显矛盾，据此，苏某阳、苏某霖未提供充分证据证实其与苏某鹏存在亲属关系，
关于苏某鹏与李某静是否构成事实婚姻问题。由于历史原因且年代久远，根据在案证据，无法确认苏某鹏与李某静已构成法律上的事实婚姻。因此，苏某阳、苏某霖是否为苏某鹏之子女，不适用婚生子女形式推定的原则。
关于苏某阳、苏某霖是否具有继承人主体资格问题。1.就苏某阳主张其与苏某鹏形成事实上的收养关系一节，苏某阳提交的证据并不足以证明其与苏某鹏长期共同居住、生活，已形成事实上的收养关系，故本院对苏某阳的主张不予支持。
2.就苏某霖主张其与苏某鹏系父女关系一节，亲子关系属于身份关系的范畴，尤其在年代久远，存在历史问题且无法定婚姻登记的情形下，苏某霖与苏某鹏是否具有亲子关系，在证明标准上不能适用推定原则和高度盖然性来作出判断。
本案中，苏某霖虽提交了相关部门的证明及其与丈夫的人事档案材料、照片、自制族谱等，但上述证明的出具单位，均非具备户籍管理职能的有权机关，且证明的内容亦存在相互矛盾之处。上述证据均并不足以证明亦并不能直接推定苏某霖与苏某鹏存在亲子关系。此外，苏某霖亦未在诉讼中提交亲子关系鉴定申请，故综合上述情形，本院在本案中不能认定其与苏某鹏存在亲子关系。因此，法院认定苏某阳、苏某霖不具有苏某鹏的法定继承人主体资格。对其述称要求继承苏某鹏遗产的诉请，法院不予支持。
第二，W号房屋的权属。苏某亮主张周某淑在购房过程中使用了苏某鹏的军工龄及职务折扣优惠，故应认定W号房屋属于双方夫妻共同财产。对此法院认为，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承，基于周某淑购房及不动产物权登记时苏某鹏已去世的事实，苏某鹏作为逝者无法取得相应不动产物权，W号房屋应为周某淑个人财产。
对于周某淑购房时所享有的苏某鹏工龄职务优惠福利，其对应的财产价值部分应作为苏某鹏的遗产进行继承，因苏某鹏未留遗嘱，故应依照法定继承进行处理。因W号房屋系军队房改成本价售房，不具备上市交易条件，故在处理周某淑房产时，法院将综合苏某鹏工龄福利对应的价值因素一并予以考量。
第三，周某淑所留亲笔信的内容及性质。周某淑在1997年的亲笔信中，其中仅有“这是名付其实地，有此房权继承”的表述，该信件虽由周某淑亲笔书写签名并注明年、月、日，但并未明确死亡后个人财产处分问题及财产的具体指代对象，且根据房产登记情况，周某淑系在1998年方才取得W号房屋的所有权。周某淑在第二份亲笔信中并未注明年、月、日，故根据自书遗嘱的相关法律规定，周某淑所写两份亲笔信均存在瑕疵，不符合自书遗嘱的法定要件，不能认定为遗嘱，就苏某兰、苏某安主张该亲笔信属于周某淑遗嘱并要求据此继承W号房屋的主张，法院不予支持。
综上，对于本案苏某鹏及周某淑遗产继承，在二人均未留遗嘱的情况下，应按照法定继承处理。苏某鹏于1995年去世，苏某安患有智力残疾，周某淑自1997年与苏某安到北京与苏某兰共同生活，并在第二份亲笔信中做出了其房产由苏某兰、苏某安继承的意思表示，对上述苏某兰与周某淑共同生活、苏某安属生活有特殊困难的缺乏劳动能力、周某淑生前意思表示等因素，法院将在遗产份额分割时一并予以参考。
另对苏某芝、苏某杰、苏某红在各自陈述意见及公证遗产处理意见中将自身遗产份额赠予苏某兰的意思表示，不违反法律规定，法院不持异议。因苏某鹏遗产系涉案房屋工龄福利对应的财产价值，考虑涉案房屋作为军队房改房不能上市交易的情况，法院将在涉案房屋份额分割时予以参考一并处理。
因此，对被继承人周某淑所有的W号房屋，综合参考上述因素，法院认定由苏某兰、苏某安、苏某亮按份继承，苏某兰占70%份额，苏某安占20%份额，苏某亮占10%份额。