几年前，新西兰的房市火爆异常，但现在情况有了变化。
最新数据显示，过去一年，新西兰房产交易量创下近40来最低水平。
另一方面，上个月新西兰央行加息后，大部分商业银行并未如去年那样“随风而动”调增房贷利率，而是选择“按兵不动”。
2023年第一季度即将结束，新西兰房市会走向何方？
图片来源：RNZ / Nate McKinnon
过去一年交易量大减！
新西兰房产销量创40年最低水平
日前，新西兰知名房产研究机构CoreLogic NZ最新发布的房市研究报告显示：
今年2月，新西兰全国挂牌出售的房源总数为35742套，而在去年同期，这一数字为30725套，同比增加了16%。过去5年中，这一数字的均值为31499套。
而今年2月全国房产销售量却仅为约4100套，同比下降了33.1%，并创下了1981年以来同月份最低。
从年度销量上来看，去年2月至今年2月的一年里，新西兰房产交易量仅为60859套，同比下跌32.7%，创下自1983年以来的最低水平。
从房价上来看，2月份新西兰全国房产均价再度环比下降1%，同比下降8.9%，比3个月前则下跌了1.5%。
对此，CoreLogic方面评价道：“今年的开局表现平平，这或许是因为一些潜在卖家，因销售周期与价格的不确定性等因素而退缩所导致的。”
图片来源：Alan Wei
CoreLogic NZ首席经济学家Kelvin Davidson表示，上述数据反映了近期新西兰央行不断加息和不断收紧的贷款政策所带来的结果。
“考虑到目前失业率依然较低，因此卖家因失业而卖房的情况较少，所以很少有卖家急于出售他们的房子。”
Davidson说，“另一方面，那些已经获批贷款的买家们也知道，他们可以再观望一段时间，因为房源很充足且房价在不断下跌。”
Davidson说：“有迹象表明，一些首次购房者正在退出市场，现在只能猜测有两个原因。第一，他们可能认为房贷利率已经到顶，因此不愿意现在贷款购房。第二，他们可能在等待房价进一步下跌。“
“无论原因如何，今年2月，首次购房者的购买份额小幅下降。”
数据显示，今年2月份，首次购房者的购房数量占市场的24%，“换房”的买家占房产销量的27%。
“有趣的是，上个月大约15%的交易都是由拥有多套房产的投资买家们完成的，这是一个创纪录的数字。”Davidson说道。
这些地方跌的最惨！
房价或将在年底触底？
CoreLogic发布的最新房市研究报告显示，除了房产交易量下降以外，今年2月份，新西兰的房产均价也进一步下跌。
图片来源：CoreLogic报告
相比3个月前，今年2月份新西兰全国的房产均价继续下跌1.5%。与一年前相比，这一数字为8.9%。若与房价峰值相比，今年2月份房价则下跌9.5%。
与上述数据相比，奥克兰的数据更差。相比3个月前，奥克兰房产均价下跌1.8%。与一年前相比，奥克兰房产均价则下跌11%。
报告也列出了新西兰主要城市的房价变化——CoreLogic方面将奥克兰、汉密尔顿、陶朗加、惠灵顿、基督城以及但尼丁划为“全国主要城市”。
如下图所示，今年2月，全国主要城市的房产均价都呈下跌状态，其中惠灵顿的房价跌幅最大，达到19.7%。
图片来源：CoreLogic
Davidson预测称，社会各界目前对经济衰退的预期表明，房价可能将在今年年底触底。
他说：“若房贷利率开始下降、净移民数继续呈现上升趋势且投资者们开始再次看到房市的价值的话，那么房价将在今年年底触底。”
“若想房价在今年年末触底的话，还有一个关键点便是，就业率要继续保持高位。但可惜的是，就业率仅会随着劳动力的不断增加而减少。”Davidson说，“这应该将在一定程度上造成房价的下跌。”
房贷利率可能已见顶？
有中资银行加息至9.39%！
CoreLogic方面表示，“通胀率正在显示出见顶的迹象，而这可能让新西兰央行对再次加息采取更谨慎的态度。”
“尽管房贷利率可能不会再继续上涨了，但对于那些想要贷款的人依旧还是很高，这让他们非常艰难。”
如下图所示，2017年至2021年期间，房贷利率由约5.5%降至到3%左右。随后便开始一路飙升至近期的7%左右。
图片来源：CoreLogic
该报告显示，在过去5年中，一年期特别房贷利率的变化基本随着官方现金利率（OCR）的改变而改变。
图片来源：Corelogic，新西兰央行
新西兰央行于2月22日进行了第10次加息，但自央行上次宣布加息后，各大主流商业银行并未再度宣布上调其房贷利率。
不仅如此，坊间甚至流传BNZ还推出了低至4.99%的”隐藏房贷利率“。而就在近日，ASB也宣布下调其房贷利率。
具体而言，ASB将其半年期、一年期、两年期的固定房贷利率下降了20个基点。三年期、四年期固定房贷利率下降10个基点。一年半期固定房贷利率下降15个基点。
图片来源：ASB官网
另一方面，就在上周，中国银行（新西兰）更新了其部分房贷利率，并上调了其浮动贷款利率。
其中，标准浮动利率调增至9.39%，特别浮动利率则涨至7.49%。
对比其他新西兰商业银行的浮动利率，其已然处于市场高位——当下主流商业银行房贷浮动利率大都在7%-8%之间，也有数家银行的浮动利率超过了8%。
图片来自中国银行（新西兰）官网
固定房贷利率方面，中国银行（新西兰）的标准产品一年期、18个月、两年期、三年期、四年期和五年期房贷利率目前分别为7.00%、6.95%、6.95%、6.90%、7.35%和7.35%。
特别产品一年期、18个月、两年期、三年期、四年期和五年期房贷利率则分别为6.00%、5.95%、5.95%、5.90%、6.35%和6.35%。
一年期房贷利率方面，主流银行大都维持在6.5%-7.5%之间；五年期房贷利率方面，主流银行则大都在7%上下波动。相较本地主流银行来看，其优势还是很明显的。
再有不到两周，
4月5日，
新西兰央行将再次重审OCR。
央行是否将继续加息？
调整幅度将会如何？
各大商业银行的房贷利率将会有怎样的变化？
我们拭目以待。
新西兰房产交易量创40年最低，
今年房市将走向何处？
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