昨天我在群里发现了一个很有趣的群友，他说他来深圳工作五六年了，最近有想法买小产权房，其实之前一直有在了解小产权房，但是没深入了解，因为觉得自己不需要买小产权房，自己可是要买商品房的，可是随着近一两年通货膨胀的严重，越发的想购买一套房产增值保值，商品房目前肯定是买不起的并且没名额，只能把目光转向小产权房，殊不知，这是他崩溃的开始。
几天时间，群友就知道了农民房，村委统建楼，军产房，拆迁旧改房，回迁指标房，大红本房，集资房，自建房，宅基地房......可是知道归知道，但不是很了解啊，这都什么嘛，自己只是想买一套小产权房而已，你们这都扯的是什么嘛，并且关于落户情况，也都各说纷纭，一下这个能落户，一下那个不能落户的，搜的资讯大部分都是乱起八糟，牛头不对马嘴的，心态超级崩溃啊！
于是他就开始在群里讲述自己的经过，求群里面的大神为他解答一下，结果引来一片哄笑，不过笑归笑，还是有很多群友细心的帮他解答，最后我说我可以专门写一篇文章帮你解答这些疑问，可能会写一点你的这些经过，群友说没事，于是这篇文章就这么诞生了！哈哈......
在这里提醒一下！以下内容是我差不多花了三个小时整理出来的，满满的都是干货哦！
小产权房这个词在深圳的官方文件中是找不到的，属于民间用语，我们可以这样理解：深圳非商品房性质或者非独立红本的房子都是小产权房，这也就是为什么一个小产权房当中包含了这么多房屋类别，因为其房屋的复杂和特殊性，所以也导致小产权房落户问题也极其的复杂和特殊，没有深入了解的话，还真不好搞懂，接下来我们深入解析一下这些房屋类别及落户的情况。
农民房：又名自建房，宅基地房，村民房，是本地村民在个人的宅基地上建起来的房子。大部分农民房一般很少会进行建筑前的设计，而是找施工队直接进行修建，所以建造出来的房子会比商品房要简陋粗糙，这也是农民房便宜的主要原因。但同时，农民房根本性质上隶属于小产权房，只是部分农民房比起其他小产权房可能会在户型美观上稍有落后，配套设施也会稍有不足。
深圳各区域农民房目前的落户状态
龙华区域：龙华和大浪的农民房基本都能落户，民治有部分村委盖章的农民房能落户，观澜的农民房不能落户。
龙岗区域：只有坂田有部分村委盖章的农民房能落户，其他区域都不行。
光明区域：以前光明区的农民房都能落户的，但是自从6号线开通之后，就全都不能落户了，包括村委统建楼。
宝安区域：农民房都不能落户。
坪山区域：农民房都不能落户。
关内区域：农民房都不能落户。
村委统建楼：又名统建楼，统建房，是一种村委和开发商合资建造的小产权房，或者是村委自己建造的规模较大，户型实用率较高的楼房。统建房是属于由集体土地上统一建造的一种房产，其土地并不属于国有土地，而是集体所有，除了部分房源会对外销售，由村委过户，其余大部分都是分给本村村民的房子。简单来说，就是跟村委有直接关系的小产权，这类房屋可以落户，且落户概率也会高于一般的农民房，加上因为集体所有的原因，统建楼的建造和设施都比较完善，设计等各个方面的负责程度也都很高。
深圳各区域村委统建楼目前的落户状态
除了光明区域，其他区域的村委统建楼基本都能落户。
军产房：军产房是指房屋所有权归属于军队的房屋。依据中华人民共和国住房与城乡建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部印发的《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条规定：军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部。
因此，军产房所属人只拥有使用权，无所有权，在购买军产房时，不用去房产局办理房产证，只需直接到部队后勤营房科办理使用权过户，交一笔过户费即可拿到军产证。不过，自2015年后，不再单独发放军产证了。
深圳各区域军产房目前的落户状态
目前所有的军产房都不能落户。
拆迁房
指的是某一片区有旧改规划！这时候，价格就会在周边商品房价格的25%左右！
以《龙华上塘片区华润旧改》的项目来说：周边房价封顶10万+，均价在8万5左右，那边拆迁范围内的房子，现在已经要卖到3万8-4万1了！完全超过了25%的范畴。因地制宜，区划发展，开发商等多重因素造成现在这个价格！如果这个片区已经入驻了开发商，且在政府官方网站正式公示立项信息的时候，价格基本就是在周边商品房的35%-45%。
以《光明薯田埔佳兆业旧改》的项目来说：旁边宏发嘉域在贝壳的均价在6万左右，现在薯田埔基本是2万6-2万9，到了周边商品房价格的48%，这个项目现在是立项尾期，年后即将启动签约。而且里面6成-7成是瓦房！进度会非常快！
回迁房
指在原地拆迁安置的房屋，是某一旧改片内，房子已经建好并通过验收之后按补偿协议回迁给业主的物业，回迁房基本就是旧改的最尾声了，除了还没有出房产证之外。这类房子需要房票，手续和二手房交易是一样的，不过由于回迁房是没有土地出让金的了，所以在二手房过户的时候，会要买家补交地税。
指标房
是某一旧改片区内，已经可以签约的房子；一般是签约移交物业到拆迁阶段。这类房子产权属性，补偿方案已经相当明确，并在开发商已经签约移交物业的，通常这个时候，价格马上会跳到在周边商品房的60%-80%，这类房子问题是购入资金成本较高，投资周期较长。要么在项目尾声卖出，或者在拿到房产证的时候出手！
以《宝安河东佳兆业旧改》项目来说：周边商品房均价在8万左右！但是签约的指标房价格已经去到了6万多了，到了周边商品房价格的75%了！
大红本房
指的是，整块地或者整栋楼有一个红本，但不能分割成独立红本的房子的称呼！
最大的区别是用地性质的不同，市场红本房主要是居住用地。大红本的用地性质则比较多，目前市场上常见的有：配套服务设施用地、普通工业用地（M1）、新型产业用地（M0）、仓蓄用地等等。
这几类地，只有新型工业用地可以分割独立红本上市销售。虽然可以销售，但也是有要求的，比如要以公司的名义来买，对公司行业的要求，买了之后要求纳税年限等等。此类用地最典型的案例就是龙华恒大时尚慧谷。
为什么要以公司的名义来买呢？是因为房子的用途是产业园配套单身公寓、宿舍或者是产业研发用房，主要面向的对象是企业！
其他的几类如：M1、仓蓄用地、配套服务设施用地等等，都是不可分割转让。
其实大红本房是深圳近两年才出来的新型房产，非常火爆，不过火爆归火爆，其中的房屋性质还是有点复杂的。所以我决定一次性把大红本房的问题聊到透！
1，大红本和统建楼农民房有什么区别？,
大红本房全部都有合法的土地出让及使用，有正规的报建及验收。而大部分统建楼农民房，基本上没有什么手续，无权无证！
与统建楼相比，大红本不能落户，不能申请学位，没有积分！水电及物业有部分会比统建楼贵，特别是工业地上厂房改的。
统建楼和农民房则比较乱，大的统建楼基本上都是市政水电，可以落户，可以申请学位。但也有部分水电超贵，也不能落户。
多数的大红本本是办公室或者厂房等改的，和统建楼有专门设计的户型相差甚远！但也有例外，比如鸿基新都，报建的时候就是商务公寓，这种除了没证，其他都和商品房差不多！（鸿基的用地是商业服务用地，类型是商业服务及旅馆业用地，所以可以报建公寓）
2，大红本都签什么合同，哪种是有效的？
大红本的合同，一个乱字绝对形容不了，得用妖字！
租赁合同、有偿使用权合同、权益转让协议、股权转让协议……，其他我就不列举了，最常见的就三种：租赁合同、有偿使用权合同还有权益转让协议。
按照土地出让合同和《合同法》这三种合同，只有租赁合同是有效的，其他的玩的都是文字游戏而已！
这个有偿使用合同，这个有偿使用本来就是一个概念，是说要获得某个东西，是要付出代价的！这个有偿使用太泛了。
比如说：国有土地有偿使用，这个有偿就包括：1、使用权转让，2、使用权租赁，3、以土地使用权作价出资或入股。由此来看，这个所谓的有偿，只能三选一；大红本不能拆分转让，亦不存在出资或入股；所以只剩下租赁了。
权益转让这个就更不用说了，土地出让合同已经声明不可以拆分转让！
3，签租赁20年，20年之后是无偿使用，这有用吗？
大红本房最让人争论的地方，应该就是这个地方了吧！先说这个租赁时间。
按《合同法》第214条：租赁期限
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
这个估计是大多数人都在说的超过20年，其余的是无效的说法的来源了吧！
可是，他们也忘记了，《合同法》第236条：续租
租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
老铁，你认为租赁合同20年之后，还有效吗？
其次是，大红本合同除了签20年（不管上述的何种合同形式）都有一个补充协议，协议20到期之后的安排。先不说这个有没有法律效力，至少表明了开发商的一种态度。不放心的话再签一个到期之后的再续协议，再做个公证！
4，入手大红本后，如果权利人发生变更，房子会被收回去吗？
这个问题在刚租的头20年内，不用太担心的！因为按照《合同法》第229条：所有权变动后的合同效力
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
这个问题最大的坑点在于，如果在20年内的所有权变动的，租赁合同还是继续有效的，但20之后，新权利人可能不同意续租的话，这个就很麻烦了！
所以呢，大红本一定选择大点的开发商，另外合同补充协议什么的，一定要落实好！只这样才有可能把风险降到最低！
5，如果遇到拆迁征收之类，会有赔偿吗？
毫无疑问，肯定有得赔的！不过是赔给权利人（开发商），至于能不能赔到你，要看你和开发商的合同怎么签了！
6，关于这个永久性产权，是真的吗？
这个也是大多数人心里想的问题吧！我就问你一句，你相信吗？
好多人说，到期了再续啊，这不就永久了吗？
事实上真的可以吗？我们看看《物权法》第149条：建设用地使用权续期及土地上的房屋及其他不动产归属
住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
最后的总结
1、大红本不能落户，不能申请学位、不能积分！
2、大红本房最有效的合同是租赁合同。
3、租赁期满20年之后，如果出租人没有异议，原合同继续有效，不过租赁合同会变成没有期限，出租人可以限时终止。
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小产权房 毕竟不像 商品房 那样编制，楼盘数据没有那么公开透明，因此一手，二手楼盘咨询较为空白，列入你咨询的中介没有接这个楼盘，那么你根本无法知道，而因此措施最适合自己楼盘，对此笔者创立一个公众号。深圳，东莞，惠州唯一一个提供小产权房咨询和百分之90房源的公众号，期待您的关注：九利小产权房