大虹桥板块，毫无疑问是这几年上海楼市的名片。
从虹桥交通枢纽，到每年的进博会，再到长三角一体化，不断的利好规划将大虹桥推上神坛。
大虹桥也因此成为最火爆的板块，“日光”现象屡见不鲜，积分门槛领跑上海。
近日有粉丝要买大虹桥板块，总爷陪他看了两个在售楼盘，却嗅出了异常。
01
大虹桥，突然刹车
总爷粉丝约了两个在售项目，均位于大虹桥核心的徐泾板块，分别是中建颐璟台和虹桥灿耀星城。
我们约在中建颐璟台见面，这里位于徐泾老镇边上，周边街道和配套烟火气很足，但距离地铁站有3公里左右距离。
首先到售楼处，总爷就被这赤裸裸的标语吓到了。
总爷进来后惊讶地发现，售楼内部客户寥寥无几，销售竟比客户还多。
也许是开发商中建方程不善营销，案场由代理公司接待。
项目去年底开盘，整盘只有198套，但是现在竟然还有接近80套库存，可以随便挑选。
项目由于地块比较狭长，所以几乎没有社区氛围，开发商只能在两侧和架空区域做些活动空间。
项目没有实现人车分流，部分地上车位对物业管理是很大的挑战。
总爷和粉丝转了转样板间，没有太大亮点，加上轨交硬伤，粉丝很快拉着总爷离开了售楼处。
我们来到第二个项目虹桥灿耀星城，售楼处要稍微热闹点。
这个项目总爷很熟悉，2021年开盘的时候日光，也算是昔日红盘。
但是去年“云南王”俊发暴雷退出，导致项目受到牵连，前期业主很多不满，现在三期也剩余不少房源。
目前项目小户型余量不少（总爷判断至少200套），楼层也是基本上随便挑。
本以为又是一个中庸的项目，但是样板间还是不少亮点。
首先3.15米的层高很有尺度感，媲美内环豪宅，也是冠绝大虹桥。
其次是装修标准配得比较齐全。玄关柜、晾衣架都在交付范围内，粉丝一下子心动了。
电器方面，项目配备日立中央空调、松下新系统、威能地暖三大件，甚至还配了洗碗机和净水器，刚需项目还是比较少见的。
我们去在建的工地看了看，现在外立面已经有了雏形，感觉暴雷的可能性已经不大。
总爷粉丝最大的劣势是积分不高，由于是二套的关系，30多分的积分原本是不敢高攀徐泾的，现在有这样的项目可以任意挑选，所以他有点心动了。
不过对于开发商的股权变更，他还是非常担心，只能再纠结纠结了。
02
反噬开发商
总爷发现，去年以来楼市降温，而作为顶流板块的大虹桥，自然是首当其冲。
总爷整理了大虹桥去年底以来的积分情况：
2022年11月，中铁虹桥逸都64.51分，招商璀璨时代63.42分；
2022年12月，中铁虹桥逸都61.22分，招商璀璨时代43.97分，蟠龙府58.69分；
2022年12月，虹桥公馆三期未触发；
2022年3月，虹桥公馆三期50分。
大虹桥板块经历了从火爆到渐冷，积分下滑，房子不好卖了。
总爷总结了三个核心原因：
1. 楼盘本身不足
这几批次，并没有之前蟠龙天地、天空之城这种现象级楼盘。
很多项目轨交、品质有明显缺陷，比如中建颐璟臺和虹桥灿耀星城距离地铁太远。
2. 板块天量供应
2020年以来，大虹桥新房供应量逐年攀升，并且在去年达到达了顶峰。
沪青平公路北侧的蟠龙府、虹桥璀璨公馆、中铁虹桥逸都、蟠龙府2期，这四个楼盘供应就超过5000套。
海量供应，导致小板块内发生了踩踏事件。
3. 虹桥产业人口流失
虹桥商务区这边房企在大量撤离，很多办公楼形成了空置。
融创早就把总部大楼摆上了货架，中骏、旭辉的总部也在出手。
这些房企里的打工人们，曾经可都是大虹桥购房和租赁的主力军。
种种原因叠加，造成了现在大虹桥的困境。
最典型的就是总爷探访的中建颐璟台项目，中建方程2021年土拍底价拿地，2022年底开盘，现在却刚刚去化过半，面临困境。
马上大虹桥还是会继续拍地、卖房，届时项目的去化只会更加艰难。
曾经在大虹桥风光无限的房企们，都是走高周转模式，很多从拿地到清盘只用一年。
但是现在面临市场变化，稍有不慎，就有可能像中建方程这样，被大虹桥反噬。
不知道这家中建旗下的全资二级子公司，还有机会破局吗？
03
土拍不止，接着奏乐接着舞
总爷复盘下大虹桥的崛起原因。
连片开发的大块土地，叠加机场+高铁站+地铁站+商务区巧妙融合，造就了大虹桥现在无可替代的枢纽地位。
2021年2月，《虹桥国际开放枢纽建设总体方案》由国务院批复、国家发展改革委印发，板块的能级定位进一步拔高。
可2022年开始，随着大量房企的撤离，虹桥商务区已经不复前两年的光景。
无论是商业还是办公，人气也大不如前，甚至连板块内爱博动迁房的租金都大幅下滑。
但是大虹桥的土拍却从未停止。
3月16日，上海一批次土拍名单公布，总爷发现大虹桥有三盘在列。
青浦龙联路地块：紧邻蟠龙天地，若无意外会引来房企竞争，特别是在附近有开发经验的瑞安和招商。
嘉定乐秀路站地块：商业+住宅混合用地，未来可能打造为TOD综合体，期待万科、龙湖这样有TOD能力的开发商入局。
青浦小滦港西侧地块：容积率仅1.2，所以联动价高达6.95万/平，适合有低密度社区操盘能力的高品质开发商。
今年市场下行，但上海仍是兵家必争之地。
据总爷了解，即将开启的四月上海土拍，除了招商保利这样的老玩家，龙湖等优质民企也虎视眈眈。
各路豪强显然都备足了子弹，期待在上海大干一场，总爷也会跟进土拍情况。
但是大虹桥的故事告诉我们，不是每个地块都会“日光”，稍有不慎就有可能被反噬。
房企还应谨慎面对大虹桥这样的顶流板块。
否则中建方程面临的困局，很快会在其他开发商身上上演。
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