当人们评价东莞这座特大城市的时候，不乏听到这样的声音：
城市不像城市，农村不像农村，连个飞机场都没有。
然而，就是这么一个被人们极力吐槽城市基建的东莞，在2012-2022，中国房地产进入快速上升通道的十年，东莞房价涨了3倍，冠绝全国。
相比深圳部分单价四五万的板块，东莞房价天花板一直在突破，松山湖、南城的新盘价格已经冲破6万关口。
东莞究竟何德何能？未来房价还会不会继续涨？当下的市场又是怎么样的？
01
3月1日-3月21日，东莞新房住宅共成交2028套，二手房住宅共成交2434套；上个月，新房成交量为2155套，二手房成交量为2284套。
其中新房市场，核心区网红盘的表现尤为突出。
南城的万科臻湾汇，3月3日开盘，推出建面均为143平的户型，备案均价5.7万/平，161套房源引来433批客户，相当于2.7人抢一套房，不到半小时就售罄，成为2023年东莞首个公证摇号项目。
日前，臻湾汇又加推了124套房源，冻资310人，再次售罄。
据一线市场反馈，这一次143平的户型，几分钟就抢完了，不少人抢都抢不到；197平的大平层，竞争也比较激烈，差不多半小时宣布售罄。
南城华润悦府，作为东莞CBD顶豪大平层，备案均价约6.1万/平，总价1200万左右一套。
值得注意的是，东莞备案价均价超过6万的新盘，并不是孤例。
早在2020年11月，万科御景湾8号的别墅产品，已经有楼栋备案均价超过6万。
二手房方面，松山湖锦绣山河观园，上周成交了4套房源，其中一套366平的双拼别墅，成交价高达3628万，单价9.91万，而住宅成交单价则在5.5万到6万左右。
星城翠珑湾一期123平4房，最新成交价720万，单价5.8万。
还有南城鼎峰源著，上周成交了一套高层的222平户型，成交价为1310万，单价5.9万。
松山湖、南城的房价，为什么能普遍卖到5-6万左右，甚至有的别墅单价去到近10万一平？
02
房价上涨的最重要动力，大致上有两种，一种是富豪效应，一个是货币效应。而这两种效应之间，又是相辅相成的。
最近两周，东莞楼市整体虽然较之前有所降温，但是核心板块的好房子，成交依然活跃，特别是优质豪宅，市场关注度很高。
除了外地客进场扫货，本地的购买力也不弱。
近期，胡润研究院发布的《2022意才·胡润财富报告》，展示了目前中国财富家庭数量、地域分布情况以及人群画像。
报告显示，东莞资产达到600万的富裕家庭，达到了6.27万户，相对一年前，增加了1400户。
其中，东莞净资产达到1000万的家庭共有2.67万户，比一年前增加了700户，而资产超过1亿元的家庭共有1590户。
东莞强悍的高端购买力，可能超乎很多人的想象。
至于货币效应，说白了就是M2增速，如果上面不断地在放水 ，下面总要有东西承载。
而能装得下这么多水的池子只有两个，一个股市，一个楼市。
过去二十年，M2增长了20倍左右，北上深的房价也是涨了20倍左右；过去十年，M2增长了3倍左右，北上深莞的房价也涨了3倍左右。
自提出三道红线后，M2增速明显变慢了不少，直至近两年楼市萎靡，房地产又从牛夫人，变成了小甜甜。
2月份，M2增速重回高位，达到了12.9%，创下2016年以来的新高。
一边是天量货币，一边又不允许房价快速上涨，在这样的背景下，城市分化趋势会越来越明显。
所以只有产业强、人口净流入的核心城市房产，才能成为这轮货币超发的蓄水池。
03
从城市基本面来看，东莞既是千万人口级别城市，又是世界工厂，同时还紧邻香港、深圳和广州这三座一线城市。
种种优势足以说明，东莞本身具备成为货币超发蓄水池的潜力。
可尽管如此，东莞楼市也是呈金字塔行情。
1、目前东莞最好的资源，包括规划和教育，主要聚集在松山湖、东城、南城和滨海湾新区一带。
2、离精英群体越近的地方，房价越安全；越是稀缺的资产，价格越是坚挺。
3、作为上一轮涨幅最高的城市，东莞楼市目前已经全面放开，低首付、低利率，对于想买入优质资产的购房者来说，这确实是一个不错的机会。
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