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在观音山板块的二手房中，安置房一直是一个神奇的存在。
这些小区往往房龄较新，有的外观也看不出是安置房，主城地段、小户型、低总价，换手率高，成交量、成交价都很可观。
但也因为是安置房，小区物业服务、居住环境自然和周边的高档小区也存在一定差距，较典型的就有我们今天要讲的世伦佳苑。
世伦佳苑由弘阳物业提供服务，小区目前入住率较高，主要以老年拆迁户和购买二手房的中青年。
混乱的物业服务不断遭到业主们的质疑，多次因为老人聚集、门禁道闸失灵等问题引发业主和物业之间的纠纷。
近日，有业主透露，弘阳物业或将在明年撤出小区，届时将迎来新物业公司的入驻。引进高端物业，也许能改变世伦佳苑的现状。
图源抖音：钱漂亮
那么小区目前的物业服务和居住环境究竟如何？今天我们便前往小区进行实探。
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01.
矛盾重重，或将撤场
弘阳物业引发世伦佳苑业主不满
世伦佳苑位于观音山东站板块，由安置房和商品房组成，2021年初集中交付，大多数住户是周边的农用地拆迁户。
作为一个楼龄很新的小区，世伦佳苑虽然一直都有弘阳物业提供服务，但小区的环境一直不尽人意，严重影响居住体验。
集中交付两年多，期间就有不少次物业与业主、社区三方的纠纷。
由于小区内外缺少室内的老年活动中心，导致老人经常聚集在小区门口大屏附近，在后面放置桌椅打牌。由于电子设备存在安全隐患被物业制止，社区要将大门处封起来，引发业主不满，进一步激化了矛盾。
还有前不久因为停车收费问题，发生了业主车辆堵门、缴费不开道闸等问题，不少业主与物业保安发生了口角，物业再次成为众矢之的。
但业主对物业更多的不满，则来自他们对小区环境的维护不到位。
首先小区的行人门禁是没有的，任何人都能随意进出，对于有人在小区工区养鸡种菜、祭祀焚烧等现象，物业几乎熟视无睹。
交了物业费却不能享受到应有的服务，这让部分业主表示无法接受。
有业主表示，不管自己住不住，都希望自己的小区环境变好，不想因为“小区环境不好”、“拆迁安置房”等理由被中介或买房者压价。
也有业主透露，弘阳物业或将在明年主动撤出小区，届时将会迎来新物业。
通常来讲，换物业有一套完整的流程要走，首先应该由小区业主成立业主委员会，报批社区，其次再通过业主大会来进行决议。
不过世伦佳苑目前还没有成立业委会，后续会有何进展，我们也将持续关注。
02.
品质较好，但环境脏乱差
安置房小区典型弊端一览无余
世伦佳苑的环境是不是真的那么糟糕？造成环境脏乱差又是否都是物业的锅？
今天我们实探下来发现，世伦佳苑小区的优缺点都非常明显，小区整体品质还算不错，但也确实存在局部环境脏乱差的问题。
1、优点
小区绿化覆盖率较高，一些树木正值开花的季节，走近有淡淡的香味。
俯瞰整个小区能发现，绿化打造颇有设计感，还是很用心的。
小区的公共娱乐设施充足，有不少成人健身器材，目前也没有任何损坏，不过缺少儿童游乐设施。
小区内非机动车都停放整齐，整体卫生环境较好，除了个别正在维修的地方有一些建筑垃圾堆放，地面基本看不到垃圾，垃圾桶也都及时清理过。
另外小区品质不俗，外立面保存较好，比现在很多商品房的外立面更加平整、有质感。
小区单元入户也都是铺的地砖，高层的楼梯间也是铺地砖一路到天台，值得点赞。
地下车库同样是亮点，全环氧地坪，宽敞明亮且标识清晰，比这几年的纯商品房小区地库品质更高。
2、缺点
作为拆迁户较多的小区，世伦佳苑也有很多安置房的“老毛病”。
比如我在实探过程中居然还看到有业主在公共草坪养鸡，光秃秃的草坪上有很多未清理的动物粪便。
虽然每个单元下面都摆放了“聚宝盆”收集祭祀焚烧后的灰烬，但小区绿化带、沥青路上多处仍有祭祀焚烧后留下的印记和未清理干净的焚烧物。
在单元楼内部，发现了一些电线电灯有损坏、墙皮大面积脱落的现象，存在安全隐患。
小区的楼梯间几乎成为了业主的私人领地，堆放各种杂物，有的甚至很难找到落脚的地方。
另外，小区内老年人多，三五成群聚集在一起聊天休闲是正常的，但居然还有在非机动车库棚内转角处摆桌打牌，物业不仅不阻止，反而在旁边观看。
但整体来看，环境没有外界流传的那么差。当然一些不足还是存在的，希望后期在业主和物业的通力合作下能够有所改观。
03.
紧临地铁口，旁靠大有境
地段优质二手房价却跌跌不休
近年来，观音山东站板块优质商业落地、地铁建设等城市利好频频。
现在的观音山居住氛围浓厚，生态环境优美，各项生活配套也都很齐全，越来越多的人把置业的目光投向了这里。
世伦佳苑作为拆迁房，最后一次领取预售许可证为2020年12月11日，当时的市场价才4580元/㎡，与周边新房相比，价格具有优势。
当时在售的海纳春江均价25737元/㎡，中铁逸都限价26900元/㎡，美的云筑限价27100元/㎡，中海翠湖溪岸高层现房均价27300元/㎡。
相较之下，当时卖2万/平的现房世伦佳苑，一路之隔就是崇川大有境，紧邻在建的地铁2号线东站站，小户型总价不到150万，对刚需来说也完全可以接受。
随后市场环境急转直下，世伦佳苑的挂牌价也一路下跌，从2万+/平跌到了现在的1.6万/平，一年多狂跌约4000元/平。
最近一次成交的低楼层，毛坯单价不到1.5万/平。
目前，观音山板块内的小区挂牌均价相对来说差距不大，主要是因为板块内暂无热门施教区加持，价格几乎都是靠小区品质在分化。
大部分的小区成交单价都不过2W，过2W的小区大多数都是较新、品质较好的改善型商品房，如佳期漫、万科城市之光、时代悦城等。
与此同时，观音山安置房的成交依然很强势，地段好、价格低、楼龄新，像兴石花园、惠泽苑、世伦佳苑这些安置房小区，基本都是区域内二手房成交的扛把子，撑起了半边天。
不过值得一提的是，世伦佳苑虽然小区体量很大，但挂牌在售的房源仅27套，有的可能是还未满两年，当然也可能是大部分业主都比较惜售。
最后，你觉得世伦佳苑这个小区如何？欢迎留言讨论！
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