3月16日，上海2023第一轮土拍拿出的19宗地块终于发布了出让公告，起始总价达到483亿元，其中单价最高的一块地在徐汇，起始楼面价7.85万元/㎡，却是一块建面仅有2.2万方的迷你地块。
虽然市中心的小盘注定会是块香馍馍，但可惜：
还不够塞牙缝的。
而很多有实力的开发商，或许早就有了更心仪地块。毕竟，另一边的上海联交所中，还挂着总价超280亿、涵盖了大量滨江豪宅地块的巨大肥肉。
2月27日，上海新淞原100%股权以及上海新乔东90%股权分别以60.8亿元、72.1亿元底价挂牌转让。
这两家项目公司将以132.9亿元的起始总价捆绑销售，在这个资产包中，包含有：
黄浦区仅剩的最后一块一线朝南江景豪宅地块、以及一旁位于豫园的上海市中心罕见联排别墅地块。
妥妥的未来魔都塔尖豪宅资产包，甭管手头有钱没钱的，路过都得驻足闻下香味。
8天后，上海联交所又迎来了两家项目公司股权的挂牌出让，还是熟悉的味道——起始总价达到147.8亿元的捆绑销售、上海滨江巨幅商办住地块。
不过，这一次的地位于正处在起飞前夜的前滩南——浦东三林滨江楔形绿地。
有意思的是，拿出这两个上百亿级滨江资产包的企业，实则指向了同一家：
身为国企的上海地产。
两个资产包，一个处在已经完全成熟的黄浦滨江，配置相当豪华，入市必然火爆上海滩；
另一个处在势能尚未真正释放的三林滨江，却是豪宅区中最大的住宅包，也可以窥见未来的无限可能：
却就这么被摆上了货架。
这样大体量的转让动作，到底意味着什么？作为上海滩最大的“地主”之一，上海地产难道也玩不转了？
01
事实上，这不是上海地产第一次有这样的动作。
早在2021年9月时，上海地产就曾在上海联交所上架了旗下上海淞泽置业95%股权，起始价：
121.96亿元。
上海淞泽置业原本是上海地产持股73.75%的三林滨江生态建设的全资子公司，据说，当时挂牌时有兴趣的央企、港企非常多，比如华润、保利、嘉里、恒基……
但最终，这部分股权是由上海地产旗下的另外两家公司——中华企业和上海世博联合体拿下的。
简单来说，在有人愿意接盘的情况下：
最后还是左手倒右手、变成了上海地产的一场内部消化。
有人说，这是中华企业是沾了母公司的光，作为上市平台，“近水楼台先得月”了。
而这一番股权变动下来，上海地产在上海淞泽置业的最终占优权益甚至还不减反增了。
甭管上海地产是不是做了“虚晃一枪”的假动作，但这基本说明了一件事：
这家企业大量出售优质资产的动作，和其他房企是有着本质不同的。
至少，不是因为缺钱。
如果再仔细探究就更有意思了。
这个上海淞泽置业，恰巧对应着三林滨江东区的四幅地块——也是整个前滩南的首发地块包。
也是从这时开始，上海联交所就开始隔三差五出现三林滨江的资产包，基本都来自三林滨江生态建设，包括最近这个147.8亿的资产包。
去年时，上海宏昌置业以及上海德泽置业90%股权相继上架上海联交所，分别被绿城和华润以33.79亿元、35.26亿元拿下，两家房企都是大约时隔5年再次落子上海，绿城拿下的甚至还是一线的滨江别墅地块。
简单来说，原本三林滨江大量优质的地块都是在上海地产囊中的，只是后来陆续转让了出去，仅通过三林滨江生态建设留有一小部分股权。
甚至在出让这些资产的同时，上海地产又新拿下了不少项目。
去年2月，三林滨江第二个资产包挂牌的同一时间，上海地产还联合外滩投资、锦江国际、上汽集团约135亿摘下南外滩一线滨江地块——这也是董家渡最后一块商办地块，坐拥约400米的一线滨江岸线。
而在这之前，上海地产已经以45亿元对价接盘了世茂在北外滩的外滩茂悦大酒店，以平均每间客房超700万元的价格打破了上海单间酒店客房的成交纪录。
为何上海地产能拥有如此庞大优质的资产包？又为何在明摆着不缺钱的情况下，陆续转卖优质资产？
02
2022年克而瑞统计了上海地产的年度销售额，大约是在94.5亿，还不足百亿，看上去规模相当“蚁型”。
甚至看资历似乎也算不上很深，2002年方才成立，至今不过刚20出头的年岁。
但是这些都妨碍不了这家企业是个名副其实的“巨无霸”，包括控股的上市公司中华企业在内，旗下各级次控股企业多达230余家、参股企业100余家：
曾经冲到过行业第一的绿地，上海地产是它的二股东——去年，绿地深陷暴雷危机后，上海地产还在一个多月里密集驰援了近30亿资金；
2010年上海世博会，负责建设运营的上海世博土控、以及负责实施世博园区的后续开发建设和管理的上海世博发展，目前都是由上海地产全资控股的……
而最为关键的是，上海地产是上海最大的城市更新“承包商”。
前面提到的三林滨江生态建设，就是上海地产旗下第一家城市更新平台公司，2014年成立，也是整个三林滨江的开发主体。
而上海地产作为一级土地开发商，做好三林滨江的土地整备后，再将已经从“生地”转为“熟地”的地块逐渐摆上货架，也就出现了我们看到的频频挂牌出让三林滨江地块的动作。
所以，早在2021年第一个资产包上架时，懂行的人就已经看到了不一样的味道：
三林滨江开发的号角正式被吹响了。
而对比后来上海地产手握的城市更新资源，三林滨江的资产包价值，实则还要靠后站许多。
2018年10月24日，上海市旧改办及工作专班，正式入驻了新的办公地:
位于世博滨江的上海地产大厦。
次日，由上海地产全资控股的旧改平台公司上海城市更新建设集团就正式成立了。
三个月前，上海地产刚刚与黄浦、静安、虹口、杨浦签订旧区改造协议，而新成立的上海城市更新建设集团后来又陆续成立了:
上海黄浦城市更新集团、上海静安城市更新集团（目前已退出）、上海虹口城市更新集团、上海杨浦城市更新集团、上海外滩城市更新集团……
这些企业均由上海地产通过上海城市更新建设集团持股60%，再由各区国资委间接持股40%，从土地征收阶段上海地产就开始介入。
类似最近挂牌出让的黄浦滨江132.9亿元的资产包，就是属于上海黄浦城市更新集团旗下的；
2021年2月时，虹口北外滩111.35亿的巨幅商办住地块包底价成功出让，也是由上海虹口城市更新集团摘下的。
更有甚者：
如今的上海市城市更新中心，都是2020年7月时由上海地产挂牌成立的……
从那时开始，上海迎来了史上最大的城市更新浪潮，加速推进中心城区成片二级旧里以下房屋改造，目标是：
从原定的“十四五”末期的2025年提前到2022年结束。
这个目标在2022年7月24日上午10点，建国东路68街坊及67街坊东块征收基地传来欢呼声时，就已经达成了。
与此同时，上海持续了30年的成片二级旧里改造，也终于宣告全面完成。
进展如此之喜人，掌舵上海市城市更新中心的上海地产，是超级大功臣。
上海市城市更新中心揭牌时，官方就曾披露过，上海地产将通过上海市城市更新中心在3年内参与黄浦、虹口、杨浦等区70个旧改地块，面积80多万平方米，涉及居民4.7万证，加上部分“毛地”托底，预计：
占全市旧改总量70%以上。
事实上，上海现在旧改项目前期的成本认定、土地资源管理、项目实施管理、项目招商管理等文件编制，旧改土地出让方式等，都是由上海城市更新中心联合各部门一一推进的。
在寸土寸金的上海，核心地区早就已经进入了存量盘活的时代，而最有价值的地块，也基本都是旧改地块。
承接了绝大多数旧改工作的上海地产本身就是一个庞大的“旧改仓库”，如果愿意自己盘活，随便拿出一个项目到市场上都能引起哄抢。
但是，一方面，这么大体量的城市更新项目，指望由上海地产全部从头跟到尾显然不太现实、也不够高效；另一方面，为了上海能够更新出更好的城市界面，显然也需要引导更多的市场力量参与进来。
所以上海地产也时常会与上海土地交易市场以及上海联交所联合，将优质的地块拿到市场上“分享”。
甚至于，2021年时刷新了旧改基金天花板的800亿上海城市更新基金，也是由上海地产作为主体成立的。
艳姐翻了下，去年年初，上海地产还和杨浦区政府签约成立了区域合作开发平台公司，肩负起了：
12.83平方公里的杨浦滨江区域的整体规划开发工作。
去年6年、9月，上海地产还相继和长宁、徐汇区政府签订了城市更新相关的合作协议……
而自从完成上海中心城区成片二级以下旧里改造后，上海地产又已经开始承接起了为期十年的“两旧一村”改造新任务，比如单今年就要：
完成12万平方米中心城区的零星旧改 完成28万平方米小梁薄板不成套的旧住房改造 启动10个城中村改造项目
有朋友看完上海地产的版图，忍不住倒吸了一口凉气：
这才是上海城领域真正意义上的王者级角色。
现在想来上海做个好项目的房企，多少会跟城市更新沾点边，大概也多少会在某些流程上要叫20岁出头的上海地产一声：
大哥。
03
去年，华润大概给上海地产大大鞠上了一躬。
今年1月底，华润花了35.26亿元拿下的三林滨江三宗地块项目设计方案公示，住宅部分要建设4-9层的低密海派墅区，很快就能推动入市开始揽金。
因为一些众所周知的原因，这家央企直到今年才可以在上海公开市场再次拿地。
要不是上海地产在上海联交所挂牌了这个资产包，手里有钱、胸中有冲劲的华润，在如火如荼的上海市场，势必还要错过更多……
这次上海地产挂牌的资产包权益总额是上次华润拿下的4倍多，涵盖了三林滨江11、12、15单元的14宗地块，地上总建面约40.7万平方米，100%的权益估值高达184.85亿。
大致构成是这样的：
11单元为纯商办用地；
12单元为商住办混合用地，住宅用地约有2.8万方；
15单元6宗地均为纯宅地，总建面达到17.31万方，容积率在1.2-2不等，总体偏低密。
同样在西区的绿城三林项目已经在今年二批次过会了，均价定在12.99万/㎡，包含了200平左右的大平层洋房和联排别墅。
而这次上海地产挂出的是定位豪宅板块的西区中最大的两幅住宅资产包，含金量可想而知，并且最新的出让条款中也对规划条件进行了调整：
均取消了15%自持住宅，变为全部可售；12、15单元中住宅中小套户型比例从原本70%变更为30%、20%。
基本可以说是给到了未来的操盘方非常充足的发挥空间。
更重要的是，目前，三林滨江生态建设也已经只剩下一家“建绽置业”没有上货架了，机会转瞬即逝……
这样一个资产包拿出来后，前阵子刚刚豪掷了108亿港元拿下香港九龙长沙湾项目、单补地价就支付了137亿港元的华润又一次站在了聚光灯下。
大家都在猜测：吞下这口大蛋糕的会不会还是华润？
毕竟华润三林滨江项目恰好就夹在这次主让资产包中间，如果华润拿下，那华润将在三林滨江形成成片的开发集群，或许可以再创造出不亚于苏河湾中心的新辉煌。
图片来源：第一地产
答案将在4月揭晓。
不过，在看到三林滨江147.8亿资产包的最终归宿前，上海地产拿出的更为重磅的黄浦滨江一线豪宅资产包，在这个月底或许就能率先觅得新主人。
这个总价同样超百亿的资产包中，一部分处于黄浦最大城市更新项目之一、总开发体量达到33万方的乔家路地块包中，总价72.10亿元，住宅建面达到5.2万方，含有市中心金贵的联排、别墅用地，还有部分小高层，算上涵盖的1.3万方商业：
出让楼板价都达到了11.89万/㎡。
算下来，未来这里的住宅售价估计要直奔20万+/㎡。
图源：楼典，此次转让地块为右下角的258-260地块
不过这个地块中还含有4.07万方的保留历史建筑，开发难度相当不小。
而另一块临江的纯宅地难度则要小上许多，并且拥有近乎完美的约350米南向一线瞰江视野，与黄浦江之间仅隔了一个自来水厂及一片绿地，几乎也不会造成遮挡。
这块地的住宅建面约8.4万方，可售部分大约为6.7万方——算下来可售住宅楼板价大约在9万/㎡，未来售价也不容小觑。
相较于一线江景视野来说，这块地的规划属性不算完美，有大量的自持和保障，还有80%的中小套要求，虽然注定与顶豪无缘，但还是能满足大量的改善需求。
一边是未来的风貌别墅区、另一边是一线江景豪宅，一经捆绑后，却注定只能由一家或是多家联合吞下。
结语：
不管是黄浦滨江资产包还是三林滨江资产包，百亿级的体量，有胃口有能力可以吃下去的，也不过寥寥数家。
但无论是谁摘下，上海地产依旧会是背后的大赢家：
通过转让股权拿到了部分溢价，赚到了辛苦费；留下的小部分股权，也足以再跟着未来的合作商，狠赚上一波。
本文参考资料来源：
上海联交所、上海土地交易市场、楼典、第一地产、上海地产集团官微等
主编：张艳
责编：Nanako
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