众所周知，当下楼市变幻莫测，但二手房市场往往能反映最新市场情况。
最近，不少业主抱怨，自己挂牌的二手房已经一降再降，但很多人来看房，还是想要更低的价格，事实上，当下徐州二手房市场确实不乐观。
根据贝壳网数据，3月23日徐州最新的二手房挂牌量是39837套，对年1月17日36139套，两个月左右激增月3700套。
|贝壳网3月23日挂牌量
|贝壳网1月17日挂牌量
我登录诸葛找房，发现又有不少二手房在进行降价抛售，24小时降价房源有574套。有中介透露，目前市场上新房优惠力度大，只有着急买房入住，以及小孩要上学的人，才会优先选择买二手房，其余很多人都会选择新房。
在新房性价比普遍优于二手房的大背景之下，二手房市场成交周期就会拉长，房东不降价几乎成交不了。
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1.人才家园：有房源两年时间成交价降了11646元/㎡
3月6日，新城区人才家园成交了1套80㎡的两室两厅的房源，总价为130.2万，成交单价为16132元/㎡，成交周期为180天。
这个价格，相比2021年3月29日成交的相似面积段82㎡2室2厅的房源，单价降了11646元/㎡。
人才家园位于新城区汉源汉源大道，为青年路小学新城区分校学区房。
目前人才家园的挂牌均价为17687元/㎡，近两年来，整个小区房价跌了10585元/㎡。
|来自安居客
2、徐州碧桂园：有房源1年半多时间成交价降了7367元/㎡
2月25日，新城区徐州碧桂园成交一套92.5㎡的三室两厅，成交单价12757元/㎡，总价118万。
相比2021年5月16日成交的相似户型的房源，单价降了7367元/㎡。
徐州碧桂园位于云龙区新元大道与汉源大道交叉口东北侧，距离在建的地铁6号线一期1481米。
目前徐州碧桂园的挂牌均价为12284元/㎡，1年半多时间以来，整个小区房价跌了5890元/㎡。
3、荣盛城一期：有房源1年半多时间成交价降了5488元/㎡。
3月3日，西区荣盛城一期成交一套104㎡3室1厅的房源，成交单价11623元/㎡，总价121万。
相比2021年5月25日成交的相似户型的房源，单价降了5488元/㎡。
荣盛城一期位于新淮海西路43号，临近地铁1号线韩山站。
目前荣盛城麓山荣郡的挂牌均价为11826元/㎡，近一年半多时间以来，整个小区房价跌了2906元/㎡。
|来自安居客
4、千禧城：最新房源成交价跌破发行价
2月23日，南区千禧城成交一套100㎡3室1厅，成交单价8970元/㎡，总价90万。
要知2020年该楼盘高层的销售价在9126-9500元/㎡，这个成交价已经跌破发行价。
小区位于铜山区高新区闽江路以南，银山路以东、漓江路以北，临近地铁3号线高新区南站。
目前项目在售三期建面约96-118㎡房源，价格9000多元/㎡。
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近期通过和中介交流，笔者了解到今年徐州市场最明显的变化，是买房人不再以价格为导向买房，价值成了主要参考项。
背后的原因，是当市场不再疯狂，近两年，细算徐州90%以上的小区价格都降了，只是降多降少而已，可以穿越周期抗跌保值的一定是有价值的房产。因而，现在很多人不管买二手房还是新房，更看重位置、配套、品牌、品质等构成的综合价值。
就目前而言，徐州二手房主要被分为以下几类：
1、热门房源成交周期快、价格相对来说更为坚挺；
2、冷门房源无人问津，价格一降再降；
3、一般楼盘有价无市，市场预期不高。
其中成交量大的热门房源一般有以下特征：
1、品牌盘，主要是万科、绿城、保利、中海等品牌楼盘，这些楼盘品质好、物业好，二手房市场溢价更高。
比如位居泉山区新淮海西路6号的万科翡翠天地3月6日新成交一套建面约99.9㎡三室两厅房源，成交单价20515元/㎡，总价205万。历经2年时间的楼市冷淡期，价格依旧坚挺。
2、具有明显优势的房源，在位置、配套、小区品质、产品稀缺性等某一方面有明显优势。
比如万科城、保利鑫城、华润橡树湾等。这些小区作为各自区域的大盘，配套全面，生活氛围好、物业好，自然能吸引到不少购房者。
比如新城区的别墅，因为稀缺，一直以来都是抢手货。2月15日，绿地公园首府成交一套229㎡的5室2厅的别墅，成交单价32730元/㎡，总价750万。和两年前的价格，基本相差无几。
综合来说，对于有需求的买房人来说，不必看到部分板块的热度就上头冲动买房，也不用只盯着冷门板块就认准房价要跌、死扛着不买。
买房主要看需求和预算，抓住买房的窗口期。