今年，缺货多年的主城区，竟然都嗅倒一股内卷的味道。
天河和海珠，都太猛了！
掰掰手指，要入市的项目实在是太多。在楼市回暖的当下，谁先起跑，谁就赢了一大步。
最近，海珠冒出一个全新盘——保利和颂四季。
广州大道南板块，也要随之躁动起来了！
近期，保利和颂四季在海珠万达广场设置了城市展厅，开门迎客。
保利和颂四季，前身广一电商产业园地块，与海珠万达城市展厅仅隔数百米。
该地块在去年10月份第三轮土拍中，被保利以48395元/平的楼面价拿下。
在堪称水静鹅飞的第三轮土拍中，该地块可是被5家房企经过15轮竞价，溢价率11.5%方才成交。
作为对比，同期的天河育新地块甚至流拍了，足见开发商对广一电商产业园地块的热衷。
保利四季和颂位于广州大道南旁，与珠江新城直线距离仅3-4公里，开车只需15-20分钟。
周边老小区比较多，层高不高，保利和颂四季多数户型都可直望广州塔。
楼盘就在海珠老城区，周边轨道线路密集，有四个地铁站，虽然不是地铁上盖，但转接公交1-2站都可以快速接驳地铁。
C位地段、供不应求的一二手市场环境、成熟生活配套，都是地块的标签。
无怪乎广一电商产业园地块楼面价4.8万，比不远处主打琶洲客的保利湖光悦色地价还高!
既然那么高价夺地，那保利肯定得好好把项目溢价做出来了。
项目用的，是和颂系产品，与保利鼎大名的天字系（保利天悦、招商保利·海珠天珺等）齐名。
根据展厅目前公布的效果图，外立面将打造玻璃幕墙。
铝扣板+大面积玻璃幕墙，园林、小区设计逼格比较高。
例如内部将配备酒店式港湾落客区、天际泳池等，都属于豪宅级别的配套。
对于该产品，保利是投了不少诚意进去的。
楼盘不大，占地只有1.3万㎡，一共规划三栋楼。
地块面积太小，难免做起来有局限。
例如配建没有，例如绿化只能依托住宅2楼设计成了会所及空中花园，来保证小区绿化。
对于绿化空间就别抱太高期望了，毕竟整个小区占地才1.3万㎡，饭后散步尚可，指望遛娃社交就大可不必。
怎样在这个体量的地块里做好产品？颇有螺蛳壳里建道场的味道。
其中1号楼为政府统筹用房不对外销售，8层高。
可售的是2/3号楼，28-29层高。
2号楼（1#）北向倾斜，Z型设计，两梯三户，28层高，分别有三种户型，108/110方做三房，120可做四房，以上几个户型各一个梯腿。
108㎡单位和110㎡单位共用的电梯是双开门的，也可以说是专梯专户了。
3号楼（3A/3B）一字板楼设计，两梯两户，29层高，均是143㎡可做四房户型，也是楼盘的主打户型，货量最多，共108套。
108㎡、110㎡、120㎡户型各26套。
注意！它全部户型都做到了户户朝南（东侧楼栋为西南朝向），而且层高都做到了3.15米！
所有主卧都做了270°的飘窗和3.15米的层高，比其他楼盘对了一丝惊喜，居住起来更舒服。
部分户型很能打，例如143㎡户型，四开间朝南，阳台够大，进深约2米，长约8.1米，远超一般户型阳台尺度；
专梯入户的设计，私家电梯厅也将近12㎡！据说，得房率有可能超100%，牛！
专梯入户+高调性的和颂系产品+C位地段，强产品力，只是项目的价值护城河。
那保利和颂四季的价格上攻主要因素，得看哪些呢？
市场！确切来说，是地段内的供求关系！
虽然现场展厅销售表示，暂时没有吹风价，建议参考周边的新房价格。
但地块的楼面价比保利湖光悦色高，而保利湖光悦色卖8-9万。
这样看，和颂四季破8字头机会很大。
另外，周边二手房也在无形中为和颂四季“托市”。
广州大道南板块，近15年无新增供应。
新房缺货多年，导致供求关系非常畸形，如今是二手房的天下，而且整体偏“高龄”。
大部分小区园林小，活动空间有限，户型也比较老旧。
但它们偏偏凭借各自圈层，都能冲到不可思议的高价。
例如金穗雅园，位于海珠区府隔壁，被中介称为“公务员小区”，片区内的第一梯队，放盘成交都是6字头。
例如逸景翠园，片区内仅有的大盘，绿化好，公共空间大，小高层为主，密度比较低。
在中大纺织城不少纺织业大佬帮衬下，逸景翠园成交基本6字头，部分户型甚至挂出8字头的价格。
哪怕上车盘，银业国际&翠馨华庭单价都破4冲5，虽然面包价与和颂四季面粉持平。
但前者3梯10户，后者3梯26户，不是狠人根本下不去手。
另一个上车盘，和平家园，拿地超过20年了，成交单价破5字头。
这个价买到的是一梯五户+小户型一房两房为主，和平家园产品力实在跟不上潮流。
而在和颂四季，哪怕抛开户型、会所、等王牌，它手上还是有两张王炸比较能打动周边换房客的。
一是项目的层高。
目前市面上普通住宅的层高在2.9米左右，项目所在片区周边二手房的层高普遍在2.8米左右。
但保利四季和颂能做到3.15米，舒适度是明显有区别的。
二是项目的车位比。
海珠是主城区，客村鹭江附近居民又多，入住率高，车位常年处于不够用的状态。
很多人都把车位停在合生或者万达广场。
保利四季和颂1:1.4的车位，对改善置业者很友好。
所以，不是哥想躺赢，而是周边对手实在太弱鸡。
光是中大布匹那些大佬们以及海珠区府的换房客入场，就是一批可观的购买力。
和颂四季186套的体量，假如7字头入市大概率会抢爆，8字头也一样能卖得有声有色。
但，想继续冲高，可能就没那么容易了。
最近几年，海珠越来越贵，基本上没有悬念。
即将入市的项目，一个个都奔着“准十万+”而去。
（详情请看情报君近期稿件：海珠击败天河？房价超10万/㎡的楼盘，正在遍地开花！）
不过看似热火朝天的海珠新房市场，其价格飞涨背后还是有各自基本盘：
大火的项目，都是例如琶洲这样的豪宅区，或者创新湾的新贵阵地。
琶洲买家看重的，基本都是地段价值，如琶洲南TOD。
中大国际创新生态谷的创新湾板块，目前在售的楼盘，大多数走得则是后航道的路线，江景和板块发展变量是核心卖点。
而和颂四季，吃亏就吃亏在变量这两个字。
例如，广州塔-琶洲世界级消费商圈，刚被写入了广州消费规划中。
然而当下周边商业现状是：海珠万达广场+合生广场，如何跻身世界级消费商圈，没有定数。
此外，要注意，项目虽然按豪宅标准打造，但总体定位为改善型项目是比较稳妥的。
目前项目的配套学校，在海珠区第六组，学校详情如下：
对新贵阶层而言，学位还是很重要的考虑点。
目前项目对口学校稍微偏弱，胜在都是老牌学校，而且海珠是教育强区，从区到学校，教育口碑比较稳定，能部分掩盖学校偏弱的问题。
还有一把双刃剑，是康乐村、鹭江村、五凤村旧改问题。
项目周边鹭江村现状
早在2019年，合生创展就与凤和（鹭江村、康乐村）正式签订旧村改造合作意向协议。
改造投资总金额约346.67亿元，不仅是海珠区投资总额最大的旧改项目，当时也是广州“最贵”的旧改项目。
旧改推进快，可以尽快甩掉纺织产业基地，所带来的批发市场+城中村较差的城市面貌问题。
但海珠区上一个旧改“巨无霸”沥滘村，开发周期在10年以上。
我们只能说，前景是光明的，道路是蜿蜒的。
那么，你觉得保利和颂四季能否破9万+开售？你认为9万/㎡会是广州大道南板块的房价天花板吗？