2023年前两个月，楼市是“肿胀”的，碰到就疼！
说楼市“肿胀”，有以下三个原因：
一是过去两个月，楼市呈现出异常的“成交量跌、边际价格上涨”格局。
1-2月，商品房销售面积、销售额和销售价格都是同比下降的，但2月份70个大中城市的房价中，新房和二手房价格环比上涨的城市却分别达到了55个和40个，数量都超过了50%！
换句话说，楼市整体交易量虽然还未有实质性复苏，但是内部的边际价格已经“支棱”了起来，这不是“肿胀”是什么？
从历史经验看，70大城市的房价环比上涨的城市数量一旦超过一半，往往就意味着新一轮房价上涨周期的到来。
以2020年为例：3月份新房价格环比上涨城市为38个，二手房上涨城市数量为32个；4月份就分别达到50个和32个；5月份窜到57个和41个……后来，我们知道2020年全国平均房价涨了将近6个点。
二是2023年的楼市同样面临“放水催涨”的货币环境。
2020年的楼市是在疫情消退和全球“大放水”的背景下骤然大涨的，2022年同样是疫情消退，虽然全球都在加息，但是我们内部还在降准，加权房贷利率更是下探到4.1%，这个利率水平比2008年还要低！
换言之，2023年我们内部是在“放水”的。如果还有争议可以看看2月份创下7年以来新高的M2增速（12.9%），远远大于2020年M2的10.1%增速。
没有哪一次“大放水”不会带来资产价格上涨的，从来没有！
用印钞机推高的房价不是“肿胀”是什么？
三是2023年的老百姓收入增速是下降的，失业率（5.6%）是高企的。
2022全年，全国居民人均可支配收入36883元，比上年增长5.0%，扣除价格因素，实际增长2.9%。
同样对比2019年，全年全国居民人均可支配收入30733元，比上年增长8.9%，扣除价格因素,实际增长5.8%。
2020年的房价上涨，差不多等于上一年（2019年）居民可支配收入的增幅，但2022年居民收入增速下降，2023年房价还要上涨？
没有居民实际购买力增长支撑的房价上涨，不是“肿胀”是什么？
我们似乎看到今年楼市的结局：房价在超发的货币环境中上涨，老百姓的收入在经济萎靡环境中下降。
《21世纪资本论》揭露出了残酷财富真相，资本持有者的收入增长将高于普通民众的收入增长速度，社会总体的贫富差距会持续扩大。
其实，我们和美联储要解决的问题正好相反：美国在解决通胀，我们在解决通缩。
美联储意图通过加息来压制国内高企的通胀，但实际上美国的通胀不仅仅来自于前三年“大放水”激发的旺盛需求，更来自于供给端：俄乌冲突带来的国际能源价格上涨，尤其是“中美脱钩”后没有了中国廉价的商品供给，通胀是压不住的。
相反，我们的PPI连续5个月负增长，可以说经济已进入“通缩”状态，现在的降准和“放水”意图激发需求，但我们的信贷始终起不来，大家不但不借钱，还都把钱存进了银行。
实际上，和美国“脱钩”让我们大量商品失去了对应的需求，“脱钩”再这么延续下去，放再多的水也只能流入房市股市，难以真正有效拉动实体经济。
楼市的“肿胀”，在经济通缩环境下，让收入锐减的民众倍感痛楚，但它却是2023年老百姓财富洗牌的主轴。