代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
上午10点钟声敲响，2023年广州首轮集中供地第一场落下帷幕！
首批现身的天河智慧城AT0307027、AT0307028地块、增城区宁西街沙宁路东侧18006212A23014号地块成功出让。总计成交建面71.97万㎡，揽金63.39亿元。
作为首批现身的两宗宅地，竞拍过程没有惊喜与意外，均在获得一家房企报价后以底价成功出让，为兔年广州土市开局起了个不错的头。
接下来，我们看看两宗宅地的详细介绍。
01
天河智慧城AT0307027、AT0307028地块
土地用途：AT0307027地块为二类居住用地R2；AT0307028地块为二类居住用地R2兼容商业用地B1、商务用地B2
宗地面积：70180.56㎡，其中可建设用地面积55839.65㎡
容积率：AT0307027地块≤4.0，AT0307028地块≤5.6
建筑控高：AT0307027地块≤100米， AT0307028地块≤150米
建筑面积：≤278584㎡
竞得房企：广州城投
成交总价：443912.2万元
成交楼面价：15935元/㎡
溢价率：0%
需配建75000㎡的政策性住房
上午9点，天河智慧城地块率先亮相开拍，最终被广州城投以44.39亿底价竞得，溢价率0%。
作为被寄予厚望的市区宅地，天河智慧城地块各项素质如何？
地块航拍图
据克而瑞监测，地块周边科技园林立，北面是天河区政务服务中心、天河软件园、网易总部等，西面为万科广场、万科米酷、云城米酷等。
从配套条件来看，该地块与地铁21号线天河智慧城站有约一公里距离，对地铁通勤党而言便利性稍有不足。此外，按照目前轨道交通规划，地块周边1公里范围内不会新增地铁站。
学校方面，据了解，除地块自身需配建的12班幼儿园以及托儿所，周边还有新塘小学、华外同文外国语学校等；医院与商业也有一定配套，总的来说，足以满足业主日常需求。
值得一提的是，地块附近有不少在售住宅项目，包括天河壹品、保利天汇、珠江花城等持销楼盘均坐落在该片区，一定程度上保证了将来地块入市后人气与热度。克而瑞数据显示，地块周边一手住宅项目售价在5-7万/㎡左右。
另外，除上述在售项目，去年出让的与该地块相距约2公里处的育新街南侧地块也预计将在年内面世，据悉项目宣传案名已定中建天河精诚壹号。换言之，地块入市后也将面临不小的竞品压力。
02
增城区宁西街沙宁路东侧18006212A23014号地块
土地用途：二类居住用地（R2），商业服务业设施用地(B）兼容中小学用地（A33）
宗地面积：170792.55平方米（可建设用地面积163117.24平方米）
容积率：≤ 2.7
建筑控高：≤ 120米
建筑面积：≤441035平方米
竞得房企：增城城投
成交总价：190000万元
成交楼面价：4308元/㎡
溢价率：0%
需配建63000平方米政府性物业、36班小学、18班幼儿园
原计划首轮2宗宅地出让的增城区，其中1宗派潭镇地块于日前宣布“延期出让”。不过所幸的是，另一宗位于宁西街的宅地如期竞拍，最终以19亿总价被增城城投划入囊中，折合楼面价4308元/㎡。
从近十年增城区宅地的成交楼面价来看，这宗宁西街宅地单价显然低于平均线；而与地价低相对应的，则是地块本身也有不少短板。
根据规划，宁西片区定位为高端家具与创意家居工业园区，主导产业为高端家具研发与制造、创意家居生产与制造、环保建材生产制造。据现场调研，地块周边多是产业园及物流园，生活及商业氛围均较薄弱。
地块航拍图
不过，地块周边生态环境较佳，与地块一路之隔即为雅瑶河碧道，西北侧为南香山森林公园。东南侧为新塘万田生态公园。
从交通条件看，宁西街地块周边暂无轨道交通，不过远期规划了地铁27号线；对自驾党则相对友好，地块周边除了市政道路，距离地块1公里范围有花莞高速、济广高速的出入口。
教育配套方面，地块所属的百湖村目前对应的学校为宁西街镇泰学校。除此以外，地块本身要求竞得者配建36班小学、18班幼儿园。
周边项目方面，目前地块周边三公里内无商品房项目，范围扩大至五公里才有荔富广场、时代廊桥、保利i立方等项目，在售项目一手均价在1.7-1.9万/㎡.
值得一提的是，地块周边有几个较大的旧改项目，包括百湖村、冯村、下元村。其中百湖村、冯村都曾经挂网招标，但最终都未能成功招标；而下元村则在2020年7月18日举行代表表决，通过勤诚达为下元村的旧改合作企业。
03
近两年城投系拿地情况
最后，拓展一下，城投系作为近两年“土拍明星”，在广州土市上频繁冒头。
以广州城投为例，该房企在2021年至今的广州集中供地中，目前合计拿下涉宅用地5宗，总建面为142.12万㎡，拿地总额为114.44亿元。
从统计的表格可以看出，广州城投从2021年年底开始在广州的土拍市场上变得愈发活跃。
究其原因，2021年上半年集中供地热度较火，民营房企拿地积极性也较高；而后在楼市销售端收紧、土拍规则加严等影响下，民营房企拿地积极性下降，土拍热度急转直下，彼时才开始出现城投频繁“插足”，甚至是“兜底”的现象。
今日，雄心勃勃的城投再次出手拿下兔年首场集中供地出让的2宗地块，从另一个角度看，或是大部分房企拿地信心有待恢复的表现。接下来民企会不会出手，可能还要看荔湾羊城食品厂和番禺迎宾路地块等热门选手。